창원지방법원 2026타경10354. 경남 진주시 대곡면 광석리 9-1에 소재한 주택 및 토지 일괄매각 물건입니다. 감정가는 329,777,900원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현황상 주택은 일반목구조 목조위슁글지붕의 단층 건물이고, 토지는 658.0㎡입니다. 광석소류지 동측 인근에 위치하며 주변에는 단독주택, 농경지, 소규모 공장 등이 형성되어 있습니다.

등기상 현재 소유자는 정다운·정동규·허선입니다. 2022년 9월 장림동새마을금고의 근저당권이 설정됐고, 이를 말소기준권리로 하여 임의경매가 진행 중입니다. 근저당 채권최고액은 204,000,000원이며, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

그런데 권리분석에서 한 걸음 더 들어가면 두 가지 중요한 변수가 보입니다. 첫째, 토지 중 목록[3]의 지목은 '답'으로 농지취득자격증명 관련 조건이 붙어 있습니다. 둘째, 공유자 정동규와 정다운의 각 4분의 1 지분에 파산선고 기재가 있습니다. 이 두 가지는 입찰 전에 반드시 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 파산기재는 별도 확인

이 사건의 말소기준권리는 2022.09.15. 접수 제36204호 장림동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 204,000,000원이며 채무자는 정정철입니다. 공동담보로 광석리 9-1과 9-5 토지가 기재되어 있습니다.

그보다 앞선 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 2006년 의령농업협동조합 근저당은 채권최고액 42,000,000원에서 52,000,000원으로 변경됐다가 2013.07.01. 말소됐고, 2015년 삼성생명보험주식회사의 근저당 169,000,000원도 2022.07.07. 해지로 말소됐습니다. 따라서 과거 근저당을 현재 매수인이 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.

다만 2026.06.01.에는 정정철의 지분 전부가 상속을 원인으로 정동규 4분의 1, 정다운 4분의 1로 이전됐습니다. 이어 2026.07.01.에는 두 사람의 지분에 대해 파산선고 기재가 이루어졌습니다. 원인은 2026.06.29. 부산회생법원의 파산선고(2026하단100954)입니다.

공동담보 범위도 확인 대상입니다. 근저당 원문에는 광석리 9-1과 9-5가 함께 기재되어 있습니다. 이번 사건의 실제 매각목록에 포함된 토지와 건물, 각 지분의 범위가 공동담보 목록과 어떻게 대응하는지 확인해야 합니다. 공동담보라는 이유만으로 9-5까지 이번 사건에서 당연히 매각된다고 해석해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 인수 0원 추정, 임대관계는 미상

다만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 이는 임차인이 실제로 없다는 사실까지 확정해 주는 것은 아닙니다. 현장 점유자, 전입세대, 실제 임대차계약, 보증금 및 확정일자 여부를 확인해야 합니다.

특히 농촌 단독주택은 소유자·가족·제3자 점유 여부를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다. 실제 임차인이나 점유자가 확인된다면 전입일, 점유 개시일, 확정일자, 배당요구 여부를 다시 대조해야 합니다. 현재 인수 0원이라는 산정은 확인된 권리관계를 기준으로 한 추정이지, 미확인 임대차까지 없다고 보증하는 의미는 아닙니다.

③ 가격·배당 분석 — 시세보다 싼지 판단할 근거가 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 329,777,900원입니다. 0회 유찰된 신건으로 감정가의 100%에서 출발합니다.

이 물건은 일반적인 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 최근 거래가격을 대조할 수 있는 비교 기준이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 3억 2,977만원을 시장가격과 동일하다고 보거나, 반대로 감정가만으로 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.

특히 진주시 대곡면의 단독주택과 토지 일괄매각 물건은 토지의 실제 이용상태, 건물 상태, 접근성, 농지취득자격증명 가능 여부, 부속시설의 활용도에 따라 개별 가치 차이가 발생할 수 있습니다. 실거래 비교 없이 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다.

④ 회차별 배당 시나리오 (제공된 예상배당 산식 기준)

제시된 시나리오에서는 2회 유찰로 최저매각가가 211,057,856원까지 내려가더라도 근저당 채권최고액 204,000,000원을 전액 배당하는 것으로 계산되어 있습니다. 다만 이 시점의 소유자 잔여액은 3,303,046원에 불과합니다. 채권자 배당이 가능하다는 것과 입찰자에게 가격 메리트가 있다는 것은 별개의 문제입니다.

⑤ 예상배당표 (신건 매각가 329,777,900원 가정)

집행비용 추정치 5,416,891원, 근저당 채권최고액 기준 배당 204,000,000원, 잔여액 120,361,009원입니다. 당해세 등 미반영 항목과 실제 채권잔액, 공동담보 관계에 따라 실제 배당액 및 잔여액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 매각 특이사항 — 농취증이 가장 큰 입찰 관문

매각물건명세서에는 일괄매각 및 부속시설 관련 사항이 상세히 기재되어 있습니다. 일반적인 주택 매각과 달리 토지의 지목과 실제 이용현황을 구분해서 살펴야 합니다.

매각 포함 시설과 토지 평가 내용은 다음과 같습니다.

