광주지방법원 2026타경50307. 전라남도 영암군 삼호읍 용당리 480-3 및 480-7 일대의 공업용 건부지와 공장건물 일괄매각 물건입니다. 감정가는 약 107억 6,273만원, 최저매각가 역시 감정가와 동일한 신건입니다. 소유자는 주식회사에스알이며, 신청채권자는 주식회사아이엠뱅크(변경 전 주식회사대구은행)입니다.

이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2021년 11월 30일입니다. 이날 설정된 대구은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024년 동서천농업협동조합 근저당, 2025년 영암군 압류, 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 물건은 일반적인 주거용 부동산과 다릅니다. 토지와 공장건물이 함께 매각되고, 공장은 장기간 휴업 상태입니다. 단순히 낙찰받아 소유권을 취득하는 것과 실제 공장을 다시 운영할 수 있는 것은 전혀 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2021년 대구은행 근저당이 기준이다

말소기준권리: 2021년 11월 30일 대구은행 근저당권.

현재 소유자 주식회사에스알은 2021년 11월 8일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 2021년 11월 30일 소유권이전등기가 접수됐습니다. 같은 날 을구 8번으로 주식회사대구은행의 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 4,800,000,000원입니다.

그 이후 설정된 을구 9번 동서천농업협동조합 근저당권은 2024년 1월 26일 설정됐으며 채권최고액은 2,730,000,000원입니다. 말소기준권리보다 후순위이므로 이번 매각으로 소멸하는 권리입니다.

2025년 12월 3일 영암군 압류도 말소기준권리 이후에 설정됐습니다. 2026년 4월 24일 대구은행(현 아이엠뱅크)의 임의경매개시결정과 2026년 5월 27일 동서천농업협동조합의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인 및 점유관계

임차인 없음. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수나 임차인 최우선변제금은 현재 산정 대상이 아닙니다. 따라서 임차보증금으로 인해 낙찰가와 무관하게 실질취득금액이 고정되는 유형도 아닙니다.

다만 임차인이 없다는 사실이 공장 내부의 실제 점유자까지 없다는 의미는 아닙니다. 장기간 휴업한 공장이라도 관리인, 현장 관계자, 잔존 설비의 소유자, 유치권 주장자가 있는지 확인해야 합니다. 공장 내부 출입 및 인도 가능 여부도 입찰 전에 점검하는 것이 좋습니다.

② 가격 검토 — 신건 107억, 시세 적정성은 별도 검증이 필요하다

현재 최저매각가는 감정가의 100%인 10,762,732,480원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 1회 유찰 시 80%, 2회 유찰 시 64%의 가격 시나리오가 제시됩니다.

그러나 이 물건은 일반 아파트나 소형 상가처럼 동일한 용도와 규모의 거래사례를 바로 비교하기 어렵습니다. 확인 가능한 비교 실거래 가격이 없으므로 감정가가 시장가격보다 저렴한지, 비싼지 단정할 수 없습니다. 따라서 최저가가 낮아진다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.

현재 신건에서는 채권최고액 기준 75억 3,000만원의 채권이 전액 배당되는 것으로 계산되며, 소유자에게 약 31억 2,270만원이 남습니다. 1회 유찰 가격에서도 채권은 전액 배당되는 시나리오입니다.

반면 2회 유찰로 최저가가 68억 8,814만원 수준까지 내려가면 상황이 달라집니다. 채권자에게 지급되는 금액은 6,816,867,299원으로 줄고, 713,132,701원의 채권 미배당이 발생합니다.

③ 예상배당표 (매각가 10,762,732,480원 가정)

채권자 배당 합계 7,530,000,000원. 신건 매각가 기준으로 집행비용을 차감하고 두 근저당권의 채권최고액을 기준으로 배당한 계산입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 잔여금은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정평가 및 매각물건명세서 기준)

