창원지방법원 2026타경10468. 경상남도 사천시 송포동 남양현대아파트 102동 1층 102호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 건물은 8층 건물 중 1층으로 1996년 7월 29일 사용승인을 받았습니다. 비교 대상은 전용 59.96㎡ 동일평형입니다.
이번 사건의 특징은 두 가지입니다. 첫째, 임차인 관련 인수액은 산정상 0원이고 배당 시뮬레이션에도 매수인 인수액이 잡히지 않습니다. 둘째, 그렇다고 권리분석을 완전히 끝낼 수 있는 것은 아닙니다. 2024년 사천시 압류가 기준권리로 산정되어 있으나, 2025년 해당 압류의 말소기재가 존재합니다. 여기에 2025년 근저당권과 2026년 근저당권 이전기록까지 있어 등기 상태를 교차 확인해야 합니다.
가격 역시 신건에서 유리하지 않습니다. 최근 12개월 평균은 5,000만원, 가장 최근 거래는 3,000만원인데 최저매각가는 5,400만원입니다. 권리상 인수액이 없다는 사실만으로 시세보다 저렴한 물건이라고 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10468 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 송포동 275 남양현대아파트 제102동 제1층 제102호 도로명: 경상남도 사천시 삼천포대교로 836 |
| 물건종류 / 위치 | 집합건물(아파트) · 102동 1층 102호 · 지상 8층 건물 |
| 시세 비교 평형 | 전용 59.96㎡ (동일평형 비교) |
| 건물 사용승인 | 1996.07.29 |
| 소유자 | 강태용 (2024.03.21 소유권이전 · 매매가 47,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 54,000,000원 / 54,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주식회사 오케이저축은행 / 50,138,295원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 임차인 | 임차인 없음 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 임차인은 없지만, 말소기준권리는 재확인
임차인 없음. 현재 확인되는 임차인 관련 인수 부담은 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 사건은 말소기준권리의 상태를 반드시 확인해야 합니다.
추가로 을구 3번에는 2025.01.21 채권최고액 18,000,000원의 근저당권 설정이 있습니다. 이 권리는 권리 목록상 이미 말소된 것으로 분류되어 있지만, 2026.09.16 을구 3-1에는 빅리치대부유한회사로의 근저당권 이전기록이 남아 있고 별도 말소로 분류되지 않았습니다.
즉, 압류 말소기재와 근저당권의 말소·이전 상태가 서로 맞물리지 않습니다. 2024.07.03 압류가 실제로 해제되었다면 이후 권리의 소멸 판단을 다시 검토해야 합니다. 반대로 근저당권이 유효하게 존속하는지에 따라서도 배당관계가 달라질 수 있습니다. 원본 등기부의 현재 유효 등기와 매각물건명세서를 대조하기 전에는 후순위 권리의 소멸을 확정적으로 단정하지 않는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 5,400만원은 최근 거래보다 높다
남양현대 동일평형(전용 59.83~59.96㎡)의 실거래 12건입니다. 가격 판단에서는 전체 거래 평균보다 최근 12개월 평균 5,000만원, 최신 거래 3,000만원, 그리고 최근 가격 흐름을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.83㎡ | 6 | 30,000,000원 |
| 2026.05 | 59.89㎡ | 4 | 51,000,000원 |
| 2026.05 | 59.96㎡ | 4 | 69,000,000원 |
| 2026.02 | 59.96㎡ | 8 | 50,000,000원 |
| 2025.10 | 59.83㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 2025.10 | 59.83㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 2025.06 | 59.96㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2025.05 | 59.89㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2025.05 | 59.96㎡ | 8 | 61,000,000원 |
| 2025.03 | 59.89㎡ | 2 | 67,000,000원 |
| 2025.03 | 59.96㎡ | 4 | 48,000,000원 |
| 2024.10 | 59.96㎡ | 6 | 55,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 50,916,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 50,000,000원 |
| 최신 거래 | 59.83㎡ | 6 | 30,000,000원 |
가장 중요한 숫자는 다음과 같습니다.
- 최근 12개월 평균. 50,000,000원. 현재 최저가 54,000,000원은 평균 대비 108%입니다.
- 최신 거래. 2026년 10월 30,000,000원. 현재 최저가는 최신 거래의 180%입니다.
- 가격 추세. 최근 구간과 과거 구간을 비교한 추세가 -2.7%로 하락 방향입니다.
- 전체 거래 평균. 12건 평균은 50,916,666원입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균이므로 최근 가격 판단의 주된 기준으로 삼기 어렵습니다.
