창원지방법원 2026타경10427. 경상남도 사천시 사천읍 구암리 원광이안애아파트 104동 1층 101호입니다. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 1층에 위치하며, 감정평가상 아파트로 이용되고 있습니다. 소유자는 강남규로, 2015년 3월 19일 거래가액 65,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 물건은 단순히 후순위 채권이 말소되는 일반적인 경매로 판단하기 어렵습니다. 말소기준으로 지정된 권리는 2023년 3월 29일 국가의 압류이지만, 그보다 앞선 2019년 6월 28일 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 임차권 관련 주민등록일과 확정일자는 모두 2015년 3월 30일입니다.
따라서 권리분석의 핵심은 선순위 임차권의 배당 여부와 서울보증보험의 확약이 미배당 보증금 반환채무 및 기존 임차권등기를 실제로 소멸시키는 범위입니다. 현재 최저가에서는 보증금 전액 배당을 전제로 인수액이 없지만, 유찰 시에는 별도의 분석이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10427 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사천읍 구암리 519 원광이안애아파트 104동 1층 101호 |
| 도로명주소 | 경상남도 사천시 사천읍 구암두문로 254-9 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 14층 중 1층 |
| 소유자 | 강남규 (2015.03.19 소유권이전 · 거래가액 65,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 59,000,000원 / 59,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 청구금액 | 96,784,071원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 말소기준권리 | 2023.03.29 갑구 5번 · 국가 압류 (창원세무서장) |
| 선순위 임차권 | 2019.06.28 을구 3번 · 한국토지주택공사 · 보증금 55,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
반면 2025년 8월 8일 창원시 압류와 2026년 6월 26일 현재 강제경매개시결정은 말소기준 이후에 발생한 권리로서 매각에 따른 말소 대상으로 분석됩니다. 2005년 국민은행 근저당권은 이미 말소됐고, 2024년에 개시된 종전 강제경매도 취하되어 등기가 말소됐습니다.
② 임차권 분석 — 보증기관 명의와 확약의 관계
등기부에는 한국토지주택공사를 임차권자로 하는 보증금 55,000,000원의 주택임차권등기가 있습니다. 한국토지주택공사는 보증기관 성격의 법인으로 표시되어 있으므로, 이를 별도의 실거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 별도로 신원이 확인된 실제 거주 임차인은 0명이며, 현재 점유자의 신원은 확정할 수 없습니다.
| 권리자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·기관 여부 |
|---|---|---|---|---|
|
한국토지주택공사 104동 101호 전부 · 주택임차권등기 |
55,000,000원 | 있음 | 있음 | 보증기관 별도 실거주자로 합산하지 않음 |
| 임대차계약일 | 2015.03.27 |
|---|---|
| 주민등록일 | 2015.03.30 |
| 점유개시일 | 2015.04.03 |
| 확정일자 | 2015.03.30 |
| 임차권등기일 | 2019.06.28 |
| 보증금 | 55,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 2019.06.28 |
| 현재 회차 예상 인수 | 0원 (전액 배당 가정) |
이 확약이 적용되는 서울보증보험의 보증금 반환청구권은 미배당 잔액의 매수인 실질 인수액을 0원으로 보는 근거입니다.
다만 등기상 임차권자는 한국토지주택공사로 기재되어 있어, 확약서 제출자와 등기상 권리자가 다릅니다. 두 기관의 권리관계 및 확약의 적용 대상이 일치하는지 확인해야 하며, 서울보증보험의 확약만으로 한국토지주택공사의 별개 권리까지 소멸한다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 최저가보다 실질취득이 중요
현재 감정가와 최저매각가는 모두 59,000,000원입니다. 그러나 선순위 임차권 보증금이 55,000,000원이라는 점을 고려하면, 유찰 이후 최저가만 내려간다고 같은 비율의 경제적 이익이 발생하는 것은 아닙니다.
선순위 임차권의 미배당 잔액을 실제로 매수인이 인수하는 경우, 실질취득비용은 낙찰가와 인수액을 합산해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 커지는 회차에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가해 실질취득비용이 보증금 55,000,000원 부근에 머무르는 구조가 됩니다. 집행비용이 먼저 공제되는 만큼 실제 합계는 보증금보다 높을 수도 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 인수 포함 취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 59,000,000원 | 0원 | 59,000,000원 |
| 1회 유찰 | 47,200,000원 | 9,049,600원 | 56,249,600원 |
| 2회 유찰 | 37,760,000원 | 18,319,680원 | 56,079,680원 |
인수 포함 취득액은 각 회차의 최저가와 산정된 인수액을 합산한 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 포함하지 않았습니다. 서울보증보험의 확약이 적용되는 반환청구권은 실질 인수 0원으로 보되, 한국토지주택공사 명의의 별개 선순위 권리까지 확약으로 해소되는지는 확인이 필요합니다. 따라서 유찰 회차의 룰상 인수액을 확정 인수액으로 단정하지 않습니다.
