광주지방법원 2026타경50357. 전남 무안군 삼향읍 남악리에 위치한 도휘에드가8차오피스텔 12층 1213호입니다. 감정가는 9,100만원, 최저매각가 역시 9,100만원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 언뜻 보기에는 일반적인 오피스텔 강제경매지만, 권리관계를 펼쳐 보면 중요한 차이가 드러납니다. 말소기준은 2024년 8월의 가압류인데, 임차인의 전입과 확정일자는 2021년으로 훨씬 앞서 있습니다. 따라서 임차권등기가 말소기준권리 이후에 이루어졌다는 이유만으로 보증금 인수 위험이 없다고 판단하면 안 됩니다.

임차인은 보증금 87,000,000원을 신고하고 배당요구도 마쳤습니다. 현재 신건 가격인 91,000,000원으로 매각되고 예상배당표대로 배당된다면 보증금은 전액 회수됩니다. 그러나 유찰로 매각대금이 내려가면 배당액도 감소하고, 부족해진 보증금은 매수인의 인수 부담으로 전환됩니다. 낙찰가 하락분 상당액이 임차보증금 인수액 증가로 상쇄되는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

등기부의 갑구 4번 가압류는 청구금액이 700,000,000원인 북동신용협동조합의 권리입니다. 이 가압류가 말소기준권리이고, 이후 등기된 국의 압류 및 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 후순위 등기가 소멸하는 것과 선행 대항력을 가진 임차인의 보증금 인수 문제는 별개입니다.

과거 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 2019.04.24 말소되었으며, 2024.11.05에 등기된 종전 강제경매개시결정도 2025.06.13 말소되었습니다. 현재 진행 중인 경매는 2026.05.18 등기된 2026타경50357 사건입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 이동준 1명입니다. 건물 전부를 대상으로 한 임차권등기가 존재하며, 배당요구가 신고되어 있습니다. 말소기준보다 빠른 전입·확정일자와 명세서의 인수권리 기재를 함께 고려해야 합니다.

② 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 총취득비용은 비슷하다

이 물건의 가장 중요한 가격 구조입니다. 현재 회차에서는 91,000,000원에 매각되어 임차보증금 87,000,000원이 전액 배당되는 것으로 추정됩니다. 그러나 1회 또는 2회 유찰되면 낙찰가가 내려간 만큼 임차인의 배당액이 부족해지고, 그 부족액을 매수인이 인수하게 됩니다.

실질취득비용 = 해당 회차 매각가격 + 매수인 인수 보증금. 위 금액은 각 회차의 예상배당 결과에 따른 계산이며, 취득세·등기비·명도비·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.

실거래 시세와 비교할 때도 최저매각가만 사용해서는 안 됩니다. 이 물건의 가격 경쟁력은 낙찰가와 인수 보증금을 합한 실질취득비용을 기준으로 평가해야 합니다. 확인된 실거래 비교 가격이 없어 실질취득비용이 시장가격보다 저렴한지는 판단을 보류합니다. 특히 1~2회 유찰 후에도 실질취득이 약 8,800만원 수준이라는 점에서 유찰 자체를 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)

신건 기준 집행비용 2,038,000원, 임차보증금 배당 87,000,000원, 가압류 배당 1,962,000원으로 총 91,000,000원을 배분하는 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 임차보증금 채권과 동일인 신청채권의 중복 여부 및 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.

