창원지방법원 2026타경10478. 경상남도 산청군 신등면 양전리에 위치한 주택·축사·목장시설 및 토지 일괄매각 사건입니다. 일반적인 주거용 아파트와 달리 주택, 가축 사육시설, 창고, 착유실과 관련 설비가 복합적으로 구성되어 있습니다. 감정평가상 현재 축산업장이 상당기간 운휴 중이고 공가로 보인다는 의견이 기재되어 있습니다.
등기부상 말소기준권리는 2010년 4월 19일 산청군농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 84,000,000원이며, 이후 설정되어 현재 남아 있는 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 2024년 소유권이전과 2026년 사해행위취소에 따른 말소 이력이 있어 소유권 변동의 법률관계와 실제 점유 상태를 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.
가격 판단도 신중해야 합니다. 감정가와 최저매각가는 모두 365,754,400원이지만, 직접 비교할 수 있는 주변 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 가격이 시세보다 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다. 복합시설의 실제 활용 가능성과 토지별 취득 요건을 검토한 뒤 입찰가격을 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10478 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 산청군 신등면 양전리 816 |
| 도로명주소 | 경상남도 산청군 신등면 신차로709번길 46 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 단독주택·축사·창고·착유 관련 시설 |
| 매각방식 | 일괄매각 · 제시외건물 포함 |
| 소유자 | 김순길 (단독소유) |
| 감정가 | 365,754,400원 |
| 최저매각가 | 365,754,400원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 김인희 |
| 청구금액 | 89,781,041원 |
| 말소기준권리 | 2010.04.19 산청군농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 84,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 소유권 이력은 확인
말소기준은 2010.04.19 설정된 산청군농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 토지 양전리 816을 공동담보로 하며 채권최고액은 84,000,000원입니다. 해당 근저당권과 후순위 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
과거 등기 중 정해자의 가압류, 김명희의 가압류, 현대캐피탈의 가압류, 씨제이제일제당·제일사료·권혁열·이숙자 관련 근저당권 및 관련 가처분 등은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 제일사료 주식회사에 의한 과거 임의경매개시결정 역시 취하 후 말소되었습니다.
② 점유·임차인 분석 — 후순위 전입자 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강수빈 | 2023.05.25 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 |
미상 | 해당 없음 |
강수빈의 전입신고일은 2023.05.25입니다. 말소기준권리 설정일인 2010.04.19보다 늦기 때문에, 확인된 전입일 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인이 승계하는 임차보증금을 0원으로 판단하고 있습니다.
다만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권과 실제 배당 가능성은 확정할 수 없습니다. 강수빈은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 전입자로 확인된 1명이며, 임대차관계와 실제 점유 여부를 추가로 확인해야 합니다.
③ 매각 범위 — 주택과 목장시설의 일괄매각
이 사건은 단독주택만 매각하는 사건이 아닙니다. 감정평가상 주거시설과 축산시설이 혼재하며, 제시외건물과 수목, 일부 설비까지 매각에 포함됩니다. 시설의 실제 상태와 활용 가능성에 따라 취득 후 비용과 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
| 기호 2 | 단독주택 · 2010.04.06 사용수익 · 블록구조 기와지붕 단층 · 위생·급배수·난방설비 |
|---|---|
| 기호 4 | 주거용 주택 · 방 2개, 욕실 1개, 주방 1개 · 1990년 사용수익 |
| 기호 4-1 | 축사 · 공부상 198.25㎡, 현황 약 135㎡ · 현황 기준 감정평가 |
| 기호 4-2 | 창고 · 시멘트블럭조 판넬지붕 단층 |
| 기호 4-3, 4-4 | 축사로 사용된 시설 · 공부상 2동이나 현황 및 건축물대장상 1동 · 환풍팬 고장 상태 |
| 기호 5 | 약 2/3는 축사, 약 1/3은 착유실·기계실·유저장고 등으로 이용되었던 것으로 추정 |
| 제시외건물 | 감정서상 ㄱ~ㅂ · 매각 포함 |
| 기타 설비 | 철골 및 철강판구조 Silo · 용량 약 1~2톤 내외 · 건물에 포함하여 평가 |
| 수목 | 목록[1] 토지 등 지상 수목은 토지에 포함하여 평가 |
④ 예상배당표 (매각가 365,754,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,920,562원 |
| 2. 근저당 · 산청군농업협동조합 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 3. 가압류 · 함양산청축산업협동조합 (1) | 19,137,186원 | 19,137,186원 |
| 4. 가압류 · 함양산청축산업협동조합 (2) | 25,275,041원 | 25,275,041원 |
| 5. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 143,225,235원 | 143,225,235원 |
| 6. 강제경매 신청채권자 · 김인희 | 89,781,041원 | 88,196,376원 |
| 채권자 배당 합계 | 361,418,503원 | 359,833,838원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
배당액은 매각가 365,754,400원을 가정한 추정치입니다. 집행비용 5,920,562원을 먼저 공제하고 채권자에게 359,833,838원이 배당되는 구조입니다. 신청채권자에게 일부 미배당이 발생하며 소유자 잔여액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰 시 가격과 미배당
| 회차 | 매각가 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 365,754,400원 | 1,584,665원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 292,603,520원 | 73,711,432원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 234,082,816원 | 131,412,846원 | 0원 |
현재 신건에서 매각가를 365,754,400원으로 가정하면 채권자 총 미배당액은 1,584,665원입니다. 1회 유찰 시 매각가는 292,603,520원으로 낮아지고 총 미배당은 73,711,432원으로 증가합니다. 2회 유찰 시에는 매각가 234,082,816원, 총 미배당 131,412,846원입니다.
