광주지방법원 2026타경92. 전라남도 함평군 함평읍 기각리 1005-4, 제1동 1층 102호에 해당하는 근린시설 경매입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 소매점, 구체적으로는 약국입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 327,000,000원으로 신건에 진행됩니다. 경매 신청채권자는 월야농업협동조합이며 청구금액은 188,580,265원입니다.
권리의 중심은 2017년 3월 20일 설정된 월야농업협동조합의 채권최고액 260,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 설정된 권리 중 일부는 이미 등기부에서 말소됐으며 2026년 8월 접수된 가처분도 자료상 매각으로 소멸 예정으로 분류돼 있습니다.
다만 이 사건은 일반적인 근린시설 경매처럼 근저당 소멸만 확인하고 끝낼 수 없습니다. 경매개시결정 이후 소유권이 윤인삼에게 이전됐고, 그 이전등기를 대상으로 사해행위취소에 기한 말소청구권을 피보전권리로 하는 가처분까지 접수됐습니다. 또한 점유자 한 명의 보증금과 전입일이 확인되지 않습니다. 입찰 전 확인해야 할 권리·점유·공부상 불일치가 동시에 존재하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경92 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 함평군 함평읍 기각리 1005-4 제1동 1층 102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 소매점(약국) 이용 중 |
| 건물 구조 | 라멘조 슬라브지붕 4층 건물 내 제1층 제102호 |
| 현재 등기상 소유자 | 윤인삼 (2026.05.29. 소유권이전, 거래가액 360,000,000원) |
| 종전 소유자 | 주식회사백년가 |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 327,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 월야농업협동조합 / 188,580,265원 |
| 말소기준권리 | 2017.03.20. 월야농업협동조합 근저당권 (채권최고액 260,000,000원) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 토지 관련 면적 | 토지대장상 합병 후 405㎡ · 등기사항상 대지권 목적 토지 표시 397㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 소유권 변동을 확인해야 한다
핵심 말소기준은 2017년 3월 20일 월야농업협동조합의 근저당권입니다. 채무자는 주식회사백년가이고 채권최고액은 260,000,000원입니다. 매각으로 이 근저당권이 소멸하는 것이 권리분석의 기본 구조입니다.
2020년 2월 21일 설정된 광주은행 근저당권(채권최고액 840,000,000원)은 2021년 6월 3일 해지로 말소됐습니다. 2025년 12월 23일 접수된 광주은행 가압류 12,685,711원 역시 2026년 6월 9일 말소됐으므로 현재 남아 있는 가압류로 보아서는 안 됩니다.
특히 소유권이전 거래가액 360,000,000원은 현재 감정가 327,000,000원과도 차이가 있습니다. 다만 거래가액만으로 현재 시장가격이나 정상거래 여부를 판단할 수는 없습니다. 경매개시 후 소유권이전이 이뤄진 배경과 가처분의 구체적인 청구 내용을 확인하지 않고 입찰하는 것은 피해야 합니다.
② 임차인·점유 현황 — 실제 임차인 2명, 그중 1명은 대항력 미상
확인되는 임차인·점유자는 총 2명입니다. 보증기관 대위나 승계에 따른 중복 신고는 확인되지 않습니다. 다만 두 점유자의 권리상태는 서로 다릅니다.
| 임차인 / 점유자 | 점유·전입 / 확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 / 배당 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김시몬 1동 102호 · 함평약국 |
2023.07.03 확정일자 2026.02.19 |
150,000,000원 월 4,000,000원 |
없음 | 선순위 우선변제 불가 배당요구 완료 |
해당 없음 |
| 가건물임 주거 점유 |
전입일 미상 확정일자 2026.02.19 |
보증금 미상 차임 미상 |
가능·미상 | 판정 불가 배당요구 여부 미상 |
해당 없음 |
정리하면 김시몬은 보증금이 확인되지만 말소기준권리 후순위이고, 가건물임은 보증금과 전입일 자체가 미상입니다. 확인된 임차인 1명의 후순위 권리와 미상 점유자 1명의 잠재적 인수 위험을 분리해서 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 327,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 1.6% 추정) | - | 5,378,000원 |
| 1. 근저당 · 월야농업협동조합 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 추정 | - | 61,622,000원 |
| 합계 | - | 327,000,000원 |
신건 감정가 327,000,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 약 5,378,000원을 제외하고 월야농업협동조합 근저당에 260,000,000원이 배당됩니다. 산술상 잔여액은 61,622,000원입니다.
신청채권자의 청구금액은 188,580,265원이지만, 배당 산정에는 말소기준 근저당의 채권최고액 260,000,000원이 반영돼 있습니다. 신청 청구액과 채권최고액은 서로 다른 개념이므로 실제 피담보채권액과 이자, 배당요구 내역을 별도로 확인해야 합니다.
