광주지방법원 2026타경161. 목포시 산정동 목포북항씨푸드타운 1층 제비117호가 경매에 나왔습니다. 사건상 용도 표시는 대지이며, 감정평가 이용상태는 집합상가입니다. 건물은 지상 3층 철근콘크리트 구조이고, 해당 점포의 전유면적은 29.23㎡입니다. 내부에는 콘크리트수조가 설치되어 있으며 이 시설도 매각에 포함됩니다.
등기상 소유자는 황진자입니다. 2015년 소유권을 취득한 뒤 설정된 목포수산업협동조합의 근저당권은 이미 말소되었고, 현재 권리분석의 기준은 2018.12.12. 설정된 목포대성신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 117,000,000원이며, 이후 가압류가 여러 건 추가되었습니다.
가압류가 많다는 사실만으로 낙찰자의 채무 인수가 늘어나는 것은 아닙니다. 이번 사건의 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 채권 규모가 매각대금을 크게 웃돌기 때문에 배당되지 못하는 채권이 상당합니다. 채권자의 미배당과 매수인의 권리 인수는 서로 다른 문제라는 점을 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경161 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 산정동 1110-15 목포북항씨푸드타운 1층 제비117호 |
| 도로명주소 | 청호로219번길 48-16 |
| 사건상 용도 | 대지 |
| 감정평가 이용상태 | 집합상가 · 전유면적 29.23㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지상 3층 · 제1층 제비117호 |
| 사용승인일 | 2015.08.05 |
| 내부 시설 | 콘크리트수조 · 기본 위생 및 급배수설비 · 해수공급설비 |
| 소유자 | 황진자 (단독소유) |
| 감정가 | 205,000,000원 |
| 최저매각가 | 205,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 목포대성신용협동조합 |
| 청구금액 | 104,592,525원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 말소기준권리 | 2018.12.12. 목포대성신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 117,000,000원 |
| 미납관리비 | 744,980원 (2026.07.02. 현황조사보고서 기준) |
① 권리 흐름 — 가압류 8건, 매각으로 소멸
가장 중요한 기준점은 2018.12.12. 목포대성신용협동조합 근저당권입니다. 2015년 설정된 목포수산업협동조합 근저당권은 2018.12.12. 해지를 원인으로 말소되었습니다. 따라서 이미 말소된 근저당권을 현재의 선순위 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 별도로 확인된 임차보증금이나 대항력 임차인 인수액도 없어, 예상배당상 임차인 관련 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 점유자와 점포 운영자, 임대차계약의 존재 여부는 현장조사와 매각물건명세서 원본으로 최종 확인해야 합니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 점포가 비어 있다거나 인도 절차가 필요 없다고 단정할 수는 없습니다.
② 가격 분석 — 감정가 205,000,000원, 시세 판단은 유보
현재 최저매각가는 감정가와 같은 205,000,000원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 낙찰가가 최저매각가와 같고 추가로 인수할 권리가 없다면 권리 인수 기준 실질취득액 역시 205,000,000원입니다. 다만 취득 관련 세금·비용, 관리비 문제 및 실제 점유관계 처리비용은 별개입니다.
이 점포와 비교할 수 있는 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 감정가가 현재 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 가격이 저렴하다거나 유찰되면 반드시 시세차익이 생긴다고 평가할 근거는 없습니다. 상가의 실제 이용 가능성과 거래사례를 별도로 확인한 뒤 입찰가격을 정하는 것이 적절합니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 205,000,000원 | 201,330,000원 | 164,707,923원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 164,000,000원 | 160,904,000원 | 205,133,923원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 131,200,000원 | 128,563,200원 | 237,474,723원 | 0원 |
회차별 매각가와 배당액은 제시된 경매 시뮬레이션 기준입니다. 실제 매각가와 배당액은 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
전체 채권 신고액은 366,037,923원으로, 매각대금만으로 모두 충족하기 어렵습니다. 집행비용 3,670,000원을 제외한 채권자 예상 배당금은 201,330,000원이며, 164,707,923원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,670,000원 |
| 1. 근저당 · 목포대성신용협동조합 | 117,000,000원 | 117,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신안군수산업협동조합 | 23,720,116원 | 23,720,116원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 가압류 · 전남신용보증재단 | 48,127,006원 | 10,609,884원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 15,277,488원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 나종용 | 30,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 바다참전복수산영어조합법인 | 43,536,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 곽광남 | 30,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 8,377,313원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 제공된 예상배당 순서와 금액을 적용한 추정치입니다. 근저당권 일부 이전에 따른 실제 배당권자 및 채권액, 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 확정해야 합니다. 신청채권자의 청구금액은 104,592,525원이며, 표의 근저당 배당액 117,000,000원은 채권최고액을 적용한 시뮬레이션 수치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 목포시 산정동 소재 목포해양경찰서 남측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택단지, 근린생활시설, 목포북항, 공공편익시설 등이 혼재한 상가지대입니다.
