광주지방법원 2026타경50396. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 302동 14층 1410호, 전용 49.92㎡의 아파트입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 58,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 유한회사씨엔케이이며, 2011.10.06. 거래가 44,500,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 한국토지주택공사 명의의 임차권등기가 설정됐고, 김대순의 근저당권과 서울보증보험의 강제경매개시결정, 목포시 압류가 이어졌습니다.

등기부에서 가장 먼저 눈에 들어오는 것은 2023.12.18. 설정된 한국토지주택공사의 임차권등기입니다. 이는 2024.09.12. 김대순 근저당권보다 앞섭니다. 따라서 단순히 후순위 근저당과 압류가 소멸한다는 사실만으로 안전하다고 판단할 수 없습니다. 이 사건은 선순위 임차권과 관련해 제출된 확약서가 매수인 인수위험을 어떻게 바꾸는지가 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

② 임차권 분석 — 보증기관 승계와 인수금 구분

등기된 임차권자는 한국토지주택공사입니다. 이는 보증기관 관련 권리 기록으로 분류되며, 별개의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 확인된 임차 관련 명의는 보증기관 명의 1건이고, 별도로 확인된 실제 임차인은 0명입니다. 다만 현재 현장 점유자의 신원까지 확정됐다는 의미는 아닙니다.

임대차계약은 2017.10.26. 최초 체결된 것으로 등기돼 있고, 점유개시일은 2017.11.16.입니다. 이후 2019.10.24. 및 2021.07.18. 계약 이력이 있으며, 확정일자는 2017.10.30.과 증액분에 대한 2019.10.25.로 기록돼 있습니다. 그러나 주민등록일자가 없으므로 실제 대항력 성립 여부는 별도로 판단해야 합니다.

※ 등기상 미반환 보증금 57,000,000원은 확약이 없을 경우 인수 가능성을 검토해야 하는 금액입니다. 실제 미배당 보증금과 법적 인수액은 배당 결과 및 대항력 인정 여부에 따라 달라집니다. 본 분석의 실질 인수 0원은 제출된 확약이 해당 권리에 유효하게 적용된다는 전제입니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 할인 폭은 작다

가격 판단의 기준은 전체 실거래 평균보다 최근 12개월 실거래 평균에 두는 것이 적절합니다. 근화희망타운3차 동일 면적 49.92㎡의 실거래 12건 전체 평균은 59,166,666원입니다. 최근 12개월에 해당하는 7건 평균은 59,714,285원이며, 최신 거래는 2026.01. 72,500,000원입니다. 최근 거래 구간은 과거 구간보다 2.3% 높은 수준으로 집계됐습니다.

최저매각가 58,000,000원은 최근 12개월 평균 59,714,285원보다 1,714,285원 낮습니다. 최근 시세 대비 비율은 97.1%입니다. 최신 거래 72,500,000원보다도 낮지만, 실제 거래가격은 45,000,000원부터 76,000,000원까지 폭넓게 분포합니다. 특히 최근 거래 중에도 50,000,000원과 55,000,000원 거래가 있으므로 최신 고가 거래만으로 이 물건이 크게 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 58,000,000원 가정)

현재 최저매각가로 매각된다는 가정하에 산출된 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 김대순 근저당권과 신청채권자 서울보증보험에 배당하는 구조로 계산됐습니다. 다만 선순위 임차권의 우선변제권 인정 및 실제 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 아래 수치는 확정 배당표가 아닙니다.

예상 채권자 배당총액 56,556,000원 · 채권자 미배당총액 32,355,451원 · 소유자 잔여 0원. 임차인 최우선변제 및 당해세 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 특히 선순위 임차권의 우선변제권 인정 범위는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 커져도 확약상 인수는 0원

유찰로 매각대금이 감소하면 채권자 미배당금은 증가합니다. 하지만 제출된 확약은 잔여 보증금에 대한 대항력과 매수인 상대 반환청구권을 포기한다는 내용이므로, 확약이 유효하게 적용되는 한 회차가 바뀌더라도 해당 임차권의 매수인 실질 인수금은 0원으로 판단합니다.

