565,600,000원
광주지방법원 2025타경33476. 나주시 중앙동 3-1, 나주로 200에 위치한 1층 107호 근린시설입니다. 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이고 조사시점 현재 공실입니다. 현재 소유자는 주식회사나주디알원으로 2024.12.11. 거래가액 550,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 광주새마을금고 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
등기에는 말소기준보다 앞선 전세권 이력도 있습니다. 2021.08.04. 전세금 30,000,000원으로 한국미니스톱주식회사 명의의 전세권이 설정됐고, 2024.08.06. 흡수합병을 원인으로 주식회사코리아세븐에 이전됐습니다. 이후 주식회사코리아세븐이 2025.09.04. 이 사건 임의경매를 신청했습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33476 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 중앙동 3-1 1층 107호 · 전라남도 나주시 나주로 200 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(소매점) · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트라멘조 스라브지붕 · 지하1층, 지상6층 건물 내 1층 107호 |
| 소유자 | 주식회사나주디알원 · 2024.12.11. 소유권이전 · 거래가액 550,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,010,000,000원 / 565,600,000원 (2회 유찰 · 56%) |
| 청구액 | 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.12.11. 광주새마을금고
말소기준권리는 2024.12.11. 접수된 광주새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 6,000,000,000원입니다. 그 뒤의 주식회사코리아세븐 임의경매개시결정과 광주새마을금고의 추가 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 조사된 임차인은 없으며 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
② 가격 판단 — 56%까지 내려왔지만 시세 검증이 먼저
감정가는 1,010,000,000원, 현재 최저매각가는 565,600,000원입니다. 2회 유찰로 감정가의 56%까지 낮아졌습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 395,920,000원(39.2%), 4회 유찰 시 277,144,000원(27.44%)입니다.
그러나 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균을 바로 적용할 수 있는 물건이 아니라 1층 근린시설입니다. 현재 확인할 수 있는 최근 실거래 비교값이 없기 때문에, “감정가의 56%니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 실제 입찰 판단에서는 현재 상권의 임대료·공실률·수익률과 비슷한 1층 상가의 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 565,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,056,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 광주새마을금고 | 6,000,000,000원 | 557,544,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 565,600,000원 가정 시 집행비용 8,056,000원을 제외한 557,544,000원이 광주새마을금고에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 5,442,456,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주버스터미널 북동측 인근으로 의료시설·음식점·소매점 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장·버스터미널·간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이며 조사시점 현재 공실입니다.
- 도로. 건부지는 서측 왕복4차선, 남측 왕복2차선 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지이며 토지면적은 1,412㎡, 공시지가는 1,882,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)·역사문화환경보존지역·개발촉진지구·배수구역에 해당합니다.
- 건물. 기본적인 전기·위생·급배수·승강기·도시가스·소화전·수변전·지하주차장 설비를 갖추고 있으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 대조. 2021.08.04. 설정된 전세금 30,000,000원의 전세권과 2024.08.06. 주식회사코리아세븐 이전, 이후 경매신청 관계를 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
- 상가 시세 직접 검증. 감정가 대비 56%라는 숫자보다 동일 상권 1층 근린시설의 실제 매매가와 임대수익을 우선 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 단순 공실인지, 임대료 수준·상권 침체·시설 상태 등 구조적인 공실 요인이 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 회차별 가격 시나리오. 현재 565,600,000원, 3회 유찰 시 395,920,000원, 4회 유찰 시 277,144,000원 구간을 각각 수익성 기준으로 비교하세요.
- 권리 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당관계를 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “56%라는 숫자보다 상가의 실제 가치가 중요하다”
이 물건은 2회 유찰되어 감정가 1,010,000,000원에서 565,600,000원까지 내려왔습니다. 임차인은 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 측면에서는 비교적 단순하지만, 말소기준보다 앞선 전세권 이력이 있으므로 원본 확인은 필수입니다.
더 큰 변수는 가격과 환금성입니다. 제1종근린생활시설인 공실 상가이고 최근 실거래 가격을 직접 비교할 근거가 없어, 감정가의 56%라는 이유만으로 저평가라고 볼 수 없습니다. 따라서 이 사건은 권리보다 상권·임대수익·실거래 검증이 승부처인 물건입니다.
