광주지방법원 2026타경154. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 301동 1층 110호입니다. 소유자는 유한회사씨엔케이이며, 2012년 11월 22일 목포대성신용협동조합의 근저당권이 설정된 물건입니다. 해당 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 이상현의 근저당권과 목포시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인으로 신고된 유제달 씨는 2025년 11월 25일 전입했습니다. 그러나 전입일이 2012년 11월 22일 말소기준권리보다 훨씬 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 보증금 1,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조도 아닙니다. 다만 확정일자와 최우선변제 해당 여부는 별도로 확인해야 합니다.

이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 관리비입니다. 최근 12개월 평균 실거래가는 42,375,000원인데 신건 최저가는 47,000,000원입니다. 미납관리비 2,819,960원까지 고려하면 단순히 최저가가 4,700만원이라는 이유로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸

권리분석의 출발점은 2012년 11월 22일 설정된 목포대성신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 18,200,000원으로, 이 권리가 말소기준권리입니다.

그 이후 2019년 7월 16일 설정된 이상현의 근저당권은 채권최고액 220,000,000원입니다. 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 2026년 6월 11일의 임의경매개시결정과 2026년 9월 18일 목포시 압류 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 인수 0원

매각물건명세서와 현황조사 등에 기재된 실제 임차인은 유제달 씨 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 중복 승계신고가 아닌 실제 임차인으로 확인됩니다.

유제달 씨의 전입일은 2025년 11월 25일입니다. 말소기준권리인 2012년 11월 22일 근저당권보다 후순위이므로 대항력은 인정되지 않습니다.

보증금은 1,000,000원이고 배당요구일은 2026년 6월 29일입니다. 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 일반적인 확정일자에 따른 우선변제권을 단정할 수는 없습니다. 다만 보증금 규모와 전입·점유 요건을 고려해 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균보다 높다

동일 단지 근화희망타운3차의 유사 면적(39.78~39.84㎡) 실거래 12건을 비교합니다. 본건은 1층이므로 층별 차이도 고려해야 합니다.

최근 12개월 실거래 평균은 42,375,000원이고, 최저 거래는 35,000,000원, 최고 거래는 51,000,000원입니다. 현재 감정가와 최저가는 모두 47,000,000원입니다.

따라서 최저가는 최근 12개월 평균보다 4,625,000원 높습니다. 비율로 환산하면 최근 평균의 110.9%입니다. 신건에서 47,000,000원에 낙찰받는다면 최근 12개월 평균보다 높은 가격을 지불하게 됩니다.

최신 거래는 2026년 2월 4층 51,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 거래보다 4,000,000원 낮습니다. 하지만 최신 거래 한 건만으로 시세를 판단해서는 안 됩니다. 같은 기간 평균이 42,375,000원이라는 점을 우선적으로 고려해야 합니다.

특히 본건은 1층입니다. 비교 거래 중 2026년 1월 1층 거래는 41,000,000원입니다. 동일 층 거래가 많지 않으므로 이를 절대적인 기준으로 삼을 수는 없지만, 현재 최저가 47,000,000원이 1층 거래 사례보다도 높은 수준이라는 점은 응찰 전 점검할 부분입니다.

④ 예상배당표 (매각가 47,000,000원 가정)

현재 최저가 47,000,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 1,246,000원을 제외하고 목포대성신용협동조합에 18,200,000원, 이상현에게 27,554,000원이 배당되는 구조입니다.

두 근저당권의 채권최고액 합계는 238,200,000원입니다. 예상 배당액은 채권자에게 총 45,754,000원이며, 채권자 미배당액은 192,446,000원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

신청채권자의 사건 청구액은 14,545,297원이며, 배당 시뮬레이션에서는 말소기준 근저당권의 채권최고액 18,200,000원을 기준으로 계산하고 있습니다. 실제 배당은 원금·이자 등 피담보채권 잔액과 집행비용에 따라 달라질 수 있습니다.

주의: 위 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제액이 별도로 반영되지 않았습니다. 임차인 유제달의 배당요구가 있으므로 소액임차인 해당 여부와 실제 배당액을 확인해야 합니다. 매수인 인수액 0원과 배당액은 서로 다른 문제입니다.

⑤ 입찰 회차별 가격 시나리오

위 가격은 감정가 대비 100%, 80%, 64%를 적용한 회차별 시나리오입니다. 현재 신건 최저가가 최근 평균보다 높다는 점을 감안하면 유찰 이후의 가격 변화를 지켜보는 전략이 합리적일 수 있습니다.

