91,700,000원
전주지방법원 2025타경588. 전북특별자치도 임실군 오수면 오수리 544-3에 소재한 집합건물 관련 경매입니다. 사건의 용도는 대지로 표시돼 있지만, 등기상 대상은 제1동 지하층2호이며 감정평가상 해당 지하층은 여관 보일러실로 이용된 공간입니다. 함께 평가된 다른 부분은 여관 및 사무실로 구성됩니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있어, 지하층 한 호실만 독립적으로 취득하는 경매로 이해해서는 안 됩니다.
권리관계의 출발점은 2008년 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이며, 해당 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 전세권과 별도의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 2025년 우리은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 등기상 권리의 말소와 실제 점유자의 대항력 문제는 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경588 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 임실군 오수면 오수리 544-3 1동 지하층2호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 임실군 오수면 오수로 181 |
| 등기상 물건 | 집합건물 · 제1동 지하층2호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 여관 보일러실(지하층), 여관(2·3층), 사무실(4층) |
| 매각방법 | 일괄매각 |
| 소유자 | 이홍민 |
| 감정가 | 131,000,000원 |
| 최저매각가 | 91,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 주식회사 우리은행 |
| 청구금액 | 42,417,823원 |
| 말소기준권리 | 2008.06.27 · 우리은행 근저당권 · 채권최고액 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
등기상 핵심은 2008.06.27 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 채무자는 이홍영, 근저당권자는 주식회사우리은행이며 채권최고액은 60,000,000원입니다. 해당 근저당에는 건물 2·3·4층에 대한 공동담보 기재도 있습니다.
2010년 설정된 이홍영 명의 전세권은 전세금 80,000,000원으로 등기됐으나 2021.09.09 말소됐습니다. 2013년 설정된 전북은행 근저당권 96,000,000원 역시 2016.05.26 말소된 상태입니다. 이 두 권리를 현재 살아 있는 인수채무처럼 합산할 근거는 없습니다.
② 점유·임차인 분석 — 목록4의 불확실성
현황조사와 매각물건명세서에는 이방현이 목록4, 제1동 4층 1호의 점유 관련 인물로 등장합니다. 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
| 성명 / 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
이방현 목록4 · 1동 4층 1호 |
전입일 미상 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이방현은 보증기관 대위·승계신고자가 아닌 점유 관련 인물입니다. 실제 임대차관계와 보증금은 확정되지 않았습니다. 점유부분은 지하층2호가 아니라 일괄매각 관련 목록4의 4층1호로 표시돼 있습니다.
감정평가에서는 여관과 사무실을 포함한 평가대상 부분이 전체 공실상태라고 기재돼 있습니다. 반면 현황조사에는 목록4의 이방현이 나타납니다. 따라서 평가 당시의 공실 기재만으로 현재 점유와 명도 상태가 해결됐다고 볼 수 없습니다. 4층의 실제 점유관계 및 임대차 여부를 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 30% 하락은 시세 할인과 다르다
감정가 131,000,000원에서 한 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 91,700,000원입니다. 감정가 대비 70% 수준으로 내려온 것은 분명하지만, 이 수치만으로 시장가격보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
| 구분 | 매각가 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 131,000,000원 | 100% | 감정평가 기준금액 |
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 91,700,000원 | 70% | 시세 검증 필요 |
| 2회 유찰 시 | 64,189,999원 | 49% | 추가 하락 시나리오 |
| 3회 유찰 시 | 44,932,999원 | 34.3% | 채권 미배당 발생 시나리오 |
④ 예상배당표 (매각가 91,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,050,600원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 29,649,400원 |
우리은행 배당액은 채권최고액 60,000,000원을 기준으로 한 추정치입니다. 실제 청구금액은 42,417,823원이므로 실제 피담보채권액과 최종 배당액은 별도로 확인해야 합니다. 집행비용은 추정액이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여액은 확정 배당금이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당과 인수는 별개
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 91,700,000원 | 60,000,000원 | 0원 | 29,649,400원 |
| 2회 유찰 | 64,189,999원 | 60,000,000원 | 0원 | 2,634,579원 |
| 3회 유찰 | 44,932,999원 | 43,724,205원 | 16,275,795원 | 0원 |
채권최고액 기준 시뮬레이션에서는 현재 회차와 2회 유찰 시나리오까지 우리은행에 60,000,000원 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 3회 유찰 시나리오에서는 16,275,795원의 미배당이 발생합니다.