④ 우선매수권 — 외부 낙찰이 제한될 수 있다

현재 확인되는 것은 우선매수권 행사 가능성이며, 실제 행사 여부가 확정된 것은 아닙니다. 외부 입찰자는 입찰 전에 피해자 우선매수권 또는 공공주택사업자의 우선매수권 행사 여부, 행사 절차 및 매각기일 관련 공고를 반드시 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 남악중학교 북서측 인근입니다. 주변에 학교·아파트단지·오피스텔·점포·상가가 혼재한 노선 상가지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 이용 상황은 무난한 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 2019.01.31 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 지하 2층·지상 16층 중 12층에 위치합니다. 승강기·도시가스·소화전·화재탐지 및 경보설비 등 기본 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 단지 동측에 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 있으며 서측과 북측에는 보행자전용도로가 접합니다.
• 토지이용. 중심상업지역·남악신도시 도시계획구역·남악지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 속합니다. 토지 공시지가는 1,687,000원/㎡입니다.
• 지번 확인. 등기사항증명서에는 남악리 2250·2251번지로 표시되지만, 2019.02.27 합병되어 현황과 토지대장상 남악리 2250번지에 소재합니다. 입찰 전 집합건물 등기·대지권 및 토지대장의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 오피스텔은 주거용 아파트와 수요·대출·임대수익 구조가 다를 수 있습니다. 실질취득비용 약 8,800만~9,100만원이 주변 동일 용도·규모 거래가격에 비해 유리한지 추가 확인한 뒤 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수액 재계산. 최저가만 보지 말고 매각가에 임차보증금 미배당 잔액을 합산하세요. 1회 유찰 시 예상 인수 15,910,400원, 2회 유찰 시 예상 인수 30,208,320원이 핵심입니다.
• 임차권등기와 대항력. 이동준의 전입일 2021.05.20, 최초 확정일자 2021.04.28, 증액분 확정일자 2023.03.31 및 임차권등기 2024.08.16을 말소기준권리와 대조하세요. 임차권등기 자체가 말소되더라도 미배당 보증금 인수 문제가 남을 수 있습니다.
• 배당요구·신청채권 중복 확인. 임차인과 경매신청채권자가 모두 이동준으로 기재되어 있습니다. 보증금 채권의 동일성, 배당요구의 효력, 채권 중복계상 여부를 확인해야 합니다.
• 우선매수권 확인. 전세사기피해자 및 공공주택사업자의 우선매수권 행사 가능성이 명시되어 있습니다. 실제 행사 시 외부 낙찰이 제한될 수 있으므로 매각기일 전 행사 여부와 절차를 확인하세요.
• 미납관리비. 2026.06.09 현황조사보고서 기준 미납관리비는 1,845,540원입니다. 관리사무소에서 최신 체납액과 공용·전용부분 구분을 확인하세요. 전액이 당연히 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
• 선순위 세금 및 실제 배당. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제 등의 조정이 반영되지 않았습니다. 실제 배당에서 임차인이 전액 회수하지 못할 경우 신건에서도 인수액이 발생할 수 있습니다.
• 오피스텔 실거래 비교. 가격 메리트는 최저매각가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득비용으로 판단하세요. 용도와 규모가 유사한 오피스텔 실거래가를 확인하고, 그 가격보다 낮은 실질취득이 가능한지 검증해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하지만 현재 실제 점유 및 임대관계는 별도 확인이 필요합니다. 현장 점유자와 인도·명도 가능성을 확인하고 비용을 고려하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·배당요구 문건·매각기일 공고를 직접 확인하세요. 배당과 인수액은 실제 절차에 따라 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “최저가 하락 ≠ 실질취득비용 하락”

이 오피스텔은 낙찰가가 내려갈수록 매수인의 보증금 인수액이 커지는 구조입니다. 현재 신건 가격 91,000,000원에서는 임차보증금이 전액 배당되어 인수액이 0원으로 계산됩니다. 하지만 1회 유찰 시 실질취득비용은 88,710,400원, 2회 유찰 시에도 88,448,320원으로 추정됩니다. 최저가가 58,240,000원까지 내려가더라도 실제 취득은 약 8,845만원이라는 의미입니다.

더 중요한 제약은 대항력 있는 임차보증금 87,000,000원과 우선매수권 행사 가능성입니다. 전세사기피해자 또는 공공주택사업자가 우선매수권을 행사하면 외부 낙찰 기회 자체가 제한될 수 있습니다. 또한 임차인과 신청채권자의 관계, 실제 배당액, 미납관리비까지 추가 검토가 필요합니다.

종합 판단은 보수적입니다. 말소기준권리가 명확하다는 점만으로 안전한 물건이라고 평가하기 어렵고, 유찰 이후에도 실질취득비용이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 주변 실거래와의 비교도 완료되지 않아 가격상 이점을 인정하기 어렵습니다. 권리·인수 위험 확인이 우선이며, 우선매수권 문제까지 해결되기 전에는 외부 입찰에 신중해야 하는 물건입니다.