광주지방법원 2026타경227. 전라남도 광양시 광양읍 용강리에 위치한 광양송보파인빌7차아파트 704동 25층 2503호입니다. 전용면적은 84.9548㎡이며, 철근콘크리트구조 27층 건물의 25층에 해당합니다. 2011년 5월 준공된 867세대 아파트단지로, 광양마로초등학교 북측 인근에 자리합니다.

현재 소유자는 김동유입니다. 2020년 5월 26일 소유권을 취득했으며, 등기부상 거래가액은 146,459,240원입니다. 같은 날 광양시새마을금고를 근저당권자로 하는 채권최고액 176,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 추가 근저당권과 경매개시결정이 등기됐고, 광양시새마을금고가 128,264,910원을 청구하면서 임의경매가 진행됐습니다.

핵심은 명확합니다. 말소기준권리 이후의 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하므로, 현재 확인된 등기상 권리만 놓고 보면 매수인이 별도의 담보채무를 인수할 가능성은 낮습니다. 그러나 실제 점유관계는 미확인이며, 신건 최저가가 최근 실거래 수준을 상당히 웃돌고 있다는 점이 더 중요한 입찰 판단 요소입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당권

권리분석의 출발점은 2020년 5월 26일 설정된 광양시새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 176,400,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 경매 매각으로 해당 근저당권은 소멸하고, 그 뒤에 설정된 후순위 담보권도 원칙적으로 소멸합니다.

과거 국민은행 명의 근저당권은 2020년 5월 28일 말소됐습니다. 또한 김대성 명의로 설정됐던 임대주택법상 매도청구권 관련 가처분은 2020년 1월 9일 말소됐습니다. 광양시의 압류 역시 2021년 3월 10일 해제됐습니다. 따라서 이들 과거 권리를 현재 매수인이 그대로 인수해야 하는 권리로 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 신고는 없지만 임대관계는 미상

경매자료상 신고된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에 반영된 임차보증금이나 임차인 인수액도 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다.

특히 과거 김대성 명의의 가처분은 임대주택법에 따른 매도청구권과 관련된 기록입니다. 해당 가처분은 이미 말소됐지만, 과거 권리관계와 현재 점유관계는 서로 다른 문제이므로 매각물건명세서와 현황조사서의 최신 내용을 확인할 필요가 있습니다.

결론적으로 확인된 임차인 인수액은 0원이지만, 명도 부담까지 확정적으로 없다고 판단할 단계는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 113.6%

광양송보파인빌7차의 전용 약 85㎡ 동일 면적 거래를 살펴보면, 최근 12개월 실거래 평균은 157,616,666원입니다. 반면 이번 경매의 최저매각가는 179,000,000원입니다. 따라서 최근 실거래 평균보다 21,383,334원 높은 가격에서 경매가 시작됩니다.

최근 거래가격은 140,000,000원부터 173,000,000원까지 분포합니다. 해당 표본의 최고 거래가격도 현재 최저매각가 179,000,000원보다 낮습니다. 특히 최신 거래로 제시된 2026년 4월 거래가격은 148,250,000원으로, 이번 최저매각가는 이보다 30,750,000원 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 179,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤 광양시새마을금고 근저당권에 배당하는 구조이며, 배당 모형은 채권최고액 176,400,000원을 기준으로 작성돼 있습니다.

이 계산에서는 집행비용 3,306,000원을 제외한 175,694,000원이 근저당권자에게 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 706,000원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

주의할 점은 신청채권자의 실제 청구금액이 128,264,910원이라는 사실입니다. 위 예상배당액은 실제 확정채권액을 검증한 결과가 아니라 채권최고액을 사용한 시뮬레이션입니다. 따라서 실제 배당표는 집행비용, 확정채권액, 조세채권 및 배당요구 내용에 따라 달라질 수 있습니다. 시뮬레이션의 미배당액 역시 매수인이 인수하는 금액을 의미하지 않습니다.

⑤ 회차별 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원 예상

현재 회차에서 유찰될 경우를 가정한 매각가격과 배당 시뮬레이션입니다. 실제 다음 회차의 최저매각가격은 법원의 기일 공고를 확인해야 합니다.

1회 유찰을 가정하면 최저매각가는 143,200,000원으로 내려갑니다. 이는 최근 실거래 평균 157,616,666원보다 낮은 구간입니다. 2회 유찰 가정가격은 114,560,000원으로 추가 하락합니다.