다만 확약의 효력이 미치지 않는 다른 임차인이나 점유자가 확인된다면 그 위험은 별도입니다. 유찰 이후에도 선순위 임차권과 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 전라남도 목포시 대양동 소재 목포중앙고등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 상가와 아파트단지가 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 단지 내 포장도로와 연결되는 진입로가 개설돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 14층이며 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 새시창호입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 아파트 건부지로, 감정요항표상 부정형 완경사 지형입니다. 제2종일반주거지역에 해당하며 소로3류 저촉, 상대보호구역 저촉, 준보전산지 저촉 및 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다.
• 공시지가. 207,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 이는 토지 관련 지표로 아파트 개별 호실의 거래시세와 직접 동일시해서는 안 됩니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았습니다.
• 환금성. 근화희망타운3차는 464세대, 2000.07.12. 준공 단지입니다. 실거래 12건의 가격은 45,000,000원부터 76,000,000원까지 분산돼 있습니다. 경매 평균 유찰 1.7회, 매각률 5.56%를 고려하면 재매각 가능성과 적정 가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.07.16. 제출된 확약서의 원문을 확인하고 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 해당 권리 전체에 유효하게 적용되는지 검토하세요.
• 권리승계 관계 확인. 한국토지주택공사 임차권과 서울보증보험 주식회사 사이의 승계 관계를 확인하세요. 보증기관 명의 권리를 별도 실제 임차인의 보증금과 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 선순위 임차권 확인. 2023.12.18. 임차권등기는 2024.09.12. 근저당권보다 앞섭니다. 확약의 효력뿐 아니라 실제 우선변제 순위 및 임차권등기 말소 절차까지 검토해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 별도로 확인된 실제 임차인은 0명이지만 임대관계와 현장 점유 상태는 확정되지 않았습니다. 확약 대상 외 점유자가 있다면 대항력과 명도 위험을 별도로 판단해야 합니다.
• 미납관리비 확인. 2026.06.25. 기준 미납관리비 2,873,400원이 기재돼 있습니다. 관리사무소에서 현재 미납액과 공용·전용 부분의 구분, 매수인에게 실제 승계될 수 있는 범위를 확인하세요.
• 예상배당 재검증. 김대순 근저당권의 채권최고액 30,000,000원과 서울보증보험 청구액 58,911,451원뿐 아니라 선순위 임차권의 우선변제 가능성을 포함해 실제 배당순위를 검증하세요.
• 시세 기준. 전체 평균 59,166,666원보다 최근 12개월 평균 59,714,285원을 우선 참고하세요. 최신 거래 72,500,000원과 저가 거래 사례를 함께 고려해 개별 호실의 층·상태에 따른 가격 편차를 점검하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가 58,000,000원, 1회 유찰 시 46,400,000원, 2회 유찰 시 37,120,000원의 시나리오를 비교하세요. 실제 다음 회차 조건과 매각기일은 법원 공고에서 재확인해야 합니다.
• 환금성 검토. 평균 유찰 1.7회 및 매각률 5.56%는 재매각과 유동성 측면에서 주의가 필요한 지표입니다. 낙찰 이후 처분 가능성을 고려해 응찰가격을 정해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 채권승계 자료 및 실제 매각조건을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 인수는 해소, 가격은 신중하게”

이 사건은 처음 보면 선순위 임차권등기 때문에 인수위험이 큰 물건으로 보입니다. 한국토지주택공사의 미반환 보증금 57,000,000원은 최저매각가 58,000,000원에 가까운 금액입니다. 따라서 확약이 없다면 대항력과 보증금 인수 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

하지만 2026.07.16. 제출된 확약서에는 잔여 보증금에 대한 대항력 포기, 매수인 상대 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 포함돼 있습니다. 이 확약이 유효하게 적용되면 해당 보증금의 실질 인수금은 0원입니다. 다만 별도의 점유자나 확약 범위 밖 권리까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.

가격에서는 적극적인 매력을 찾기 어렵습니다. 최저가 58,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 59,714,285원의 97.1%로, 시세보다 낮기는 하지만 차이가 크지 않습니다. 미납관리비 2,873,400원의 실제 승계 범위와 추가 취득비용을 고려하면 기대수익 여력은 더욱 줄어들 수 있습니다. 여기에 단지의 평균 유찰 1.7회 및 매각률 5.56%도 신중한 판단을 요구합니다.

결론은 “확약 확인을 전제로 권리 검토 가능, 신건 가격은 보수적 접근”입니다. 선순위 임차권의 확약 효력과 말소 이행을 먼저 확인하고, 현재 점유 및 관리비 문제를 점검한 뒤 실제 취득비용을 기준으로 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다. 단순히 보증금 인수 0원이라는 사실만으로 가격 메리트까지 확보됐다고 판단해서는 안 됩니다.