광주지방법원 2026타경220. 전라남도 순천시 조례동 1608, 순천금당대주아파트 101동 7층 707호입니다. 전용면적은 59.66㎡이며, 감정평가서상 현재 이용상태는 아파트입니다. 1995년 3월 18일 준공된 559세대 단지에 속한 물건으로, 신흥초등학교 북동측 인근의 주거지역에 위치합니다.

권리관계의 핵심은 2022년 12월 26일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 44,000,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 4월 18일 우리카드 가압류 8,195,197원이 설정됐고, 2026년 6월 29일 해당 가압류의 본압류 이행으로 강제경매가 개시됐습니다.

기준 근저당권은 2026년 8월 7일 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 권리자 변경이 있었지만 말소기준권리의 설정일 자체가 바뀌는 것은 아닙니다. 제시된 권리분석상 기준 근저당권과 그 이후의 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 물건의 가장 큰 문제는 권리가 아니라 입찰가격과 환금성입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 1억 533만원이고 최신 거래는 8,700만원입니다. 감정가 1억 2,500만원은 두 가격을 모두 웃돕니다. 권리상 인수액이 없다는 이유만으로 신건 가격을 정당화할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2022년 12월 26일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 44,000,000원이며, 이후 2026년 8월 7일 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 채권양도에 따른 권리자 변경으로, 기준권리의 설정일은 그대로 유지됩니다.

2025년 4월 18일 설정된 우리카드 가압류는 말소기준권리보다 후순위입니다. 2026년 6월 29일 강제경매개시결정 역시 후순위 권리관계에 해당하므로 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 따라서 등기부에 기재된 주요 현존 권리만 놓고 보면 매수인이 별도로 인수할 근저당권이나 가압류는 확인되지 않습니다.

② 시세 비교 — 감정가가 최근 거래가격을 웃돈다

비교 대상은 동일 단지 금당대주, 전용면적 59.66㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 105,333,333원이고, 거래가격은 86,000,000원~135,000,000원에 분포합니다.

최신 거래가격은 87,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 105,333,333원이고, 최고 거래는 135,000,000원입니다. 거래 편차가 상당하므로 최고 거래 하나만을 기준으로 감정가를 정당화하기 어렵습니다.

현재 최저매각가 125,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.7%입니다. 최근 평균보다 약 18.7% 높은 수준이며, 최신 거래 87,000,000원과 비교하면 38,000,000원 높은 가격입니다. 최신 거래 대비로는 약 143.7%에 해당합니다.

③ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)

예상배당 산식상 채권 총액 52,195,197원은 전액 배당되고 부족액은 0원입니다. 집행비용 2,550,000원을 제외한 나머지 금액은 소유자에게 교부되는 구조입니다. 다만 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원으로 계산

제시된 배당 시나리오에서는 1회 유찰 시 1억원, 2회 유찰 시 8,000만원으로 최저매각가가 조정됩니다. 각 시나리오에서도 산식상 채권 총액 52,195,197원은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 위치. 전라남도 순천시 조례동 소재 신흥초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 단지 남동측으로 진출입이 가능합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬래브 지붕의 15층 건물 중 7층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 마감, 창호는 새시창 구조입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 평지대 내 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다. 용도지역은 제3종일반주거지역이며 지구단위계획구역에 해당합니다.
• 규제. 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당하고, 소로3류에 접합니다. 완충녹지에도 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가서상 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 기재됐습니다.
• 환금성. 559세대 단지이지만 최근 12건의 거래가격이 86,000,000원부터 135,000,000원까지 차이가 큽니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 9.5회와 매각률 0.0%도 함께 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 상한 확인. 최근 12개월 평균은 105,333,333원이고 최신 거래는 87,000,000원입니다. 최저가 125,000,000원을 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
• 유찰 이후 재평가. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 9.5회입니다. 현재 신건에 무리하게 응찰하기보다 이후 최저매각가와 실제 거래가격을 함께 비교하는 것이 중요합니다.
• 임차인·점유 확인. 확인된 임차인 등재는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대 열람, 현황조사서, 매각물건명세서, 점유자 확인을 통해 인수 위험을 최종 점검해야 합니다.
• 관리비 체납. 2026년 7월 기준 체납관리비 337,170원이 확인됩니다. 관리사무소를 통해 현재 체납액과 공용부분·전유부분 구분, 매수인 부담 가능성을 확인하세요.
• 근저당권 이전 확인. 우리은행 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 채권양도 및 현재 권리자 표시와 매각에 따른 말소 범위를 등기부 원본으로 확인하세요.
• 신청채권 확인. 신청채권 청구액 10,193,625원과 배당 시뮬레이션의 우리카드 가압류 배당액 8,195,197원을 구분해 채권계산서와 배당요구 내용을 확인하세요.
• 배당표 검증. 집행비용은 추정치이며, 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 실제 배당요구채권과 우선순위를 원본 서류로 재확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리가 깨끗하다 ≠ 신건이 싸다”

순천금당대주 101동 707호는 말소기준권리가 명확하고, 이후 가압류 및 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 채권 총액 52,195,197원이 전액 배당되고 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 권리 흐름만 보면 복잡한 인수형 경매는 아닙니다.

하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 125,000,000원은 최근 12개월 평균 105,333,333원의 118.7%이고, 최신 거래 87,000,000원보다 38,000,000원 높습니다. 최근 거래가격의 편차도 크며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 9.5회·매각률 0.0%라는 환금성 경고까지 존재합니다.

특히 임대관계 미상과 체납관리비 337,170원은 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다. 등재 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유 및 임대차 위험이 완전히 해소됐다고 단정할 수 없습니다.

권리분석은 비교적 단순하지만, 가격과 환금성은 별도의 검증이 필요한 물건입니다. 이 경매의 핵심은 인수액이 없다는 사실보다, 실제 시장가격에 맞는 취득가격을 확보할 수 있느냐에 있습니다.