다만 유찰 시나리오는 실제 낙찰가격을 보장하지 않습니다. 매각기일에 경쟁입찰이 발생하면 낙찰가는 최저매각가격보다 높아질 수 있으며, 실제 점유관계와 관리비 등 추가 부담을 반영해야 최종 취득비용을 판단할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 광양시 광양읍 용강리 소재 광양마로초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 분포하는 주거지대입니다.
• 교통. 단지 내 차량 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다. 북서측 왕복 4차선 도로와 연계되는 진출입로가 개설돼 있으며, 감정평가상 일반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 27층 건물의 25층입니다. 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 및 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
• 단지규모. 2011년 5월 준공된 867세대 아파트입니다. 전용 약 85㎡ 거래자료가 확인되므로 시세 비교를 위한 거래 표본은 존재합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역으로, 토지구획정리사업지구·교육환경 보호구역·역사문화환경보존지역 등 관련 규제가 확인됩니다. 공시지가는 311,800원/㎡이며, 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없습니다.
• 환금성. 최근 동일 면적 실거래가 140,000,000원부터 173,000,000원까지 분포합니다. 거래 사례는 존재하지만 가격 편차가 있고, 단지 경매 낙찰률은 12.5%로 나타나므로 매도 시점과 가격 설정에 주의가 필요합니다.

⑦ 체납관리비 — 반드시 따로 계산해야 할 비용

체납관리비 전액이 낙찰자에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 일반적으로 공용부분 관리비 등 승계 가능한 범위와 전유부분 사용료 등의 부담 여부를 구분해야 합니다. 실제 승계액은 미납 내역과 법적 성격에 따라 달라질 수 있습니다.

관리사무소를 통해 공용부분과 전유부분의 체납액을 구분하고, 2026년 6월 이후 추가 발생액 및 납부 여부도 확인하는 것이 필요합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 입찰 상한 설정. 신건 최저가 179,000,000원은 최근 12개월 평균 157,616,666원의 113.6%입니다. 최근 평균과 최신 거래가격을 함께 비교하고, 층수·향·내부 상태에 따른 차이를 반영하세요.
• 관리비 체납 확인. 2026년 6월 기준 체납관리비 1,907,850원의 세부 내역, 현재 미납 잔액과 낙찰자 승계 가능 범위를 관리사무소에 확인하세요.
• 실제 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 전입세대 확인자료 등을 통해 점유자를 확인하고, 실제 임차인이 있다면 대항력 및 인수 가능성을 다시 분석해야 합니다.
• 말소기준권리 재확인. 2020.05.26 광양시새마을금고 근저당권과 후순위 근저당권 이전 기록을 최신 등기사항전부증명서에서 대조하세요.
• 배당금액과 채권최고액 구분. 신청채권자 청구액은 128,264,910원이고 근저당권 채권최고액은 176,400,000원입니다. 채권최고액 기준 예상배당을 실제 확정채권액으로 오해하지 마세요.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 가정가격 143,200,000원과 2회 유찰 가정가격 114,560,000원을 비교하되, 다음 회차의 실제 최저매각가격과 기일은 법원 공고를 확인하세요.
• 현장 상태 확인. 25층이라는 개별 층수의 장단점과 내부 수리 상태, 누수·설비 상태 등을 확인해 실거래 평균과의 차이를 평가하세요.
• 매각 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부 및 최신 실거래자료를 확인하고 인수권리·조세채권·명도비용 등을 최종 점검하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원 예상, 가격은 보류”

광양송보파인빌7차 704동 2503호는 말소기준권리가 명확하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원인 아파트입니다. 과거 가처분과 압류는 말소됐고, 후순위 담보권도 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 대항력 여부를 확인해야 권리 판단을 마무리할 수 있습니다.

가격에서는 더 신중해야 합니다. 최저매각가 179,000,000원은 최근 실거래 평균 157,616,666원보다 높고, 최신 거래가격 148,250,000원과 비교하면 차이가 더욱 큽니다. 여기에 체납관리비 1,907,850원이 확인됐으며, 단지 경매 낙찰률도 12.5%입니다.

결국 이 물건의 핵심은 낙찰받을 수 있느냐가 아니라 얼마에 낙찰받아야 합리적인가입니다. 현재 신건 가격을 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다. 향후 유찰로 가격이 낮아진다면 최근 시세와 개별 물건 상태를 다시 비교할 수 있지만, 유찰 자체가 예정돼 있거나 수익을 보장하는 것은 아닙니다.

종합 판단: 권리구조는 비교적 단순하나 점유관계 확인이 필요하고, 신건 가격은 최근 시세보다 높습니다. 현 시점에서는 가격을 보류하고, 관리비와 점유를 확인한 뒤 유찰 여부에 따라 입찰 전략을 재검토하는 것이 합리적입니다.