광주지방법원 2026타경50315. 전라남도 함평군 대동면 백호리 566에 있는 단독주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물은 기타강구조 조립식판넬지붕 단층주택이고, 토지 중 대지로 표시된 면적은 440㎡입니다. 등기상 소유자는 이재담이며, 2023.04.07 설정된 송현식 명의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 2023.12.13 김경순에게 이전됐고, 김경순의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

등기부만 살펴보면 말소기준 이후 광주은행, 제이비우리캐피탈, 청라국제금융단지의 가압류가 있어 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 근저당권보다 앞서 전입한 점유자가 존재한다는 점에서 권리분석의 난도가 올라갑니다. 더욱이 이 물건은 인접 토지와의 경계가 불분명해, 등기상 권리 소멸과 별개로 현장 이용 및 인도에 관한 위험도 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입자가 핵심

말소기준권리는 2023.04.07 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 송현식이고 채권최고액은 49,000,000원입니다. 이후 확정채권양도로 김경순에게 근저당권이 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 권리자 변경으로, 새로운 말소기준일이 생긴 것은 아닙니다.

2025.10.31 광주은행 가압류, 2026.01.09 제이비우리캐피탈 가압류, 2026.09.08 청라국제금융단지 가압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 설정된 권리로 매각 시 소멸 대상입니다. 경매개시결정 등기도 매각에 따라 정리됩니다.

② 점유·임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수

현황조사 및 매각물건명세서에 확인된 점유자입니다. 실제 임대차계약 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 점유 범위는 확정되지 않았습니다.

전입일이 빠르다고 해서 반드시 임대차보증금을 인수하는 것은 아닙니다. 실제 주택임대차관계와 점유, 대항요건이 확인돼야 합니다. 그러나 대항력이 인정되고 배당으로 보증금 전액이 회수되지 않으면 미배당 보증금이 매수인의 부담으로 남을 수 있습니다.

현행 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수를 0원으로 두고 있지만, 이는 임차관계가 확인돼 인수 위험이 해소됐다는 의미가 아닙니다. 해당 수치를 확정된 인수액으로 사용해서는 안 됩니다.

③ 시세·가격 분석 — 감정가만으로 할인 여부 판단 불가

현재 최저매각가는 감정가와 같은 103,036,120원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가 대비 최저가 비율은 100%입니다.

그러나 비교 가능한 인근 단독주택·토지 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거는 충분하지 않습니다. 따라서 이 가격을 시세보다 저렴하다거나 할인된 가격이라고 평가할 수 없습니다.

유찰 시나리오는 제시된 최저가 및 채권 미배당 추정치를 표시한 것입니다. 실제 낙찰가·확정 배당액이 아니며, 선순위 점유자의 보증금 인수 여부를 반영한 실질취득액도 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 103,036,120원 가정)

현 회차 매각대금에서는 집행비용을 제외한 금액이 채권자에게 배당되지만, 채권총액을 모두 충당하지 못합니다. 특히 청라국제금융단지의 청구금액 203,400,000원 중 배당 추정액은 14,426,563원입니다.

근저당권의 표기 채권최고액은 49,000,000원이며, 권리이전으로 현재 근저당권자는 김경순입니다. 신청채권자의 청구액은 35,000,000원이지만, 배당표는 근저당권 채권최고액을 기준으로 작성된 추정치입니다. 실제 피담보채무 잔액과 확정 배당액은 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 토지 경계·제시외 건물 — 현장 위험이 큽니다

이 물건은 일반적인 단독주택 경매와 달리 인접 토지와의 경계 문제가 매각물건명세서에 구체적으로 기재되어 있습니다. 입찰 전 가장 먼저 확인해야 할 현장 사항입니다.