• 입지. 영암군 삼호읍 용당리 소재 용당부두 남서측 인근입니다. 용당부두와 자연마을, 중소규모 공장 등이 위치한 소규모 공장지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 이용도 가능한 것으로 평가됐습니다.
• 용도지역. 도시지역·준공업지역입니다. 공업용 잡종지로 이용되고 있으며 토지는 평지, 사다리형, 소로 한 면에 접한 것으로 평가됐습니다.
• 도로 저촉. 목록 1 토지는 도시계획시설 도로(중로2류, 폭 15~20m)에 저촉됩니다. 매각물건명세서에는 약 190㎡가 건부지의 대지면적에서 제외되는 토지로서 건축법상 도로예정부지로 사료된다는 내용이 기재돼 있습니다. 실제 도로예정선, 토지 경계, 건축 가능 면적을 반드시 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 가축사육제한구역(모든 가축), 비행안전제2구역(비상) 및 비행안전제3구역(비상) 등의 제한이 있습니다. 목록 1과 목록 2의 세부 규제는 서로 다르므로 필지별 토지이용계획을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 135,100원/㎡입니다. 공시지가만으로 실제 매각가나 사업용 부지의 시장가치를 판단해서는 안 됩니다.
• 건물 구조. 목록 3 건물은 철근콘크리트구조, 콘크리트 평슬래브지붕의 4층 건물입니다. 등기사항전부증명서에는 구조가 등재되지 않았으나 일반건축물대장에는 철근콘크리트구조로 기재돼 있습니다.
• 건물 상태. 장기간 휴업 중인 공장입니다. 공장 운영에 필요한 전기시설·위생시설·승강기시설·소방시설 등 전체적인 수리가 필요할 것으로 평가됐습니다. 단순한 도배·장판 수준의 보수와는 차원이 다른 문제입니다.
• 수목. 목록 1 토지 지상에 식재된 소나무 등 수목은 토지에 포함해 감정평가됐으며, 매각에도 포함됩니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 건축물대장과 등기사항전부증명서의 구조 기재 차이 및 실제 현황은 원본 대조가 필요합니다.
• 환금성. 주거용 부동산이 아닌 공장 및 대규모 공업용 토지입니다. 장기 휴업과 시설 수리 필요성까지 고려하면 일반 투자자보다 실제 공장 운영자·산업용 부지 수요자 중심으로 매수층이 제한될 가능성이 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2021.11.30. 을구 8번 대구은행 근저당권을 기준으로 등기부를 다시 확인하고, 동서천농업협동조합 근저당 및 후순위 압류의 매각소멸 여부를 확인하세요.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건에 대한 세목, 법정기일, 당해세 해당 여부 및 교부청구 내역을 확인해야 합니다. 당해세는 예상 배당표의 잔여금에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
• 도로예정부지 확인. 약 190㎡의 위치와 경계, 도로 저촉 면적, 실제 건축 가능 면적을 지적도 및 도시계획시설 도면으로 확인하세요.
• 공장 재가동 비용. 전기·위생·승강기·소방시설 전체적인 수리가 필요할 수 있습니다. 현장 설비업체와 전문 기술자의 점검을 통해 실제 수리 범위를 파악해야 합니다.
• 건축물 현황. 등기사항전부증명서에는 구조가 미등재되어 있고 건축물대장에는 철근콘크리트구조로 기재돼 있습니다. 건축물대장, 건축물현황도, 실제 건물의 일치 여부를 확인하세요.
• 토지별 규제. 목록 1과 목록 2의 도시계획시설 도로 저촉 여부, 비행안전구역, 가축사육제한구역을 필지별로 확인하세요.
• 일괄매각 범위. 토지 480-3 및 480-7과 목록 3 건물의 매각 범위를 확인하고, 수목 포함 여부 및 실제 점유·사용 상태를 점검하세요.
• 현장 점유 및 명도. 임차인은 없지만 공장 내부에 관리인이나 제3자의 점유가 남아 있을 수 있습니다. 설비·자재·동산의 소유관계와 유치권 주장 여부를 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 비교 가능한 실거래가가 없으므로 최저가만 보고 응찰가를 결정하지 마세요. 토지의 실제 활용 가능성, 시설 수리비, 재가동 비용, 취득 부대비용을 포함한 사업성 분석이 먼저입니다.
• 배당 및 채권잔액. 근저당 채권최고액과 실제 채권잔액은 다를 수 있습니다. 채권계산서와 당해세 우선배당 여부를 확인하고 예상 배당표를 재검토하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·토지이용계획확인서·건축물대장을 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 투자”는 다르다

광주지방법원 2026타경50307은 권리분석만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2021년 11월 30일 대구은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후 설정된 동서천농업협동조합 근저당과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없으며, 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건의 승부처는 권리보다 토지의 실제 활용도와 공장 재가동 가능성에 있습니다. 약 190㎡의 도로예정부지 저촉, 장기간 휴업으로 인한 시설 전면 수리, 세금 압류 4건의 우선순위 확인, 대규모 산업용 부동산의 환금성은 모두 입찰 전에 해결해야 할 문제입니다.

신건 최저가 107억 6,273만원이 시세보다 저렴하다는 근거는 현재 확인되지 않습니다. 1회 유찰 시에도 금융기관 채권은 전액 배당되는 시나리오지만, 2회 유찰 시에는 채권자 미배당액이 713,132,701원 발생합니다. 이것은 매수인 인수금액과는 다른 수치입니다.

권리는 합격, 사업성은 보류. 이 물건은 단순히 경매가로 공장을 소유하려는 투자자보다 실제 공장 운영계획과 시설 복구 능력을 갖춘 수요자에게 적합성을 검토할 대상입니다. 도로 저촉과 공장 설비 상태를 확인하기 전에는 신건 가격에 성급히 응찰하지 않는 것이 합리적입니다.