그러나 근저당권자의 미배당액이 곧 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하는 권리이기 때문입니다. 반대로, 배당표상 인수액이 0원이라는 계산만으로 전입일과 보증금이 미상인 점유자의 권리 문제까지 해결됐다고 판단할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 임실군 오수면 오수리 소재 시외버스터미널 북측 인근. 근린생활시설과 후면 주택 등이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스승강장, 오수로 및 오수7길이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 구조. 라멘조 슬래브지붕 및 경량철골조 판넬지붕의 건물로, 지하층과 지상 2·3·4층 부분이 평가대상입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 판넬, 내벽은 몰탈 위 페인팅과 타일 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 설치돼 있습니다. 현재의 설비 가동상태와 실제 영업 재개 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 상업용 건물용지로 이용 중이며, 토지 표시 면적은 612㎡, 공시지가는 558,600원/㎡입니다. 일반상업지역에 해당합니다.
- 도로. 동측으로 2차선 아스팔트 포장도로, 서측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역이며, 하천구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역과 관련된 제한사항이 있습니다. 침수위험지구 접함, 여객자동차터미널 관련 사항 등도 표시돼 있어 구체적인 토지별 저촉 범위 확인이 중요합니다.
- 건축물 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 여관·사무실 등 상업용 시설의 일괄매각으로, 주거용 아파트보다 활용방식과 매수자 수요에 따른 가격 차이가 클 수 있습니다. 실제 수익성과 재사용 가능성의 검증이 필요합니다.
⑦ 집행정지통지 이력 — 매각기일 확인 필요
경매절차 기록에는 2025.12.08 집행정지통지서 발송 이력이 있으며, 2025.12.11 도달한 것으로 표시돼 있습니다. 발송 명의에는 채권자 우리은행의 승계인 관련 표시가 포함돼 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각절차 확인. 2025.12.08 집행정지통지서 발송 및 2025.12.11 도달 이력의 후속 처리 결과를 확인하고, 2026.11.16 매각기일의 실제 진행 여부를 재확인합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 지하층2호와 함께 매각되는 2·3·4층 각 목록, 대지권 및 공동담보 관계를 매각목록·등기부와 대조합니다.
- 이방현 점유관계 확인. 목록4의 점유자 이방현에 대한 전입일, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인합니다. 대항력은 현재 가능·미상으로 판단합니다.
- 기말소 전세권 확인. 이홍영 명의 80,000,000원 전세권은 2021.09.09 말소된 등기입니다. 이를 현재 살아 있는 전세권으로 중복 계산하지 않되, 별도 점유자의 임대차관계와는 구분합니다.
- 실질취득비용 재산정. 현재 명시 인수액은 0원이지만, 점유자에게 인수 가능한 보증금이 있는지 확인한 다음 실제 취득원가를 다시 계산합니다.
- 시세 비교. 최근 유사한 상업용 건물의 실거래와 임대수익, 공실·수선비 등을 검토합니다. 최저가 91,700,000원이 감정가보다 낮다는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 않습니다.
- 토지이용 제한 확인. 일반상업지역 외에 하천구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역, 침수위험지구 접함 등 개별 제한사항을 확인합니다.
- 공실·시설 확인. 평가 당시 공실 기재와 현황조사의 점유자 기재를 대조하고, 보일러실·여관·사무실의 실제 이용 가능 상태를 현장에서 확인합니다.
- 배당액 검증. 우리은행 채권최고액 60,000,000원과 청구액 42,417,823원을 구분하고, 실제 피담보채권액 및 세금·우선변제 사항을 확인합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 법원 사건 진행내역을 입찰 전에 다시 대조합니다.
맺으며 — “70% 가격보다 확인해야 할 것이 먼저다”
이 물건은 감정가 131,000,000원에서 한 차례 유찰돼 91,700,000원까지 최저매각가가 내려왔습니다. 등기상 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이미 말소된 전세권과 후순위 근저당을 새로 떠안을 이유는 없습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 없습니다.
그러나 결정적인 확인사항이 남아 있습니다. 목록4 점유자 이방현의 임대차관계와 대항력이 미상이고, 감정평가상 공실 기재와 점유자 기록을 대조해야 합니다. 여관·사무실 등을 포함하는 일괄매각의 특성상 최저가가 실거래 시세보다 낮은지도 확인되지 않았습니다. 여기에 집행정지통지서 발송 이력까지 존재합니다.
결론은 가격 판단 보류, 권리·점유·절차 확인 우선입니다. 현재 최저가 70%는 감정가 대비 수치일 뿐 시장에서의 저렴함을 보장하지 않습니다. 매각절차의 진행 여부, 일괄매각 범위, 점유자의 권리, 실제 활용 가능성과 수익성이 확인된 이후에 입찰가를 정하는 것이 이 물건에 대한 보수적인 접근입니다.
