광주지방법원 2026타경50384. 전라남도 여수시 삼산면 거문리 131-4에 있는 근린시설 및 토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 1층 노래방, 2층 단독주택으로 이용되고 있으며, 소유자 측에서 직접 운영하고 거주하는 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 정정란이고, 거문도수산업협동조합이 신청한 임의경매입니다. 신청채권액은 24,331,335원입니다.
등기상 후순위 채권자가 다수 존재합니다. 롯데카드, 전남신용보증재단, 소상공인시장진흥공단 등 여러 채권자가 가압류를 설정했고, 여수시의 압류도 등재돼 있습니다. 다만 제시된 권리분석상 말소기준권리 이후의 등기들이므로 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 채권자들에게 배당되지 않는 금액과 낙찰자가 인수하는 금액은 서로 다르다는 점이 중요합니다.
더 큰 변수는 물건 자체입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 포함이라고 기재돼 있으며, 일부 건물이 인접 토지에 걸쳐 있고 실측면적과 공부상 면적이 다르다는 특이사항이 있습니다. 감정가는 이러한 현황을 고려해 산정됐지만, 그것이 경계 문제의 해결이나 인접 토지 이용권의 확보까지 의미하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50384 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 삼산면 거문리 131-4 |
| 도로명주소 | 거문학교길 8 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 1층 노래방 · 2층 단독주택 |
| 건물 평가면적 | 1층 77.4㎡ · 2층 77.4㎡ (실측 기준) |
| 토지면적 / 지목 | 93.0㎡ / 대 |
| 토지이용상황 | 주상용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 정정란 (2020.03.11. 소유권이전) |
| 점유현황 | 소유자 측 운영 및 거주로 탐문 |
| 감정가 | 113,427,000원 |
| 최저매각가 | 113,427,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 거문도수산업협동조합 |
| 청구금액 | 24,331,335원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 말소기준권리 | 2012.07.27. 거문도수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 39,000,000원 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선행등기는 재확인
분석상 말소기준은 2012.07.27. 설정된 을구 7번 근저당권입니다. 채권최고액은 39,000,000원이고 근저당권자는 거문도수산업협동조합입니다. 이후 설정된 가압류 및 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 점유·임차인 — 조사상 임대관계 없음
감정평가 현장조사에서는 소유자 측이 직접 운영하고 거주 중인 것으로 탐문됐습니다. 별도의 임대관계는 없는 것으로 조사됐고, 확인된 임차인도 없습니다.
| 점유자 | 이용상태 | 임차관계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 소유자 측 | 1층 노래방 운영 · 2층 거주 | 별도 임대관계 조사되지 않음 | 예상 0원 |
임차인의 보증금이나 대항력·우선변제권에 따른 인수금액은 현재 확인되지 않습니다. 예상배당표 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산했습니다. 다만 이는 조사 결과에 따른 추정이며, 특히 주거용으로 이용되는 2층에 관해서는 입찰 전 실제 점유관계와 전입 여부를 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 물건 자체의 위험 — 이번 경매의 핵심
이 물건은 등기상 후순위 채권보다 토지 경계, 건물 현황, 실제 사용 가능 면적을 먼저 따져야 합니다. 매각물건명세서에 명시된 특이사항이 실제 이용가치와 재매각 가능성에 영향을 줄 수 있기 때문입니다.
④ 시세 비교 — 가격 메리트는 아직 판단 불가
이 물건의 감정가는 113,427,000원이며, 신건 최저매각가도 동일합니다. 그러나 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가와 거래 추세가 확인되지 않아, 이 가격이 현재 시장에서 얼마나 경쟁력 있는지 판단하기 어렵습니다.
| 감정가 | 113,427,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 113,427,000원 |
| 유찰 횟수 | 0회 (신건) |
| 공시지가 | 443,700원/㎡ |
| 최근 실거래 비교 | 가격 비교 자료 확인 필요 |
| 가격 판단 | 저가 여부 미확인 |
일반적인 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 거래가격을 쉽게 비교할 수 있는 물건이 아닙니다. 1층은 노래방, 2층은 주거시설이라는 복합 이용 형태이고, 도서지역에 위치하며 토지 경계와 건물 면적에도 특이사항이 있습니다. 따라서 감정가만을 기준으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 113,427,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정할 때, 집행비용을 제외한 채권자 예상배당액은 111,039,022원입니다. 반면 채권자 청구금액 합계는 177,853,314원으로, 66,814,292원의 미배당이 발생합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,387,978원 |
| 1. 근저당 · 거문도수산업협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 | 13,202,712원 | 13,202,712원 |
| 3. 가압류 · 전남신용보증재단 | 53,010,000원 | 53,010,000원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 13,519,656원 | 5,826,310원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 14,250,005원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 교보생명보험 | 12,321,905원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 국민행복기금 | 13,950,028원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 여수농업협동조합 | 18,599,008원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 2,387,978원으로 추정했습니다. 근저당 배당액은 채권최고액 기준이며, 후순위 가압류는 청구금액을 기준으로 계산했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 최저가와 미배당의 변화
현재 신건 최저가는 감정가의 100%입니다. 다음은 감정가 대비 80%, 64%로 최저가가 낮아지는 경우를 가정한 비교입니다. 실제 유찰 여부나 후속 매각조건이 확정된 것은 아닙니다.