특히 서측 문제는 본건 건물이 타인의 토지에 걸친 상황과 타인이 본건 토지를 점유한 상황이 함께 존재합니다. 동측에서는 반대로 본건이 국가 소유 인접 토지 일부를 마당으로 이용하는 것으로 기재되어 있습니다. 이 문제들은 후순위 가압류 말소와 무관하게 남을 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치·주위환경. 함평군 대동면 백호리 백련마을 북서측 인근 및 마을 내에 위치합니다. 주변은 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량과 농기계의 출입이 가능하며, 인근에 백호길이 통과합니다. 감정평가에서는 경작 및 주거 목적의 일반적인 교통상황을 무난한 수준으로 평가했습니다.
• 건물 상태. 기타강구조 조립식판넬지붕 단층주택으로, 외벽은 적벽돌치장 및 판넬마감입니다. 일반적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지 특성. 지목 대, 면적 440㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가 기준은 16,400원/㎡입니다.
• 용도지역. 기호 3 토지는 계획관리지역·자연취락지구이며, 기호 1·4 토지는 농림지역·농업진흥구역으로 표시되어 있습니다. 토지별 이용 제한을 구분해 확인해야 합니다.
• 이용규제. 가축사육제한구역 관련 규제가 있으며, 기호 3에는 하수처리구역도 표시되어 있습니다. 토지 활용계획에 따라 해당 제한사항을 확인해야 합니다.
• 환금성. 농경지·단독주택·자연림이 혼재하는 입지로, 아파트와 같은 방식의 가격 비교는 적합하지 않습니다. 실거래 비교와 경계 문제에 따른 환금성 영향을 별도로 검토할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 점유자 확인. 이재우의 2019.12.19 전입 이후 실제 거주·점유 여부, 임대차계약 존재 여부, 계약당사자 및 보증금을 확인해야 합니다.
• 대항력·우선변제 검토. 확정일자, 점유 개시, 임차관계, 배당요구 여부를 확인하고 보증금이 남을 경우 매수인이 인수하는 범위를 검토해야 합니다.
• 실질취득액 산정. 낙찰가뿐 아니라 인수보증금 가능성, 명도 비용, 경계 문제 해결 비용을 반영해야 합니다. 현재는 보증금이 미상이라 확정 계산이 불가능합니다.
• 경계 측량. 서측 백호리 565번지와 동측 백호리 932-3번지의 실제 경계를 측량으로 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 처리. 12.8㎡ 창고의 인접지 침범 범위와 비닐하우스 2동의 소유·점유·철거 관계를 확인해야 합니다.
• 타인점유 확인. 서측에서 본건 토지를 점유하는 사람과 점유 근거를 확인하고, 인도 가능성을 검토해야 합니다.
• 국유지 이용 확인. 동측 국유지를 담장으로 구획해 이용하는 부분에 대해 사용권원 및 원상회복 문제를 확인해야 합니다.
• 일괄매각 목록 검토. 건물·토지·제시외 건물·수목의 포함 범위와 매각 제외 시설을 현장 및 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 피담보채무 확인. 송현식에서 김경순으로 이전된 근저당권의 현재 채권관계와 실제 채무액을 확인해야 합니다.
• 토지 이용규제 확인. 토지별 용도지역, 농업진흥구역, 농지취득자격증명 필요 여부, 가축사육제한구역 등을 확인해야 합니다.
• 매각·점유 원본 재확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “후순위 권리 소멸 ≠ 안전한 취득”

이 사건의 가장 큰 특징은 등기상 권리구조와 실제 취득 위험이 서로 다르다는 점입니다. 2023.04.07 근저당권을 기준으로 후순위 가압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 그보다 앞선 2019.12.19 전입자가 존재하고, 보증금과 대항력 여부가 확인되지 않았습니다.

현장에서는 제시외 창고 일부가 인접지에 걸쳐 있고, 본건 토지의 타인점유와 인접 국유지 이용 문제가 함께 나타납니다. 이는 매각 이후에도 인도·경계·이용관계에 관한 추가 검토와 비용을 발생시킬 수 있는 사항입니다.

현재 최저가 103,036,120원은 감정가와 동일하지만, 실거래 비교가 없어 가격의 적정성을 판단하기 어렵습니다. 더욱이 선순위 임차보증금이 확인되지 않아 낙찰자의 실질취득액도 미확정입니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 이 위험들이 자동으로 해소되지는 않습니다.