광주지방법원 2026타경50341. 전라남도 목포시 산정동 187, 일신아파트 102동 1층 107호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중인 집합건물이며, 비교 대상 면적은 전용 59.52㎡입니다. 현재 소유자는 한순자 씨로, 2024년 4월 6일 매매를 원인으로 7,500만원에 취득했습니다. 같은 날이 아닌 2024년 4월 12일 소유권이전등기와 신안군산림조합의 근저당권 설정이 접수됐습니다.

권리의 핵심은 2024년 4월 12일 설정된 신안군산림조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000만원으로 말소기준권리에 해당합니다. 이후 2026년 5월 14일 롯데손해보험주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 경매개시결정은 말소기준권리 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현재 확인되는 권리상 인수 부담은 없습니다. 다만 가격은 별개입니다. 최근 12개월 평균 거래가와 최신 거래가 모두 8,000만원보다 낮고, 최근 거래 추세도 하락 방향입니다. 권리의 단순함과 입찰가격의 적정성은 별도로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 하나가 기준이다

현재 등기상 유효한 핵심 담보권은 신안군산림조합의 근저당권입니다. 2024년 4월 12일 접수된 을구 15번 근저당권은 채권최고액 60,000,000원으로 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

갑구 9번 롯데손해보험주식회사의 강제경매개시결정은 2026년 5월 14일 접수된 후순위 권리입니다. 따라서 매각으로 소멸합니다. 과거의 한국주택은행·한빛은행·삼성화재·우리은행·국민은행 등의 근저당권과 과거 가처분 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 인수 대상으로 볼 과거 권리와 혼동해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 신건 8,000만원은 최근 거래보다 높다

비교 대상은 목포시 산정동 일신아파트의 전용 59.52㎡ 및 59.97㎡ 거래입니다. 최근 거래 표본은 총 12건이며, 전체 평균은 71,041,666원입니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 살펴보는 것이 적절합니다.

가격 판단의 핵심은 다음과 같습니다.

• 최근 12개월 평균. 69,888,888원(9건). 신건 최저가 80,000,000원은 이보다 14.5% 높습니다.
• 최신 거래. 2026년 4월 59.52㎡, 6층 거래가 72,000,000원입니다. 신건 최저가는 이보다 8,000,000원, 약 11.1% 높습니다.
• 전체 거래 평균. 71,041,666원으로 최저가가 전체 평균의 112.6%입니다. 전체 평균을 기준으로 보더라도 신건 가격이 높습니다.
• 거래 추세. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -6.2%입니다. 가격이 상승하는 시장으로 해석하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.3%인 1,840,000원으로 추정했습니다. 근저당권은 채권최고액 기준, 경매신청 채권은 청구액 기준으로 산정한 예상배당입니다. 신건 8,000만원에서는 근저당권과 신청채권자의 배당액이 모두 충족되고, 잔여 6,653,110원이 소유자에게 교부되는 계산입니다. 실제 배당은 피담보채권 잔액, 당해세 및 기타 우선채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시 가격·배당 시나리오

현재 회차는 감정가 100%인 8,000만원 신건입니다. 유찰될 경우 제공된 회차별 산정 결과는 다음과 같습니다. 낙찰가가 낮아지면 채권자 배당 부족액이 커지는 구조이며, 배당 부족이 발생한다는 사실만으로 매수인이 그 부족액을 인수하는 것은 아닙니다.

1회 유찰 시 신청채권자 배당액은 2,448,000원, 2회 유찰 시에는 0원으로 산정되어 있습니다. 미배당액은 채권자 측의 회수 부족액이며, 현재 분석상 매수인 인수액과는 구별됩니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 및 토지 정보 기준)

• 입지. 목포시 산정동 소재 목포유달중학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 단지 규모. 일신아파트는 474세대이며 1993년 12월 31일 준공된 단지입니다. 대상은 102동 1층 107호로 동향입니다.
• 건물 구조·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조이며 지하 1층·지상 15층입니다. 전기·위생급배수·소화전·도시가스 난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 422,900원/㎡입니다. 가축사육제한구역 포함, 상대보호구역 저촉, 지구단위계획구역 접함으로 기재되어 있습니다.
• 도로·지형. 아파트 건부지로 이용 중이며 평지입니다. 단지 동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다. 다만 실제 내부 상태나 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 474세대 아파트 단지로 거래 표본이 확인되지만, 최근 12개월 평균 69,888,888원과 최신 거래 72,000,000원에 비해 신건 최저가가 높습니다. 최근 거래 추세 -6.2%도 가격 판단에 반영해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 상한. 신건 최저가 8,000만원은 최근 12개월 평균의 114.5%입니다. 최신 거래 7,200만원보다도 높으므로 신건 가격을 그대로 수용하는 것은 보수적으로 판단해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -6.2%입니다. 과거 전체 평균이나 최고 거래만으로 가격을 높게 평가하지 말고 최신 거래와 최근 평균을 우선 확인하세요.
• 1층 개별 조건. 대상은 1층 동향이며 비교 거래에는 3층부터 12층까지 다양한 층이 포함되어 있습니다. 층별 거래 차이와 해당 호수의 일조·소음·사생활·내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 임대차·점유. 임차인 등재 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 현황조사서, 실제 점유자 및 임대차 관계를 확인하세요.
• 담보권 확인. 말소기준권리는 신안군산림조합의 60,000,000원 근저당권입니다. 실제 채권 잔액과 매각물건명세서상 인수·소멸 권리를 최종 대조하세요.
• 관리비 확인. 입찰 전 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 자료를 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

광주지방법원 2026타경50341은 권리구조만 놓고 보면 복잡하지 않습니다. 신안군산림조합의 2024년 근저당권이 말소기준권리이고, 롯데손해보험의 후순위 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 확인되는 임차인 등재 내역도 없으며 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 입찰가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 8,000만원은 최근 12개월 평균 69,888,888원의 114.5%이며, 최신 거래 72,000,000원보다 800만원 높습니다. 거래 추세도 -6.2%로 하락 방향입니다. 과거 거래 중 8,200만원이라는 최고 거래가 존재하더라도 그것만으로 현재 신건 가격을 정당화하기는 어렵습니다.

1회 유찰 시 6,400만원, 2회 유찰 시 5,120만원이라는 회차별 가격 시나리오가 제시되어 있으므로, 무리하게 신건에 입찰하기보다는 가격 조정 가능성을 지켜보는 접근이 합리적입니다. 다만 실제 입찰 시점의 거래가격과 대상 호수의 1층 조건, 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.

최종 판단은 권리상 양호, 가격상 보류입니다. 인수 부담이 없다는 장점은 분명하지만, 현재 신건 가격은 최근 시장 수준을 웃돕니다. 이 물건의 승부처는 권리보다 가격이며, 시세와 하락 추세를 반영한 응찰가 관리가 중요합니다.