| 구분 | 최저가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 113,427,000원 | 111,039,022원 | 66,814,292원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 · 80% | 90,741,600원 | 88,708,251원 | 89,145,063원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 · 64% | 72,593,280원 | 70,886,601원 | 106,966,713원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 채권자에게 돌아가는 배당액은 줄고 미배당액은 증가합니다. 그러나 위 시나리오에서는 각 회차의 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 유찰로 최저가가 내려가는 것과 실제 투자 매력이 높아지는 것은 별개입니다. 실거래 가격과 건물·토지의 이용상 제약을 확인하지 않고 유찰 횟수만으로 응찰가를 결정하기는 어렵습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 여수시 삼산면 거문리 소재 삼산면사무소 북서측 인근입니다. 도로변에는 상업용 및 주상복합용 부동산이 형성돼 있고, 후면부에는 단독주택과 농경지가 분포합니다.
- 교통. 여수연안여객선터미널에서 1일 2회 정기여객선이 운항하는 도서지역입니다. 감정평가상 일반적인 대중교통 여건은 보통 이하로 평가됐습니다. 현장 방문과 향후 시설 관리·처분 시 접근성이 중요한 변수입니다.
- 이용상태. 1층 노래방, 2층 단독주택으로 이용 중입니다. 상업시설과 주거시설이 결합된 형태이므로 실제 영업·거주 용도에 대한 현황 확인이 필요합니다.
- 토지 형태. 토지는 93.0㎡이며 평지·부정형입니다. 일부 도로 이용과 건물의 인접지 소재 여부가 토지의 실질 이용가치를 판단하는 핵심 요소입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 주거개발진흥지구·지구단위계획구역에 해당합니다. 지구단위계획에는 주거용지의 건폐율 60%, 용적률 100%, 5층 이하 조건이 기재돼 있습니다.
- 토지이용 규제. 가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역(2025.02.26. 표기)에 해당합니다. 실제 거래·취득·이용에 적용되는 조건은 관할기관에 확인해야 합니다.
- 환금성. 도서지역의 복합용도 건물인 데다 인접지 경계와 면적 차이까지 존재합니다. 동일한 조건의 매수자를 찾기 어려울 수 있으므로 일반 주거용 부동산보다 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑧ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 선행 근저당권 확인. 을구 6번의 2010년 근저당권이 실제로 말소됐는지, 2020년 계약인수 변경 기록과 어떤 관계인지 원본 등기에서 확인하세요. 말소기준권리 판단에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 건물·토지 등기 각각 대조. 건물 등기뿐 아니라 일괄매각 대상 토지의 등기사항전부증명서도 확인하세요. 건물의 말소기준권리 분석만으로 토지 권리관계까지 확정해서는 안 됩니다.
- 인접지 경계 측량. 건물의 어느 부분이 인접지에 걸쳐 있는지 확인하고, 해당 토지에 대한 사용권원과 소유자 관계를 검토하세요.
- 도로 이용 부분 확인. 토지 93.0㎡ 중 현황상 도로로 사용되는 범위와 실제 독립 이용 가능한 부분을 확인하세요.
- 건물 면적 대조. 공부상 면적과 실측 1층 77.4㎡·2층 77.4㎡의 차이를 확인하고, 건축물대장·현황도·감정평가서를 함께 검토하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치와 구조, 실제 점유 및 감정평가 반영 여부를 확인하세요.
- 실제 점유관계 확인. 소유자 측 운영·거주라는 탐문 결과가 현재도 동일한지, 별도 임차인이나 사업장 점유자가 존재하지 않는지 확인하세요.
- 명도·시설 정리. 노래방 영업시설과 주거 부분을 함께 고려해 건물 인도 및 시설 정리에 필요한 절차를 확인하세요.
- 토지거래 관련 규제. 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용과 경매 취득에 적용되는 절차를 확인하세요.
- 현지 시세 조사. 동일 지역의 근린시설·주상복합용 부동산 거래사례, 임대·영업수요 및 재매각 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.
- 배당·세금 재확인. 집행비용 추정과 실제 채권액, 조세채권 및 우선배당 항목에 따라 예상배당이 달라질 수 있으므로 관련 서류를 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원보다 중요한 것은 실제 이용할 수 있는가”
이 경매의 장점은 비교적 분명합니다. 확인된 임차인이 없고, 제시된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 2012년 근저당권을 말소기준으로 하는 분석에 따르면 후순위 가압류와 압류도 매각으로 소멸합니다.
하지만 권리상 예상 인수액이 없다는 이유만으로 안전한 투자라고 판단할 수는 없습니다. 건물 일부가 인접지에 소재하고, 토지 일부는 도로로 이용되며, 공부상 면적과 실측면적이 다릅니다. 여기에 도서지역이라는 입지 조건까지 겹쳐 있습니다. 이러한 문제는 배당표상 인수금액과 별개로 실제 사용가치와 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.
또한 2010년 선행 근저당권과 2020년 변경등기의 정합성을 확인해야 말소기준권리 판단을 확정할 수 있습니다. 실거래 시세도 직접 비교하기 어려워 현재 최저가 113,427,000원이 적정한지 판단하기 어렵습니다.
결론은 “등기상 인수 0원 추정, 현황·경계·시세 검증 필수”입니다. 현장조사와 원본 권리 확인이 선행되지 않는 한 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