- 교통. 해당 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로와 시내버스승강장이 있습니다. 토지 남서측 및 북서측으로 아스팔트 포장 왕복 4차로와 왕복 2차로에 각각 접합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조, 콘크리트지붕의 지상 3층 건물이며 해당 점포는 1층에 있습니다. 외벽은 인조대리석 치장 붙임 등, 내벽은 모르타르 위 페인팅 등으로 마감되어 있습니다. 창호는 개방형 스텐파이프셔터입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 해수공급설비가 구비되어 있습니다. 내부 콘크리트수조가 매각에 포함되므로 설비의 실제 상태와 이용 목적에 적합한지 확인해야 합니다.
- 용도지역. 준공업지역에 위치하며, 항만구역과 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 해당 토지에는 가축사육제한구역 규제도 표시되어 있습니다.
- 토지 현황. 지목은 잡종지이고, 토지이용상황은 공업기타입니다. 관련 토지면적은 4,008.0㎡, 공시지가는 259,400원/㎡로 표시되어 있습니다. 해당 면적은 점포의 전유면적과 구분해야 합니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 상가의 거래가격은 점포 위치, 영업 가능 업종, 이용률, 시설 상태 및 임대수요 등의 영향을 받습니다. 현재 비교 실거래 자료가 확인되지 않아 환금성이 양호하다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2018.12.12. 설정된 목포대성신용협동조합 근저당권이 기준입니다. 이미 말소된 2015년 목포수산업협동조합 근저당권과 혼동하지 않도록 확인하세요.
- 근저당 일부 이전 확인. 전남신용보증재단에 대한 확정채권 일부 양도액 48,542,342원은 기존 근저당과 중복 계산하지 않아야 합니다. 실제 권리 귀속과 배당관계는 등기 원본 및 채권 관련 자료로 확인하세요.
- 임차인·점유자 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 실제 점유자, 영업자 및 임대차관계는 현장에서 확인해야 합니다. 인도 협의가 필요한 경우를 고려하세요.
- 미납관리비 확인. 현황조사보고서 기준 744,980원의 미납관리비가 표시되어 있습니다. 관리주체에게 공용부분과 전용부분 미납액의 구분, 납부 현황 및 실제 매수인 부담 범위를 확인하세요.
- 콘크리트수조 확인. 내부 콘크리트수조는 매각에 포함됩니다. 균열·누수·배수 및 해수공급설비 상태를 현장에서 확인하고, 활용하거나 변경할 때 필요한 비용도 검토하세요.
- 실거래·임대수요 확인. 최저가 205,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 수 있는 비교 거래사례와 실제 임대수요를 조사하세요. 적정 시세를 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 회차별 자금계획. 현재 205,000,000원, 1회 유찰 시 164,000,000원, 2회 유찰 시 131,200,000원의 시뮬레이션이 제시되어 있습니다. 실제 회차와 최저가격은 법원 매각공고를 확인하세요.
- 토지·건물 관계 확인. 사건상 용도는 대지로 표시되고, 감정평가 이용상태는 집합상가입니다. 실제 매각 대상인 전유부분과 대지권의 범위를 등기부, 감정평가서 및 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사보고서, 감정평가서 및 입찰 관련 공고를 확인하세요. 예상배당과 인수 판단은 실제 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 가격 메리트”
목포북항씨푸드타운 제비117호는 등기상 후순위 가압류가 많지만, 매수인에게 인수되는 권리금액은 예상배당 기준 0원입니다. 2018년 목포대성신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 가압류 8건이 매각으로 소멸하기 때문에, 채권자들의 미배당액 164,707,923원을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
그러나 권리 인수 위험이 낮다는 점과 매수가격의 적정성은 별개의 문제입니다. 이 점포의 신건 최저가는 205,000,000원이지만, 비교 실거래가 확인되지 않아 시세 대비 저렴한지는 알 수 없습니다. 집합상가라는 물건 특성, 내부 콘크리트수조, 미납관리비 744,980원, 실제 점유 및 활용 가능성까지 검토해야 합니다.
결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 판단은 보류입니다. 매각대상 범위와 실제 점유관계를 확인하고, 유사 상가 거래가격 및 운영 가능성을 검증한 후 응찰 여부와 가격을 결정하는 것이 합리적입니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 그것만으로 저렴한 물건이 되는 것은 아닙니다.