이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 확약 적용 후 실제 부담하게 될 총취득비용입니다. 현재 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 어느 회차도 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 59,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,462,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 96,784,071원 | 2,538,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 59,000,000원을 가정하면 집행비용 1,462,000원과 임차보증금 55,000,000원을 우선 배당한 뒤 서울보증보험 주식회사에 2,538,000원이 배당됩니다. 서울보증보험의 청구액 96,784,071원 중 94,246,071원은 미배당으로 남으며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
예상배당은 집행비용 추정치를 포함한 시뮬레이션입니다. 국가·창원시 압류 관련 조세채권의 구체적 배당액과 법정기일은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위·배당금·인수액은 달라질 수 있습니다. 특히 조세채권의 우선순위와 선순위 임차권의 관계를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 회차별 배당·인수 시나리오
| 구분 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당액 | 룰상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 | 59,000,000원 | 2,538,000원 | 94,246,071원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 47,200,000원 | 0원 | 96,784,071원 | 9,049,600원 |
| 2회 유찰 | 37,760,000원 | 0원 | 96,784,071원 | 18,319,680원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 사천시 사천읍 구암리 소재 구암2리 마을회관 동측 인근에 위치합니다. 주변은 주택과 농경지 등이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 북서측으로 폭 12~15m의 중로가 개설되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 1층 101호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시창호이며 기본 위생·급배수·승강기·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 완경사지에 자체 지면을 평탄하게 조성한 아파트 부지입니다. 공시지가는 386,100원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다.
- 공부 관계. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 주변 주거환경과 차량 접근성은 보통이나, 개별 호수의 시장가격을 확인할 수 있는 실거래 비교값이 없어 현재 최저가의 가격 경쟁력을 정량적으로 확정하기 어렵습니다. 1층이라는 층별 특성도 현장 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 확인. 2019.06.28 등기된 한국토지주택공사 명의의 보증금 55,000,000원 임차권이 현재도 유효한지 확인하세요.
- 확약서 원문 대조. 서울보증보험의 2026.07.16 확약이 한국토지주택공사 명의의 임차권등기 및 반환청구권까지 해소하는지 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 계산. 유찰 후에는 최저매각가에 실제 인수할 보증금 잔액을 합산하세요. 인수가 남는 경우 실질취득비용은 보증금 55,000,000원 부근에서 유지될 수 있습니다.
- 조세채권 확인. 2023년 국가 압류와 2025년 창원시 압류가 존재합니다. 조세채권의 법정기일 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 확인. 현재 감정가 59,000,000원이 적정한지 판단하려면 같은 아파트의 최근 거래, 특히 같은 층 또는 유사한 층의 실거래가격을 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도. 실제 거주자의 신원과 점유 권원을 확인해야 합니다. 보증기관 명의의 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 점유자가 없다고 단정할 수 없습니다.
- 미납 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소에서 확인하고, 필요한 명도비용도 별도로 검토하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류 및 확약서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약의 존재보다 적용 범위가 중요하다”
사천 원광이안애아파트 104동 101호의 핵심은 가격과 선순위 임차권의 결합입니다. 현 회차 최저매각가는 59,000,000원이며, 배당 시뮬레이션상 임차보증금 55,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 2019년에 등기된 임차권은 2023년 국가 압류보다 앞선 권리입니다. 유찰로 매각가가 보증금 이하로 내려가면 미배당 보증금의 인수 문제가 다시 중요해집니다. 서울보증보험의 확약은 이 위험을 해소할 수 있는 핵심 자료이지만, 등기상 임차권자인 한국토지주택공사와의 권리관계가 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
유찰 시 산정된 인수액을 그대로 부담한다면 실질취득비용은 약 55,000,000원 수준에 머무르므로, 단순히 최저매각가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다. 반대로 확약으로 관련 반환채무와 임차권이 모두 해소된다는 점이 확인된다면 실질 인수액은 0원이 될 수 있지만, 그 경우에도 최근 실거래 시세와 비교해야 경제성을 판단할 수 있습니다.
종합 판단은 C등급(48점). 현 회차의 인수액 0원과 확약서 제출은 긍정적이지만, 선순위 임차권자와 확약서 제출자의 명의 차이, 조세채권 배당 변수, 실거래 비교 근거 부족으로 신중한 접근이 필요합니다. 권리관계 확인이 먼저이고, 가격 판단은 그다음입니다.