• 일괄매각. 매각물건명세서에 일괄매각으로 표시되어 있습니다. 매각목록에 포함된 토지·건물의 범위를 원본과 대조해야 합니다.
• 제시외건물. 감정서상 제시외건물 ㄱ~ㄷ이 매각에 포함됩니다. 실제 위치와 구조, 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 조경시설. 토지에 식재된 조경수, 조경석, 디딤석, 대문 및 조명시설 등은 토지가격에 포함하여 평가했습니다.
• 지하수 관정시설. 건물 외벽의 수중모터펌프 제어반을 근거로 지하수 관정시설이 소재하는 것으로 추정하고, 토지가격에 포함하여 평가했습니다. 실제 관정의 작동 여부와 사용 가능 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 데크시설. 건물의 데크시설 등은 건물에 포함하여 평가했습니다.
• 목록[3] 토지. 지목은 답이나 현황은 주택부속 정원입니다. 농지취득자격증명 관련 조건이 있으므로 반드시 별도 확인해야 합니다.

⑦ 입지·토지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 경상남도 진주시 대곡면 광석리 소재 광석소류지 동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 농경지, 소규모 공장 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다. 관내 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2005.12.19. 사용승인된 일반목구조 목조위슁글지붕 단층 주택입니다. 외벽은 타일 및 목재마감, 내벽은 벽지·타일·황토벽 및 일부 목재마감이며 새시창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생·배수·난방설비가 구비되어 있습니다. 지하수 관정시설은 평가상 추정 사항이므로 실제 작동 및 이용 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 토지. 658.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독입니다. 지형은 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)로 표시되어 있습니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 포함됩니다. 준보전산지와 접하는 것으로 표시되어 있습니다.
• 공시지가. 51,400원/㎡입니다. 공시지가만으로 개별 주택·토지의 적정 매입가격을 판단해서는 안 됩니다.
• 공부 및 건축물. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다.
• 환금성. 농촌지역의 단독주택과 토지가 결합된 물건으로, 표준화된 아파트와는 매수 수요 및 활용 목적이 다를 수 있습니다. 농취증 문제와 토지의 실제 활용 가능성을 확인하지 않은 상태에서 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 농취증 발급 가능 여부 선확인. 가장 중요합니다. 목록[3]의 지목 답, 현황 주택부속 정원이라는 사실을 근거로 농지취득자격증명 제출 면제가 가능하다고 임의 판단하지 마세요. 농지가 아니라는 사실을 증명할 수 있는지 또는 농취증을 실제 발급받을 수 있는지 관할 기관에 먼저 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수라는 명세서 기재를 반드시 고려해야 합니다.
• 공유자 파산사건 확인. 정동규·정다운 각 4분의 1 지분에 대한 파산선고 기재가 있습니다. 2026.06.29. 부산회생법원 파산선고(2026하단100954)의 진행 상황과 해당 지분에 미치는 절차상 영향을 확인하세요.
• 매각대상 범위 확인. 근저당 공동담보에는 광석리 9-1과 9-5가 함께 기재되어 있습니다. 이번 사건의 실제 매각목록에 포함된 토지, 건물 및 지분의 범위를 등기부와 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
• 제시외건물 확인. 제시외건물 ㄱ~ㄷ이 매각에 포함됩니다. 현장 방문을 통해 위치·구조·실제 이용상태 및 경계관계를 확인하세요.
• 실제 점유 및 임대차 확인. 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 현장 점유자, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 근저당 실제 채권액 확인. 신청채권 청구액은 156,690,130원, 채권최고액은 204,000,000원입니다. 채권최고액을 실제 대출잔액으로 간주하지 말고 채권자 잔액 및 배당요구 내역을 확인하세요.
• 공동담보 관계 확인. 9-1과 9-5에 설정된 공동담보의 실제 권리 범위와 이번 경매에서의 배당 관계를 확인해야 합니다.
• 현장 시설 확인. 지하수 관정, 수중모터펌프 제어반, 조경시설, 데크, 대문 및 조명시설의 실제 상태와 작동 여부를 점검하세요.
• 토지 규제 확인. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 접함 등의 사항을 토지이용계획과 대조하고, 실제 이용 및 향후 활용 가능성을 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 실거래 비교자료만으로 가격 메리트를 확인할 수 없는 물건입니다. 토지와 건물의 개별 가치, 농취증 취득 가능성, 부속시설 상태 및 예상 명도비용을 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 사건기록을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”이 “입찰 위험 0”은 아니다

이 물건은 권리의 기본 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2022.09.15. 장림동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 보증금 인수도 없으며, 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건의 투자 판단을 단순한 권리분석만으로 끝내서는 안 됩니다. 가장 먼저 해결해야 할 것은 목록[3]의 농지취득자격증명 문제입니다. 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농취증을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금 몰수라는 조건이 명시되어 있습니다. 발급 가능 여부를 확인하지 않은 입찰은 위험합니다.

두 번째는 정동규와 정다운의 각 4분의 1 지분에 기재된 파산선고입니다. 이 사항을 근저당 소멸과 동일하게 취급해서는 안 되며, 파산사건의 진행 상황과 매각대상 범위를 확인해야 합니다. 세 번째는 임대관계 미상입니다. 실제 점유자가 확인되면 명도와 임대차 권리관계를 다시 분석해야 합니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 신건 최저가 329,777,900원은 감정가의 100%이지만, 비교 가능한 실거래 근거가 없어 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 2회 유찰 시 211,057,856원까지 내려가는 시나리오가 있더라도, 그 가격만으로 투자 메리트가 확정되는 것은 아닙니다.

최종 판단은 권리상 인수금 0원 추정, 그러나 농취증·파산절차·점유·가격 검증이 선행되어야 하는 조건부 물건입니다. 농취증 발급 가능성과 매각 범위가 명확해지기 전까지는 적극적인 입찰보다 사전 확인을 우선하는 것이 합리적입니다.

권리 인수는 단순하지만, 취득 절차는 단순하지 않습니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 농지취득자격증명과 파산 관련 절차를 정확하게 확인할 수 있는지에 달려 있습니다.