광주지방법원 2026타경122. 전라남도 목포시 산정동 1784-13에 있는 철근콘크리트조 4층 건물입니다. 감정평가상 소매점·사무실·주택 등으로 이용되는 복합 건물로, 일반 아파트와는 임대차 구조부터 다릅니다. 현재 소유자는 조상희이며, 2022년 소유권을 취득하면서 목포우리신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다.

이번 경매의 말소기준권리는 목포우리신용협동조합의 2022.05.25 근저당권(채권최고액 454,800,000원)입니다. 이후 설정된 모진성 근저당권과 관련 채권가압류, 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 담보권이 말소된다고 선순위 임차인의 보증금 반환의무까지 사라지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 임차인은 별도 확인

말소기준권리: 2022.05.25 목포우리신용협동조합 근저당권

현재 소유자 조상희의 소유권이전등기와 목포우리신용협동조합의 근저당권설정등기는 모두 2022.05.25 접수됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2022.06.03 설정된 모진성의 후순위 근저당권 180,000,000원과 그 피담보채권에 대한 주식회사케이비손해보험의 가압류 83,710,230원은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

2026.05.19에는 목포우리신용협동조합의 경매개시결정이, 2026.06.01에는 주식회사 케이비손해보험의 별도 경매개시결정이 등기됐습니다. 두 경매개시결정 역시 말소기준권리 이후의 등기입니다.

② 임차인 분석 — 실제 점유자 5명

현황조사와 매각물건명세서상 실제 임차인·점유자로 기재된 사람 및 법인은 5명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고는 없으므로, 이를 별도의 임차인으로 중복 합산할 문제는 없습니다.

대항력 판단은 말소기준권리와의 선후관계 및 실제 점유·임대차 요건을 함께 검토한 것입니다. 강양진·주식회사 대진에프엔비는 기준일보다 앞선 날짜가 기재돼 있으나 보증금·확정일자와 실제 임대차 내용이 확인되지 않아 최종 대항력 판정은 유보합니다. 정행식은 전입일이 미상입니다.

안태준의 기재일은 2025.12.22로 말소기준일 이후입니다. 현재 기록상 후순위 점유자로 분류되지만, 점유부분 및 임대차관계가 구체적으로 확인되지 않아 현장 점유상태와 명도 필요성을 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 최저가가 실질취득비용은 아니다

이 건물은 감정가 640,806,300원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 그러나 임차인 인수 문제가 있어 입찰금액만으로 투자비용을 계산하면 안 됩니다. 정용월의 인수액 10,000,000원을 더하면 확인 가능한 실질취득비용 하한은 650,806,300원입니다.

주변 실거래가격과 비교한 객관적인 할인율은 확정할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격이 적정하거나 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다. 정행식과 보증금 미상 임차인들의 권리가 확정되기 전까지는 실질취득비용에도 불확실성이 남습니다.

④ 예상배당표 (매각가 640,806,300원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 8,808,063원을 제외한 금액 중 목포우리신용협동조합에 454,800,000원, 모진성에게 177,198,237원이 배당되는 계산입니다. 주식회사케이비손해보험 관련 가압류에는 예상배당이 없고, 소유자 잔여금도 없습니다.

전체 채권액 718,510,230원 중 예상배당액은 631,998,237원이며, 예상 미배당액은 86,511,993원입니다. 미배당 채권 전액이 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다. 등기상 후순위 채권의 소멸과 임차인의 보증금 인수는 구분해서 판단해야 합니다.

예상배당은 채권최고액과 기재 청구금액을 기준으로 한 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 특히 정용월의 보증금 인수액은 매각대금 배분이 아니라 매수인의 별도 부담이므로 도넛 차트에 포함하지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족과 인수 위험

감정가 대비 현재 100%, 1회 유찰 80%, 2회 유찰 64%의 매각가격 시나리오를 비교하면 다음과 같습니다. 아래 금액은 각 회차에서 해당 가격으로 매각된다는 가정에 따른 예상치입니다.

신청채권자 목포우리신용협동조합의 청구금액은 447,173,258원입니다. 현재 회차와 1회 유찰 시나리오에서는 예상배당액 454,800,000원으로 신청채권자의 청구금액을 충족하는 계산이지만, 2회 유찰 시에는 예상배당액이 403,614,872원으로 감소해 청구금액을 충족하지 못합니다.

⑥ 입지·건물 상태 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 목포시 대성동 소재 홍일고등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설 등을 중심으로 형성된 노선 상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며 일반적인 교통여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물 구조. 1990.12.29 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 강화유리 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅·벽지 마감 등으로 기재돼 있습니다.
• 이용상태. 소매점·사무실·주택 등으로 이용 중입니다. 층별 이용과 실제 임대차계약의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 설비. 급배수설비·위생설비·일부 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 256.1㎡, 지목은 대이며 상업용으로 이용됩니다. 지형은 평지·세로장방형이고 도로접면은 광대로한면입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다. 개별공시지가는 767,900원/㎡입니다.
• 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 건물 시설과 점유상태의 현장 확인은 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 정용월 보증금 인수. 3층 임차인의 보증금 10,000,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 실제 반환 범위와 점유관계를 확인하세요.
• 정행식 대항력. 4층 보증금 50,000,000원의 전입·점유·확정일자와 임대차계약 내용을 확인해야 합니다. 인수 여부가 달라질 수 있는 핵심 변수입니다.
• 강양진·대진에프엔비의 임대차. 보증금, 계약기간, 실제 점유, 주택 또는 상가 임대차 관련 대항요건을 확인하세요. 현재는 추가 인수 위험을 수치로 확정할 수 없습니다.
• 안태준 점유관계. 말소기준일 이후의 기록이지만 구체적인 점유부분과 명도 필요성을 확인해야 합니다.
• 층별 이용현황. 소매점·사무실·주택이 혼재하므로 실제 이용, 임대차계약, 점유자와 사업자등록 관계를 대조하세요.
• 일괄매각 대상. 건물과 토지의 매각범위, 멸실된 제시외 화장실, 발코니 시설 상태를 확인하세요.
• 시장가격 확인. 주변 유사 건물의 실거래가격과 임대수익, 공실 및 유지보수 부담을 검토한 뒤 인수보증금을 더한 실질취득비용을 기준으로 입찰가를 결정하세요.
• 예상배당 재검토. 실제 채권잔액, 당해세, 우선변제권, 배당요구 여부에 따라 예상배당액이 달라질 수 있습니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인하고 필요하면 전문가의 검토를 받으세요.

맺으며 — “말소되는 근저당보다 남을 수 있는 임차인이 중요하다”

이 물건은 후순위 담보권의 소멸 구조 자체보다 임차보증금 인수 범위가 핵심인 경매입니다. 목포우리신용협동조합의 2022.05.25 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 경매개시결정은 소멸하지만, 그 이전의 임대차관계까지 일괄적으로 사라지는 것은 아닙니다.

정용월의 보증금 10,000,000원은 매수인 인수로 계산되며, 정행식의 50,000,000원은 대항력 확인이 필요합니다. 강양진과 주식회사 대진에프엔비는 보증금이 미상인 상태입니다. 따라서 현재 최저가 640,806,300원에 낙찰되더라도 확인 가능한 실질취득비용은 최소 650,806,300원이고, 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.

건물은 소매점·사무실·주택 등이 혼재한 4층 복합 건물이며, 임차인별 점유부분과 법적 지위를 개별적으로 판단해야 합니다. 유사 실거래와 확정된 임대차 정보에 기초한 가격 검증이 이뤄지기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.