창원지방법원 2026타경10439. 경상남도 사천시 사천읍 선인리의 대경아파트 103동 2층 206호입니다. 전용면적 동일평형 비교 기준은 약 59.98㎡이며, 2000년 6월 20일 사용승인을 받은 8층 건물의 2층 물건입니다. 현재 등기상 소유자는 서재근 씨입니다. 2025년 7월 18일 거래가 7,500만원에 소유권을 취득했고, 약 보름 뒤인 2025년 8월 4일 에치에스대부주식회사의 근저당권이 설정됐습니다.

권리의 기준은 2025년 8월 4일 설정된 에치에스대부주식회사의 채권최고액 6,750만원 근저당권입니다. 이후 사천시 압류와 같은 채권자의 전세권이 설정됐고, 2026년 7월 3일 임의경매가 개시됐습니다. 기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 물건을 단순히 7,100만원짜리 안전한 신건으로만 보면 안 됩니다. 같은 평형의 최근 12개월 실거래 평균은 약 6,871만원, 최신 거래는 6,300만원입니다. 현재 최저가는 두 기준을 모두 웃돕니다. 게다가 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 권리상 인수액이 0원이라는 계산과 실제 점유·명도 문제가 없다는 판단은 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸

이 사건의 말소기준권리는 을구 9번 에치에스대부주식회사의 근저당권입니다. 2025년 8월 4일 접수된 채권최고액 67,500,000원의 근저당권으로, 경매 매각 시 기준권리 자체는 배당을 받고 말소되는 구조입니다.

같은 날 동일한 에치에스대부주식회사 명의로 전세권 5,000,000원도 설정됐습니다. 다만 등기 접수번호가 근저당권보다 뒤인 4069416번으로, 근저당권 접수번호 4069404번 이후에 설정된 후순위 권리입니다. 따라서 이 전세권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

2026년 4월 28일 설정된 사천시 압류와 2026년 7월 3일 설정된 임의경매개시결정도 말소기준권리 이후의 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 등기된 한국주택은행·국민은행 관련 근저당권과 2001년 및 2012년 전세권도 이미 해지·말소된 이력이 있어 현재의 인수 대상 권리로 보지 않습니다.

② 임차인·점유 관계 — 임대관계 미상, 현장 확인 필수

현재 확인된 별도 임차인 권리자는 없습니다. 다만 감정평가서의 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 확인된 임차인 권리자가 없다는 사실만으로 실제 임차인이나 점유자가 없다고 단정해서는 안 됩니다.

특히 등기부상 에치에스대부주식회사의 전세권 5,000,000원은 실제 임차인의 보증금과 동일한 개념으로 합산하면 안 됩니다. 이 권리는 말소기준 근저당권보다 후순위인 별도 등기 권리이며, 배당 시뮬레이션에서도 일부 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.

③ 시세 비교 — 신건 7,100만원은 최근 거래보다 높다

비교 대상은 대경아파트 동일평형 59.98㎡의 최근 12건 실거래입니다. 최근 거래는 2025년 11월부터 2026년 8월까지 확인되며, 최근 12개월 평균은 68,708,333원입니다.

거래가격은 63,000,000원~75,000,000원 범위입니다. 최근 12개월 평균은 68,708,333원이며, 최신 거래는 2026년 8월의 63,000,000원입니다.

반면 이 경매의 최저가는 71,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 103.3%로 약 2,291,667원 높으며, 최신 거래 63,000,000원과 비교하면 약 8,000,000원 높습니다. 최신 거래 대비로는 약 112.7%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 71,000,000원 가정)

매각가 71,000,000원에서 추정 집행비용 1,678,000원을 제외하면 69,322,000원이 채권자에게 배당됩니다. 근저당권 채권최고액 67,500,000원은 전액 배당되고, 후순위 전세권 5,000,000원에는 1,822,000원이 배당됩니다.

