최저가 4,612,000원의 함정 — 임차보증금 인수까지 더하면 실질취득은 93,483,016원

의정부지방법원 2025타경71672. 의정부역한양수자인파크뷰 10층 1002호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중인 전용 14.5384㎡ 물건입니다. 감정가 80,000,000원이 8회 유찰돼 최저매각가가 4,612,000원까지 내려왔지만, 이 숫자만 보고 초저가 물건으로 판단하면 안 됩니다. 임차인 조예섬의 보증금 93,000,000원이 말소기준인 2025.02.18. 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리돼 있기 때문입니다.

조예섬은 2021.04.15. 확정일자를 받고 2021.05.07. 전입·점유를 개시했으며, 2023.07.04. 임차권등기와 배당요구를 마쳤습니다. 매각물건명세서도 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 최저가를 기준으로 임차인에게 예상되는 배당액은 4,128,984원에 불과해, 남은 88,871,016원이 낙찰자 부담으로 이어집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다

이 사건의 말소기준은 2025.02.18. 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그러나 임차인 조예섬의 계약·확정일자, 전입·점유 및 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하더라도, 조예섬의 보증금 중 배당받지 못한 잔액은 매수인에게 넘어옵니다.

② 임차인 분석 — 우선변제 후 남은 보증금 인수

확정일자와 배당요구가 있어 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있지만, 매각대금 자체가 보증금보다 크게 낮습니다. 배당요구를 했다는 이유만으로 보증금이 소멸하는 것이 아니라, 배당으로 실제 변제되지 않은 잔액은 대항력에 따라 매수인이 부담합니다.

③ 회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 같다

낙찰가가 4,612,000원에서 2,259,880원으로 내려가도 인수액이 그만큼 커지므로, 실질취득은 약 93,440,678원~93,483,016원에서 사실상 고정됩니다. 즉 이 사건은 유찰이 더 진행돼 최저가가 낮아져도 총 취득부담이 의미 있게 감소하는 구조가 아닙니다.

④ 시세 비교 — 실질취득이 최근 거래보다 높다

한양수자인파크뷰 전용 14.54㎡의 최근 12개월 실거래 12건은 60,000,000원~75,000,000원이며, 평균은 68,416,666원입니다. 최신 거래는 2026.06.의 60,000,000원으로 최근 평균보다 낮습니다.

감정가 80,000,000원부터 이미 최근 12개월 평균의 116.9%, 최신 거래의 133.3%입니다. 여기에 인수 보증금까지 반영한 실질취득 93,483,016원은 최근 평균의 136.6%, 최신 거래의 155.8%입니다. 따라서 최저가가 감정가의 5.76%라는 사실은 가격 가점의 근거가 될 수 없고, 실질취득 기준으로는 오히려 최근 거래가격보다 높습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 4,612,000원 가정)

임차인 보증금 미배당액 88,871,016원은 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 청구금액 101,297,139원은 현재 최저가 시나리오에서 배당되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경의초등학교 서쪽 인근으로, 주변은 아파트단지·상업시설·숙박시설·오피스텔 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 1호선 의정부역과 시내버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 도시형생활주택 중 원룸형주택으로 이용 중이며, 전용면적은 14.5384㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물의 10층으로 난방·승강기·옥내소화전·위생설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
• 토지·도로. 일반상업지역의 주상용 건부지로, 북쪽과 동쪽 대로에 접합니다. 공시지가는 3,897,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·폐기물매립시설 설치제한지역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 위반건축물 및 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 2020.12.21. 사용승인된 299세대 건물이나, 초소형 원룸형 면적과 반복 유찰 이력을 고려해 실제 매수 수요를 보수적으로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득액으로 상한 설정. 최저가가 아니라 4,612,000원과 인수액 88,871,016원을 합친 93,483,016원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 9회·10회 유찰 시에도 실질취득은 93,458,111원·93,440,678원으로 거의 줄지 않습니다.
• 임차권등기 원본 대조. 보증금 93,000,000원, 계약·확정일자 2021.04.15., 전입·점유 2021.05.07., 임차권등기·배당요구 2023.07.04.를 원본에서 재확인해야 합니다.
• 점유·인도 상태 확인. 임차권등기 상태와 별개로 현재 점유자, 열쇠 인도 가능 여부, 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정상 도시형생활주택 이용상태를 건축물대장·집합건축물대장 및 관계기관 서류와 대조해야 합니다.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 전기·수도 등 미납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 배당 변동 가능성. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당변수에 따라 임차인 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “최저가 461만원”이 아니라 “실질취득 9,348만원”

이 물건의 핵심은 8회 유찰도, 감정가 대비 5.76%라는 할인율도 아닙니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 93,000,000원이고, 현재 매각대금에서 받을 수 있는 배당은 4,128,984원뿐이라는 점입니다. 그 결과 낙찰자는 미배당액 88,871,016원을 인수하고, 권리분석상 실질취득은 93,483,016원이 됩니다.

이 금액은 최근 12개월 평균 68,416,666원과 최신 거래 60,000,000원을 모두 크게 웃돕니다. 유찰이 더 진행돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 실질취득은 약 93,000,000원 수준에서 고정됩니다. 권리구조는 명확하지만, 그 명확한 결론이 바로 가격 경쟁력 없음입니다. 최저가는 낮지만 총부담은 높고, 반복 유찰과 원룸형 용도까지 겹친 고위험 입찰 대상으로 보수적인 접근이 필요합니다.