다만 유찰 후 가격이 내려간다고 해서 자동으로 좋은 투자물건이 되는 것은 아닙니다. 실제 입찰 시점의 실거래가, 임대 수요, 미납관리비, 명도 비용을 다시 반영해야 합니다. 특히 단지 평균 유찰 횟수가 1.7회라는 통계는 참고자료일 뿐, 본건의 실제 유찰 횟수를 예측하는 수치는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 목포시 대양동 소재 목포중앙고등학교 북동측 인근에 위치합니다. 기존 주택지대에 자리한 아파트입니다.
• 단지 규모. 근화희망타운3차 464세대이며, 2000년 7월 12일 준공된 단지입니다. 비교적 오래된 공동주택이라는 점을 감안해 건물 상태와 공용시설 관리 상태를 확인해야 합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물의 1층입니다. 외벽 몰탈 위 페인트 마감, 내벽 벽지 및 타일 마감, 새시창호 구조로 조사됐습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지경보설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지이용계획. 제2종일반주거지역 및 제1종일반주거지역 관련 사항이 확인되며, 준보전산지 저촉, 가축사육제한구역 포함, 상대보호구역 저촉, 소로3류 저촉 사항도 기재되어 있습니다. 해당 토지이용계획의 실제 적용 범위는 관련 공부로 재확인해야 합니다.
• 공시지가. 207,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 건축물 하자. 감정평가서상 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 단지 규모는 464세대이나 경매 통계상 매각률은 5.56%입니다. 평균 유찰 횟수 1.7회까지 고려하면 낙찰 후 재매각이나 단기간 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 재확인. 최근 12개월 평균은 42,375,000원이고 현재 최저가는 47,000,000원입니다. 최근 거래의 층·향·수리 상태와 본건 1층의 조건을 비교한 뒤 입찰가 상한을 정해야 합니다.
• 미납관리비 확인. 매각물건명세서 비고에 2,819,960원의 미납관리비가 기재되어 있습니다. 관리사무소에서 체납 기간, 공용부분과 전유부분 구분, 실제 승계 부담 가능액을 확인하세요. 체납액 전체가 매수인 부담이라고 단정할 수는 없지만 공용부분 체납액은 별도 위험요소입니다.
• 임차인 최우선변제. 유제달 씨의 보증금 1,000,000원과 배당요구일 2026.06.29를 확인하고, 소액임차인 최우선변제 해당 여부 및 실제 배당표 반영을 확인하세요. 확정일자는 확인이 필요합니다.
• 임차인 점유·명도. 대항력은 없지만 실제 점유 여부와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다. 대항력이 없다는 이유로 명도 절차가 자동으로 끝나는 것은 아닙니다.
• 말소기준권리 원본 확인. 2012.11.22 목포대성신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 이상현 근저당권과 목포시 압류의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기사항전부증명서로 대조하세요.
• 배당 관계. 신청채권자의 청구액은 14,545,297원이고 근저당 채권최고액은 18,200,000원입니다. 실제 피담보채권 잔액과 이자, 집행비용을 확인해야 예상배당의 정확도가 높아집니다.
• 저층 상태 확인. 본건은 1층입니다. 채광·습기·소음·보안·창호 상태와 최근 1층 거래사례를 직접 비교하세요.
• 환금성 검토. 단지 평균 유찰 1.7회, 매각률 5.56%라는 경매 통계를 고려해 보유기간과 재매각 가능성을 보수적으로 잡으세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래가 및 관리비 확인자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 메리트”

이 물건은 권리분석만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2012년 목포대성신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 이상현 근저당권과 목포시 압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 1명도 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 매수인이 인수할 임차보증금은 0원으로 판단됩니다.

하지만 권리가 깨끗하다는 사실이 가격까지 좋다는 뜻은 아닙니다. 현재 최저가 47,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 42,375,000원의 110.9%입니다. 최신 거래 51,000,000원만 보면 상대적으로 낮아 보이지만, 평균 거래가격을 기준으로 하면 신건 가격은 오히려 높습니다. 1층 거래사례와 비교해도 가격 검증이 필요합니다.

여기에 2,819,960원의 미납관리비, 임차인의 최우선변제 여부, 단지 평균 유찰 1.7회와 매각률 5.56%라는 환금성 문제까지 남아 있습니다. 매수인 인수액이 없다는 점은 분명 장점이지만, 이를 이유로 신건에 서둘러 응찰할 근거는 부족합니다.