의정부지방법원 2025타경71702. 사건상 용도는 근린주택이며, 감정평가상 제104동 제6층 제601호는 연립주택으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 9회 유찰도, 감정가 대비 4% 수준의 최저가도 아닙니다. 임차인 유병규가 2022.03.21. 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 2023.04.27. 인천수산업협동조합 가압류보다 앞서 대항력을 갖췄다는 점입니다.
유병규의 임차보증금은 150,150,000원이며 확정일자는 2022.02.17.입니다. 배당요구도 했지만, 현재 최저가 6,134,000원에서는 집행비용을 제외한 5,623,588원만 배당됩니다. 남은 144,526,412원은 낙찰자가 부담합니다. 따라서 낙찰가가 613만원이라고 해서 613만원짜리 물건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71702 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 590-27 스타파크빌 제104동 제6층 제601호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택으로 이용 중 |
| 전용면적 | 44.57㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 지상 6층 · 사용승인 2018.06.08. |
| 소유자 | 이광재 5472분의 2726 · 임순옥 5472분의 2746 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 6,134,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,150,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
말소기준권리는 2023.04.27. 접수된 인천수산업협동조합의 가압류입니다. 그 뒤의 광희신용협동조합·죽변수산업협동조합 가압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정, 의정부시 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 유병규는 2022.03.21. 전입·점유하여 말소기준보다 앞섭니다.
2024.03.26. 설정된 주택임차권등기 자체는 말소기준권리 뒤에 접수됐지만, 임차인의 대항력 기준일은 그보다 앞선 2022.03.21.입니다. 따라서 임차권등기가 매각으로 말소되더라도, 보증금 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 그대로 남습니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유병규 | 제601호 전부 · 주거 임차권등기 | 2022.03.21. | 2022.02.17. | 150,150,000원 | 2024.03.26. 배당요구 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 유병규는 보증기관 명의의 중복신고나 대위·승계 임차인이 아니라 등기부 임차권자이자 실제 임차인으로 기재돼 있습니다.
② 낙찰가가 내려가도 실질취득은 거의 고정
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 감소하고 매수인 인수액이 늘어납니다. 결과적으로 낙찰가 + 인수액은 보증금 150,150,000원에 집행비용이 더해진 수준에서 거의 움직이지 않습니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 9회 유찰 · 감정가 4% | 6,134,000원 | 144,526,412원 | 150,660,412원 |
| 10회 유찰 시 감정가 3% | 4,293,800원 | 146,333,488원 | 150,627,288원 |
| 11회 유찰 시 감정가 2% | 3,005,660원 | 147,598,442원 | 150,604,102원 |
③ 시세 비교 — 기준은 613만원이 아니라 1억 5,066만원
스타파크빌SP주택의 최근 거래는 전용 51.33㎡부터 69.39㎡까지로, 본건 전용 44.57㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 아래 거래는 동일 단지의 참고 시세이며, 본건과 직접 동일 평형 비교로 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 54.33㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2026.05 | 54.21㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2026.04 | 54.33㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2026.03 | 69.39㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 54.21㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2025.11 | 54.17㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2025.10 | 69.39㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2025.10 | 54.21㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2025.10 | 69.39㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2025.08 | 59.76㎡ | 2 | 158,000,000원 |
| 2025.07 | 51.33㎡ | 5 | 162,000,000원 |
| 2025.04 | 59.66㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 혼재 | 10건 | 150,800,000원 |
현재 회차 실질취득 150,660,412원은 최근 12개월 평균 150,800,000원의 99.9%로 사실상 같은 수준입니다. 반면 최신 거래 140,000,000원보다 10,660,412원 높아 107.6%에 해당합니다. 최근 거래 흐름도 이전보다 -7.8% 하락했습니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,134,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 510,412원 |
| 1. 임차인 유병규 보증금 | 150,150,000원 | 5,623,588원 |
| 2. 가압류 · 인천수산업협동조합 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 광희신용협동조합 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 죽변수산업협동조합 | 1,267,028,488원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 150,150,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 유병규의 보증금 중 5,623,588원만 배당되고, 부족분 144,526,412원은 매수인이 인수합니다. 말소기준권리 이후의 가압류·압류·경매개시결정 채권은 미배당되더라도 매수인에게 승계되지 않습니다. 집행비용은 약 매각가의 8.3%로 추정된 금액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경민대학교 남서측 인근이며 다세대주택, 근린생활시설, 공공기관 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 단지 남동측 왕복 4차선 포장도로, 북동측 노폭 약 10m 포장도로와 접합니다.
- 건물. 2018.06.08. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 탐문됐으나 폐문부재로 정상작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 토지이용. 제1종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당하며 공시지가는 1,361,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단지 내 최근 거래는 있으나 본건 전용 44.57㎡와 일치하는 비교 거래가 없고, 최근 시세 추세가 -7.8%로 하락해 매도가격 산정에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 회차 기준 총원가는 150,660,412원입니다. 최저가 6,134,000원만으로 수익성을 계산하면 안 됩니다.
- 임차보증금 변제 조건 확인. 유병규의 실제 배당액과 미배당액을 배당표 원본으로 확인하고, 보증금 반환과 명도 시점을 함께 협의해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 없음. 10회·11회 유찰 시에도 실질취득은 각각 150,627,288원·150,604,102원으로 사실상 동일합니다.
- 비교면적 불일치. 시세 자료는 전용 51.33㎡~69.39㎡ 거래이며 본건은 44.57㎡입니다. 동일 면적·동일 구조의 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래는 140,000,000원이고 최근 추세는 -7.8%입니다. 과거 전체 평균 152,916,666원만 근거로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무 관련 등기의 매각 후 처리와 말소 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 설비·점유 현황. 폐문부재로 내부 설비 정상작동 여부가 확인되지 않았으므로 현장조사와 점유 상태 재확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 배당요구 자료를 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — “613만원짜리 물건이 아니다”
이 사건은 최저가가 감정가의 약 4%까지 떨어졌지만 가격 메리트가 커진 사례가 아닙니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 압도하기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 매수인의 인수액이 늘어 총원가가 약 1억 5,060만원대로 고정됩니다.
현재 실질취득 150,660,412원은 최근 12개월 평균 150,800,000원과 거의 같고, 최신 거래 140,000,000원보다 높습니다. 비교 거래의 면적도 본건보다 크며, 시세 추세는 -7.8% 하락입니다. 9회 유찰이라는 숫자도 할인 기회라기보다 시장이 이 인수 구조를 반복해서 외면했다는 신호에 가깝습니다.
낙찰가는 매우 낮지만 취득원가는 낮지 않습니다. 후순위 권리는 소멸하더라도 선순위 임차보증금 부담은 남습니다. 이 물건은 “싸게 낙찰받는 경매”가 아니라, 약 1억 5천만원을 투입해 보증금 반환과 명도까지 해결하는 거래로 평가해야 합니다.