최저가 5,400만원은 최근 12개월 평균보다 400만원 높고, 가장 최근 거래보다 2,400만원 높습니다. 최신 거래는 6층이고 본건은 1층이므로 층별 차이와 내부 상태를 함께 확인해야 하지만, 현재 최저가를 저렴한 가격이라고 평가할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,372,000원 |
| 1. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 49,055,859원 | 49,055,859원 |
| 2. 강제경매 · 오케이저축은행 | 50,138,295원 | 3,572,141원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 5,400만원을 기준으로 하면 집행비용 약 137만원을 제외하고 비엔케이캐피탈에 49,055,859원이 배당됩니다. 신청채권자인 오케이저축은행은 청구액 50,138,295원 중 3,572,141원만 배당받는 것으로 산정됩니다.
채권자 총 청구액은 99,194,154원, 예상 배당액은 52,628,000원이며, 채권자 미배당액은 46,566,154원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 경상남도 사천시 송포동 소재 남양중학교 남측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 통행이 가능하고, 단지 동측과 서측으로 차량 진출입로가 있으며 외부도로와 연결됩니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 8층 건물 중 1층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시창호입니다. 난방·승강기·소방·위생·급배수 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 350,100원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다. 공부와의 차이는 별도로 보고되지 않았습니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능하여 외부 관찰을 바탕으로 통상적인 상태를 기준으로 평가했습니다. 실제 내부 상태와 수리비는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 남양현대는 148세대 규모이며 1996년 준공 단지입니다. 최근 동일평형 거래가 3,000만원~6,900만원으로 편차가 있고, 최신 거래는 3,000만원입니다. 최근 가격 추세 -2.7%를 고려하면 매각가 산정에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 2024.07.03 사천시 압류와 2025.01.22 해당 압류 말소기재를 반드시 대조하세요. 압류가 실제 해제되었다면 현재 기준권리 판단부터 다시 검토해야 합니다.
- 근저당권 존속 여부. 2025.01.21 을구 3번 근저당권 18,000,000원과 2026.09.16 을구 3-1 이전기록을 확인하세요. 빅리치대부유한회사로의 이전등기가 현재 유효한지, 근저당권 말소 여부가 무엇인지 원본 등기부로 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 후순위 가압류와 강제경매개시결정의 소멸 여부가 실제 말소기준권리와 일치하는지 확인하세요. 현재 배당 시뮬레이션의 인수액 0원을 그대로 확정값으로 사용해서는 안 됩니다.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 5,000만원과 최신 거래 3,000만원을 우선 기준으로 삼으세요. 신건 5,400만원은 두 기준 모두를 웃돌고 하락 추세도 존재합니다.
- 1층 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했습니다. 누수·곰팡이·수리 상태·실제 점유자 및 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대차 및 점유 확인. 임차인은 확인되지 않았고 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 실제 점유관계를 대조해 보증금, 전입, 확정일자 등 추가 권리가 있는지 확인하세요.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 승계 부담을 확인하세요.
- 배당 재검토. 채권자 미배당액 46,566,154원은 채무자 측 채무 부족액입니다. 이를 매수인 인수액과 혼동하지 말고, 근저당권의 실제 유효 여부에 맞춰 배당관계를 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 저가 낙찰”
이 물건은 임차인이 없고 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 말소기준으로 산정된 2024년 사천시 압류는 2025년 말소기재가 존재하고, 2025년 근저당권의 말소 분류와 2026년 근저당권 이전기록도 함께 확인해야 합니다. 등기부의 현재 유효 권리와 말소기준을 재확인하는 것이 입찰의 선결조건입니다.
가격 측면에서도 신건은 매력적이지 않습니다. 5,400만원은 최근 12개월 평균 5,000만원의 108%, 최신 거래 3,000만원의 180%입니다. 최근 거래 추세도 -2.7%로 하락 방향입니다. 단지의 전체 평균만 보고 가격을 판단하면 최신 거래 수준을 놓칠 수 있습니다.
따라서 이 사건의 결론은 명확합니다. 임차인 인수 부담은 현재 산정상 없지만, 권리관계는 재검증이 필요하고 신건 가격은 최근 시세보다 높습니다. 원본 등기부와 매각물건명세서의 대조, 실제 점유 및 내부 상태 확인, 최신 거래를 기준으로 한 가격 검토가 끝나기 전에는 무리한 응찰을 피하는 것이 합리적입니다.