따라서 두 권리를 합산한 채권액 72,500,000원 중 실제 배당액은 69,322,000원이며, 3,178,000원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당액은 채권자의 회수 부족분이며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인에게 인수되는 금액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 사천중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 중소형 차량의 출입이 가능합니다. 인근에 시내노선 버스정류장이 있지만 노선 수와 운행 횟수를 고려하면 일반 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
• 도로 및 접근성. 서측으로 2차선 도로와 접하고 남동측으로 진입도로가 개설되어 있습니다. 차량 접근은 가능하나 실제 진출입 여건을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2000년 6월 20일입니다. 위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지 및 규제. 5필지 일단의 부정형 토지로 지반은 대체로 평탄합니다. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 비행안전제5구역, 문화재보호 관련 검토구역 등의 규제가 확인됩니다.
• 환금성. 대경아파트는 448세대 규모이며 동일평형 최근 12건의 거래가 확인됩니다. 다만 거래가격은 6,300만원부터 7,500만원까지 차이가 있어 층과 내부 상태에 따른 개별 비교가 필요합니다.
• 물건 하자. 감정평가상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 실제 내부 관리상태와 수선 필요 여부는 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 가격 변화 확인

유찰 시나리오상 1회 유찰 후 최저가는 56,800,000원, 2회 유찰 후에는 45,440,000원으로 내려갑니다. 매각가격이 낮아질수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 모든 회차에서 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.

다만 유찰에 따른 가격 하락만으로 수익성이 자동 확보되는 것은 아닙니다. 최근 실거래 하단인 63,000,000원과 비교하고, 해당 호수의 층·향·수리 상태 및 실제 점유관계를 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세 상한 확인. 최근 12개월 평균 68,708,333원과 최신 거래 63,000,000원을 우선 비교하세요. 현재 최저가 71,000,000원은 두 기준보다 높습니다.
• 말소기준권리 확인. 2025년 8월 4일 에치에스대부주식회사 근저당권이 기준입니다. 이후 설정된 압류와 전세권의 매각 소멸 여부를 매각물건명세서와 대조하세요.
• 전세권 배당 확인. 동일 채권자의 후순위 전세권 5,000,000원 중 1,822,000원만 배당되는 시뮬레이션입니다. 미배당 3,178,000원과 매수인 인수액 0원은 구분해야 합니다.
• 임대차·점유 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 확정일자, 실제 점유자 및 임대차계약 여부를 확인하고, 추가 임차인이 있다면 대항력과 인수 여부를 재분석하세요.
• 건물 내부 상태. 2000년 사용승인 건물이므로 누수·배관·난방·창호 및 공용부분의 관리 상태를 현장에서 확인하세요.
• 토지이용 규제. 제2종일반주거지역 외에 교육환경보호구역, 비행안전제5구역, 문화재 관련 검토구역 등이 확인되므로 실제 적용 범위를 확인하세요.
• 관리비 및 체납 확인. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 관련 부담을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 원본을 대조한 뒤 입찰을 결정하세요.

맺으며 — “인수 위험은 낮지만, 신건 가격은 매력적이지 않다”

사천 대경아파트 103동 206호는 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 2025년 8월 4일 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 사천시 압류와 후순위 전세권은 매각으로 소멸합니다. 7,100만원 매각을 가정한 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 가격은 다릅니다. 최근 12개월 평균 68,708,333원보다 최저가가 2,291,667원 높고, 최신 거래 63,000,000원보다 800만원 높습니다. 신건 7,100만원에 입찰할 경우 최근 거래 기준으로 가격상 이점을 확보했다고 보기 어렵습니다.

여기에 감정평가서상 임대관계 미상이라는 변수가 남아 있습니다. 권리상 인수액 0원과 실제 명도 부담이 없다는 것은 별개의 문제입니다. 입찰 전 점유와 임대차를 확인하고, 최근 실거래 및 해당 호수의 상태를 반영해 가격을 다시 산정해야 합니다.

권리는 비교적 양호, 가격은 보류, 점유는 확인 필요. 이 물건의 핵심은 신건 최저가에 서둘러 응찰하는 것이 아니라, 실제 시세와 점유관계를 확인한 뒤 가격 경쟁력이 생기는지를 판단하는 것입니다.