매각가가 낮아질수록 근저당 채권의 미배당액이 발생합니다. 다만 이 미배당액은 채권자의 배당 부족액이지 매수인이 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인의 인수 여부는 말소기준권리와 임차인의 대항력 등 별도의 권리관계로 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 전라남도 함평군 함평읍 기각리 소재 함평우체국 북동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설이 주류를 이루는 노선 상가지대이며, 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남측으로 노폭 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다. 가축사육제한구역 및 하수처리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용 건부지입니다. 토지대장상 면적은 405㎡이며 공시지가는 607,100원/㎡입니다.
- 건물. 라멘조 슬라브지붕 4층 건물의 1층 102호입니다. 외벽은 인조석붙임·복합판넬, 내부는 인테리어·벽지·타일 등으로 마감돼 있으며 기본적인 위생·급배수·화재경보·시스템 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 소매점(약국)으로 이용 중입니다. 실제 점유자 김시몬도 함평약국으로 확인되므로 임대차 종료 여부와 영업·인도 상황을 확인해야 합니다.
- 공부상 불일치. 등기사항상 대지권의 목적인 토지는 기각리 1005-4, 397㎡로 표시돼 있지만, 토지대장상 2016년 12월 5일 1005-7번지와 합병돼 공부상 면적은 405㎡입니다. 단순한 숫자 차이로 넘기지 말고 대지권 표시와 토지대장, 합병 관련 공부를 대조해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이로 별도 지적된 사항은 대지권 목적 토지 면적 불일치입니다.
- 환금성. 일반상업지역의 1층 근린시설이라는 점은 확인되지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 적정 매매가나 임대수익률, 환금성을 수치로 판단할 수 없습니다. 감정가를 시장가격으로 그대로 간주해서는 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 가건물임의 실제 성명, 점유 개시일, 전입일, 보증금, 임대차계약서, 주거 점유 여부를 확인하세요. 대항력 가능성을 해소하지 못하면 인수 위험을 배제할 수 없습니다.
- 김시몬 임대차 확인. 보증금 150,000,000원과 월 차임 4,000,000원, 확정일자 2026.02.19, 배당요구일 2026.04.22를 기준으로 계약 내용과 실제 배당요구 채권액을 확인하세요. 선순위 근저당에 앞서는 권리로 취급하면 안 됩니다.
- 경매개시 후 소유권이전 확인. 2026.04.09 경매개시 이후 2026.05.29 윤인삼에게 소유권이전된 경위와 거래가액 360,000,000원의 근거를 확인하세요.
- 가처분 및 본안 사건 확인. 2026.08.04 나비골농업협동조합이 접수한 2026카단302 가처분의 결정문, 피보전권리, 사해행위취소 관련 본안 진행 상황을 확인하세요. 매각으로 소멸 예정이라는 분류만으로 관련 분쟁의 내용을 간과해서는 안 됩니다.
- 대지권 면적 정리. 등기사항상 397㎡와 토지대장상 합병 후 405㎡의 차이를 확인하고 토지대장, 등기사항전부증명서, 대지권 표시 및 합병 관련 자료를 대조하세요.
- 실제 배당관계 확인. 채권최고액 260,000,000원과 신청채권 청구액 188,580,265원을 구분하고, 실제 피담보채권액과 김시몬의 배당요구, 기타 우선채권을 확인하세요.
- 약국 점유·명도. 현재 약국의 실제 영업 여부와 점유 범위, 임대차 종료 여부 및 인도 협의 가능성을 확인하세요. 임차인 권리와 별개로 실제 인도 과정도 검토해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 실거래 비교자료가 없으므로 3억 2,700만원을 저렴한 가격이라고 평가할 근거가 없습니다. 인근 유사 근린시설의 거래가와 임대료를 별도로 조사한 뒤 입찰 상한을 결정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 가처분 결정문 및 관련 토지 공부를 최신 상태로 확인하세요.
맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 모든 위험 소멸”
이 물건의 말소기준권리는 명확합니다. 2017년 3월 20일 월야농업협동조합 근저당이 기준이며, 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 김시몬의 보증금 1억 5,000만원도 말소기준권리 후순위이므로 대항력에 의한 인수 구조는 아닙니다.
그러나 가건물임의 전입일과 보증금이 미상이라는 점은 별개의 문제입니다. 이 점유자의 대항력 가능성을 해소하지 못하면 실질적인 인수 위험을 확정할 수 없습니다. 또한 경매개시 후 소유권이전과 사해행위취소 관련 가처분, 대지권 목적 토지의 397㎡·405㎡ 불일치도 가볍게 볼 수 없습니다.
신건 최저가 327,000,000원에 대해 비교 가능한 실거래 자료도 없어 시세보다 저렴하다는 판단은 불가능합니다. 권리의 말소 구조만 보면 단순해 보이지만, 실제 입찰 판단에는 추가 확인이 필요한 사건입니다.
결론: 배당 산정상 인수 0원, 그러나 미상 점유자·소유권 분쟁·대지권 불일치 확인 전에는 입찰 보류. 이 세 가지 핵심 확인사항이 해소되고 나서야 적정 입찰가를 검토할 수 있습니다.