매각가가 하락하더라도 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 각 시나리오의 매수인 실질취득액은 해당 매각가와 같다고 볼 수 있습니다. 다만 취득세, 명도비용, 시설 보수 및 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않은 금액입니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 (감정평가 기준)
- 입지. 산청군 신등면 양전리에 위치하며 신등면사무소에서 북서측으로 직선거리 약 1.6km 지점입니다. 주변은 임야·농경지·농가·축사 등이 형성된 농촌지대입니다.
- 교통. 자동차 접근이 가능하지만 관내버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 대체로 보통 이하로 평가되었습니다.
- 토지. 토지정보상 보전관리지역, 지목 대, 면적 650.0㎡, 공시지가 35,800원/㎡이며 완경사의 부정형 토지로 세로한면(가) 도로에 접합니다. 이 토지정보를 일괄매각 대상 전체 토지면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 토지이용 제한. 보전관리지역·공장설립승인지역·가축사육제한구역 관련 사항이 확인됩니다. 가축사육제한구역은 전부제한구역으로 기재되어 있어 기존 축사시설의 재가동 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 축산시설. 장기간 가축사육이 중단된 것으로 조사되며, 일부 축사의 환풍팬 설비는 고장 상태입니다. 기존 시설을 그대로 재사용할 수 있다고 전제하기 어렵습니다.
- 건축물 현황. 일부 축사는 공부상 면적과 현황 면적에 차이가 있고, 공부상 2동으로 등재된 시설이 현황 및 건축물대장상 1동인 부분도 있습니다. 감정평가에서는 관련 현황을 반영했습니다.
- 환금성. 농촌지역의 주택·축사·착유시설 복합 부동산으로 일반 주거용 부동산보다 활용 목적과 매수 수요가 제한될 가능성이 있습니다. 직접 비교할 실거래 자료가 없어 환금성과 적정가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득 서류 발급 가능성. 목록[3]에 대해 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금이 몰수되므로 입찰 전에 관련 요건을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 주택·축사·창고·제시외건물·수목·Silo의 매각 포함 범위를 감정평가서와 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 소유권 변동 이력. 2024년 김수현 명의 소유권이전과 2026년 사해행위취소에 따른 말소 경위, 관련 판결 및 최종 등기 상태를 확인하세요.
- 점유·명도. 감정평가상 공가 추정과 강수빈의 전입 기록이 함께 존재합니다. 현장 점유자와 임대차관계, 실제 사용자를 직접 확인하세요.
- 축사 재가동 여부. 가축사육제한구역 규제와 기존 인허가 상태를 확인하고, 고장 난 환풍설비 및 착유 관련 시설의 복구 가능성을 검토하세요.
- 건축물 면적 차이. 기호 4-1 축사의 공부상 198.25㎡와 현황 약 135㎡, 기호 4-3·4-4의 공부상 동수와 현황 차이를 확인하세요.
- 토지별 이용계획. 보전관리지역과 가축사육제한구역 등 토지이용 제한을 확인하고, 농지 관련 서류가 필요한 목록[3]을 별도로 검토하세요.
- 배당과 인수 구분. 신건 예상 미배당 1,584,665원은 채권자 측 미회수액이며 현재 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 다만 실제 배당과 임차인 관계는 최종 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 주변 비교 가능한 부동산의 실제 거래가격과 토지·건물·시설별 활용 가치를 확인하기 전에는 최저가가 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관련 법률관계를 입찰 전 반드시 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸보다 취득자격과 활용 가능성이 중요하다”
이 사건에서 말소기준권리 이후의 주요 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 강수빈의 전입일 역시 말소기준권리보다 늦어 확인된 전입일 기준 선순위 대항력은 인정하기 어렵습니다.
그러나 권리 소멸만으로 안전한 경매라고 결론 내리기는 어렵습니다. 이 물건에는 사해행위취소에 따른 소유권이전등기 말소 이력이 있고, 전입자 점유관계가 확정되지 않았으며, 장기간 운휴 중인 축사·착유시설의 재사용 가능성도 불확실합니다.
무엇보다 농지취득 관련 서류를 제출하지 못하면 입찰보증금이 몰수되는 조건이 존재합니다. 따라서 입찰 여부를 결정하기 전에 목록[3]의 취득자격, 건축물·설비 상태, 가축사육 제한과 실제 점유관계를 확인하는 것이 우선입니다.
최저매각가는 365,754,400원이지만 객관적으로 비교할 실거래 시세가 없어 가격 메리트는 확인되지 않습니다. 유찰되더라도 매각가 하락 자체를 투자 수익으로 연결해서는 안 됩니다. 등기상 인수 부담은 낮지만, 취득자격·물건 현황·환금성 위험이 큰 복합 부동산입니다. 결론은 “권리상 인수 0원, 입찰 판단은 보류 — 농지증명과 실제 활용 가능성 확인이 먼저”입니다.
