🛡️ 실질 인수 0원 🔁 9회 유찰 📉 최근시세 대비 81.9% 🏠 실제 임차인 1명
56,000,000원
의정부지방법원 2025타경71672. 의정부동 ‘의정부역한양수자인파크뷰’ 10층 1002호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있으나 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택(원룸형주택)입니다. 전용면적은 14.5384㎡, 건물은 25층 중 10층이며 소유자는 이설화입니다. 이설화 명의 소유권이전은 2021.05.07. 접수됐고 거래가액은 105,000,000원으로 등기돼 있습니다.
이 사건의 핵심은 보이는 등기와 실제 인수금액이 다르다는 점입니다. 조예섬의 임차권등기는 2023.07.04. 접수됐지만 임대차계약일 2021.04.15., 주민등록·점유개시일 2021.05.07., 확정일자 2021.04.15.로, 2025.02.18. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 그러나 이 건은 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권 양수인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 그 결과 이 임차인에 관한 실질 인수 위험은 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71672 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 369-2 의정부역한양수자인파크뷰 10층 1002호 · 경기도 의정부시 경의로 108 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택(원룸형주택) · 전용 14.5384㎡ · 25층 중 10층 |
| 소유자 | 이설화 · 2021.05.07. 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 56,000,000원 (9회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 101,297,139원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 승부처
말소기준으로 제시된 권리는 2025.02.18.의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.07.04. 조예섬 임차권등기는 보증금 93,000,000원, 전입·점유 2021.05.07., 확정일자 2021.04.15.로 대항력과 우선변제권이 인정된 상태입니다. 통상이라면 매각대금에서 보증금이 전액 배당되지 않는 만큼 매수인 인수 문제가 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조예섬 | 제1002호 전부 · 주거(임차권등기) | 93,000,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2021.05.07. | 우선변제 있음 확정 2021.04.15. · 배당요구 | 실질 인수 0원 HUG 확약 적용 |
실제 임차인은 조예섬 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 임차보증금반환채권의 양수인으로 우선변제권을 승계한 신청채권자이므로, 조예섬의 93,000,000원 보증금과 별개의 임차보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 가격은 싸지만, 9회 유찰의 이유를 확인해야 한다
의정부역한양수자인파크뷰의 전용 14.54㎡ 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건 평균은 68,416,666원입니다. 현재 최저가 56,000,000원은 이 평균의 81.9%입니다. 최신 거래는 2026.06. 60,000,000원이고, 최근 12건 범위는 60,000,000원~75,000,000원입니다. 확약으로 인수가 0원이므로 시세 비교 기준은 최저가와 동일한 실질취득 56,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 14.54㎡ | 15 | 60,000,000원 |
| 2026.05 | 14.54㎡ | 16 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 14.54㎡ | 18 | 67,000,000원 |
| 2026.02 | 14.54㎡ | 23 | 65,000,000원 |
| 2025.12 | 14.54㎡ | 23 | 65,000,000원 |
| 2025.11 | 14.54㎡ | 17 | 70,000,000원 |
| 2025.11 | 14.54㎡ | 17 | 70,000,000원 |
| 2025.09 | 14.54㎡ | 21 | 70,000,000원 |
| 2025.09 | 14.54㎡ | 21 | 70,000,000원 |
| 2025.09 | 14.54㎡ | 25 | 69,000,000원 |
| 2025.09 | 14.54㎡ | 21 | 70,000,000원 |
| 2025.07 | 14.54㎡ | 12 | 70,000,000원 |
| 평균 | 14.54㎡ | 12건 | 68,416,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,408,000원 |
| 1. 조예섬 임차보증금 우선변제 | 93,000,000원 | 54,592,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 101,297,139원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 조예섬 보증금 미배당액은 38,408,000원이지만, 2026.07.01. 확약으로 해당 임차권에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사 청구액 101,297,139원은 이 가정에서 0원 배당입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 확약 적용 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 · 감정가 70% | 56,000,000원 | 38,408,000원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 56% | 44,800,000원 | 49,406,400원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 · 감정가 45% | 35,840,000원 | 58,205,120원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 커져 매수인 인수금액이 증가하는 구조입니다. 그러나 이번 확약은 조예섬 임차권에 대해 대항력을 포기하고 미변제 시에도 등기 말소에 동의한 것이므로, 위 각 회차의 룰상 미배당액과 별개로 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의초등학교 서쪽 인근이며, 주변은 아파트단지·상업시설·숙박시설·오피스텔 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 지하철 1호선 의정부역 및 시내버스 정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중이며, 감정요항표상 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 중 10층으로, 난방·승강기·옥내소화전·위생설비가 되어 있는 것으로 조사됐습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역이며 북쪽·동쪽으로 대로에 접합니다. 공시지가는 3,897,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역·중점경관관리구역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 한양수자인파크뷰는 299세대, 사용승인일은 2020.12.21.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 적용 범위와 효력을 매각기일 전 원본으로 재확인하세요.
- 임차권등기 처리 확인. 조예섬 임차권등기가 실제 매각 후 말소되는 구조인지 매각물건명세서와 등기부를 대조하세요.
- 중복 보증금 계산 금지. 주택도시보증공사는 보증금반환채권 양수인이므로 실제 임차인 1명·보증금 93,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 인도 가능성을 별도로 확인하세요.
- 환금성 점검. 최근 실거래는 확인되지만 9회 유찰 및 단지 경매 평균 6.1회 유찰·매각률 0.0이라는 지표를 가볍게 보지 마세요.
- 가격 상한 설정. 현재 실질취득 56,000,000원은 최근 12개월 평균 68,416,666원의 81.9%이고 최신 거래는 60,000,000원입니다. 입찰경쟁으로 가격이 오를 경우 이 비교가 달라집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권 있음”만 보고 포기할 물건은 아니다
표면만 보면 보증금 93,000,000원의 선순위 임차권이 있어 현재 최저가 56,000,000원보다 보증금이 훨씬 큰 전형적인 인수형 물건처럼 보입니다. 실제 배당계산도 확약을 제외하면 38,408,000원의 미배당 보증금이 남습니다. 하지만 이 사건에는 그 구조를 바꾸는 2026.07.01. 확약이 있습니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
그래서 현재 판단의 중심은 권리보다 환금성입니다. 실질취득 56,000,000원은 최근 12개월 평균 68,416,666원의 81.9%이고 최신 거래 60,000,000원보다도 낮은 가격대지만, 이미 9회 유찰됐고 단지 경매 통계도 평균 6.1회 유찰·매각률 0.0입니다. 권리는 확약으로 정리됐고 가격은 시세 아래지만, 반복 유찰의 원인을 확인하기 전까지는 보수적으로 접근할 물건입니다.
