의정부지방법원 2025타경71693. 의정부동 금강캐스빌 101동 1층 101호, 전용 51.63㎡ 다세대주택입니다. 등기만 보면 현재 존속하는 근저당권이나 압류가 없고, 과거 국민은행·신길신용협동조합·신한은행 근저당도 모두 이미 말소돼 있습니다. 이번 경매의 기준이 되는 등기는 2025.02.24 청산을 위한 형식적 경매개시결정입니다. 다만 이 사건의 승부처는 등기부보다 점유관계입니다. 한문희의 전입신고일 2023.05.15는 기준일보다 앞서고, 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 가능성과 매수인 승계 위험을 배제할 수 없습니다.
최저가는 감정가의 5.76%, 참고 가능한 실거래 116,000,000원의 6.0% 수준입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 매수인의 실질취득가는 단순히 6,918,000원이 아니라 낙찰가 + 미배당 보증금이 됩니다. 보증금이 낙찰가보다 크다면 실질취득가는 사실상 그 보증금 수준으로 올라갈 수 있으므로, 이 사건은 현재 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71693 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 2-3 금강캐스빌 101동 1층 101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 51.63㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 고경철 · 2022.10.07 소유권이전 · 거래가액 116,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 6,918,000원 (8회 유찰 · 감정가의 5.76%) |
| 경매개시결정 | 2025.02.24 · 파산채무자 망 고경철의 상속재산의 파산관재인 김민욱 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리됐지만 점유 위험은 남는다
현재 등기상 존속 근저당권과 압류는 없고, 과거 담보권은 모두 등기부상 말소됐습니다. 따라서 등기부 자체의 후순위 권리 인수 위험은 두드러지지 않습니다. 문제는 기준일보다 앞선 전입입니다. 한문희는 2023.05.15 전입으로 2025.02.24 경매개시결정보다 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 이 때문에 ‘대항력 있음’으로 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
② 임차인·점유관계 — 승계액을 확정할 수 없다
| 성명 | 전입 / 이용 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 한문희 | 2023.05.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계위험 미상 |
| 공사 | 주거 · 전입일 미상 | 미상 | 대항력 판정불가 우선변제 미상 승계위험 미상 |
③ 시세 비교 — 최저가 6%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
확인되는 동일 면적 거래는 전용 51.63㎡ 1층의 2022.09 거래 116,000,000원 1건입니다. 감정가는 120,000,000원으로 이 거래가와 비슷한 수준이었지만, 현재 최저가는 6,918,000원까지 내려왔습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 51.63㎡ | 1 | 116,000,000원 |
| 평균 | 51.63㎡ | 1건 | 116,000,000원 |
단순 계산으로 최저가는 이 거래가의 6.0%에 불과합니다. 그러나 비교 표본이 1건이고 최신 확인 거래가 2022.09에 그치며, 무엇보다 임차인의 미배당 보증금 승계 가능성이 남아 있습니다. 따라서 이 사건에서 시세와 비교해야 할 값은 6,918,000원의 최저가 자체가 아니라 최종 실질취득가입니다. 그 값은 현재 산정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,918,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 524,524원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 파산채무자 망 고경철의 상속재산의 파산관 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,393,476원 |
위 표는 현재 확인되는 배당 산식에 따른 값입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 한문희 및 ‘공사’의 보증금이 확인되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 따라서 표의 계산상 인수 0원을 실제 인수 0원으로 받아들이면 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 소유자 잔여 계산 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 5.76% | 6,918,000원 | 6,393,476원 |
| 9회 유찰 시 | 4.04% | 4,842,600원 | 4,355,433원 |
| 10회 유찰 시 | 2.82% | 3,389,820원 | 2,928,803원 |
유찰이 더 진행되면 최저가는 4,842,600원, 3,389,820원으로 낮아집니다. 하지만 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액 비중이 커질 수 있어, 단순 유찰만으로 실질취득가가 같은 비율로 내려간다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 1층 101호입니다.
- 입지. 의정부시외버스터미널 북서측 인근으로 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장·동오역·의정부중앙역이 있어 대중교통 이용편의는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 약 15m, 북서측 약 4m, 남동측 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·하천구역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역·중점경관관리구역에 해당합니다. 공시지가는 1,814,000원/㎡입니다.
- 환금성. 금강캐스빌101동은 12세대, 2001.12.28 사용승인으로 확인됩니다. 경매 통계상 평균 유찰 7회·낙찰률 0.0%로, 재매각 가능성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 한문희 보증금 확인. 2023.05.15 전입이 기준일보다 앞섭니다. 실제 점유 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원문서에서 확인해야 합니다.
- ‘공사’ 점유관계 확인. 주거 사용으로 기재됐지만 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력과 승계 여부를 판단할 수 없습니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 계산상 인수액 0원은 보증금 미상 임차인의 실제 권리를 확정한 결과가 아닙니다. 당해세·최우선변제도 별도 확인이 필요합니다.
- 8회 유찰 원인 점검. 최저가 할인율만 보지 말고 점유, 명도, 건물 상태, 수요층과 재매각 가능성을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “691만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 120,000,000원짜리 다세대가 8회 유찰돼 6,918,000원까지 내려왔습니다. 하지만 경매에서 최저가가 곧 취득원가는 아닙니다. 한문희는 기준일보다 빠른 2023.05.15 전입이고 보증금이 확인되지 않으며, 또 다른 주거 점유 주체인 ‘공사’ 역시 핵심 정보가 확인되지 않습니다. 따라서 등기부는 단순하지만 매수인 인수금액은 미상입니다.
확인 실거래 116,000,000원과 비교하면 최저가는 6.0% 수준이지만, 지금 비교해야 할 가격은 최저가가 아니라 미배당 보증금을 포함한 실질취득가입니다. 그 금액이 확인되지 않은 상태에서 ‘시세보다 싸다’는 결론은 성립하지 않습니다. 이 물건은 가격보다 먼저 임차인 보증금과 대항력·배당관계를 확정하는 것이 핵심입니다.
