최저가 313만원의 착시 — 인수 보증금까지 합치면 실질취득은 116,206,430원

의정부지방법원 2025타경71685. 이 물건의 핵심은 10회 유찰된 313만원짜리 물건이 아니라, 선순위 대항력 임차보증금이 남는 인수형 경매라는 점입니다. 소유자 이예나는 2019년 9월 26일 거래가 136,800,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당권 98,400,000원은 2019년 11월 29일 해지로 말소됐습니다. 임차인 최송아는 2019년 11월 20일 임대차계약, 2019년 11월 29일 점유개시, 2019년 12월 2일 주민등록을 마쳤고, 말소기준인 2023년 4월 11일 SBI저축은행 가압류보다 앞섭니다.

따라서 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 3,135,000원에서 임차인에게 돌아가는 예상배당은 2,678,570원뿐이고, 남은 113,071,430원이 매수인 부담입니다. 최저가가 더 내려가면 임차인 배당이 줄어드는 만큼 인수액이 늘어, 낙찰가와 인수액을 합친 총액은 약 116,200,000원 수준에 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 소멸보다 ‘선순위 임차인 잔액 인수’가 핵심

최초 신탁 소유권과 금지사항등기는 이예나의 소유권이전과 함께 말소됐고, 2019년 신한은행 근저당도 2019년 11월 29일 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023년 4월 11일 SBI저축은행 가압류 56,470,504원입니다. 이후의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.

그러나 최송아의 전입·점유는 말소기준보다 앞서고 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증금은 115,750,000원입니다. 이 임차인의 권리는 후순위 임차권등기라는 등기 순번만 보고 판단할 수 없습니다. 임차권등기는 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 보존하며, 배당 부족분은 매수인에게 남습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 116,206,430원을 비교해야 한다

아이콘스타센트럴의 제공 거래 12건 평균은 95,017,500원이지만, 과거의 높은 거래가가 포함된 전체 평균보다 최근 흐름이 중요합니다. 최근 12개월 거래 4건 평균은 85,750,000원, 최신 거래는 2026년 5월 75,000,000원이고, 최근 가격 추세는 이전 기간 대비 -13.9%입니다.

현재 회차 실질취득액 116,206,430원은 최근 12개월 평균보다 30,456,430원 높고, 평균의 135.5%입니다. 최신 거래 75,000,000원과 비교하면 41,206,430원 높아 154.9%에 해당합니다. 제공 거래 중 최고가 110,000,000원보다도 6,206,430원 높습니다.

현재 회차부터 12회 유찰 가정까지 실질취득액 차이는 28,779원에 불과합니다. 최저가가 낮아져도 보증금 인수가 늘어 총액은 약 116,200,000원으로 유지됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 3,135,000원 가정)

매각대금은 집행비용과 임차보증금 일부 배당에 전부 사용됩니다. 임차보증금 미배당액 113,071,430원은 매수인 인수 예상액입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도 확인. 사건 용도는 근린시설로 표기돼 있으나, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택 단위세대입니다. 공부상 용도와 실제 이용, 금융·세금·전입 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 입지. 경의초등학교 북서측 인근으로 공동주택과 노변 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 전철역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 양호한 상태입니다.
• 건물. 2019년 7월 16일 사용승인된 철근콘크리트구조 25층 건물의 최상층 2511호입니다. 승강기·난방·위생설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 일부 필지는 특정용도제한지구에 해당합니다. 상대보호구역·과밀억제권역·폐기물매립시설 설치제한지역이 포함되고, 북서측 약 20m, 남동측 약 8m 도로와 접합니다.
• 환금성. 최근 12개월 평균이 85,750,000원으로 낮아졌고 가격 추세는 -13.9%입니다. 동일 단지 경매 통계는 평균 유찰 10.0회, 매각률 0.0%로 환금성에 강한 경고 신호가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰가보다 인수액을 먼저 계산. 현재 회차 기준 3,135,000원에 낙찰돼도 113,071,430원을 추가로 인수해 실질취득은 116,206,430원입니다.
• 추가 유찰을 할인으로 보지 않기. 11회·12회 유찰 시에도 실질취득은 각각 116,189,501원·116,177,651원으로 거의 동일합니다.
• 임차인 원본 대조. 임대차계약일, 증액계약, 주민등록일, 점유개시일, 확정일자, 배당요구와 임차권등기 내용을 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
• 용도·이용상태 확인. 근린시설 표기와 도시형생활주택 이용상태가 함께 나타나므로 건축물대장, 집합건축물대장, 전입·대출 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 하락 시세 반영. 최신 거래 75,000,000원, 최근 12개월 평균 85,750,000원, 추세 -13.9%를 응찰 판단의 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 관리비·점유·내부 상태. 25층 최상층의 누수·결로 가능성, 체납 관리비, 실제 점유 상태와 인도 절차를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 변경된 매각조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “313만원에 산다”가 아니라 “1억 1,620만원에 취득한다”

이 사건은 최저가 할인율만 보면 감정가의 2.82%까지 떨어진 극단적인 유찰 물건입니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 최저가가 내려간 만큼 인수액이 늘어납니다. 현재 회차 실질취득은 116,206,430원으로 보증금 115,750,000원에 집행비용 추정분이 더해진 수준입니다.

반면 최근 12개월 평균은 85,750,000원, 최신 거래는 75,000,000원이며 시세 추세도 -13.9%입니다. 실질취득액은 최근 평균의 135.5%, 최신 거래의 154.9%로 시세보다 높습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 10.0회와 매각률 0.0%까지 겹칩니다. 권리 구조는 읽을 수 있지만, 인수 부담·시세 초과·하락 추세·낮은 환금성이 동시에 나타나는 D등급 물건입니다. 결론은 명확합니다. 최저가에는 매력이 없고, 실질취득액에는 부담이 큽니다.