광주지방법원 2025타경33476. 나주시 중앙동 나주로 200 건물의 1층 107호로, 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이며 조사시점 현황은 공실입니다. 감정가는 10억1,000만원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 4억5,248만원까지 내려왔습니다. 비율만 보면 감정가 대비 44.8%지만, 상가·근린시설은 아파트처럼 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래가가 제시돼 있지 않기 때문에 44.8%라는 숫자를 곧바로 ‘시세의 절반 이하’로 읽어서는 안 됩니다.
등기상 현재 소유자는 주식회사나주디알원이며 2024년 12월 4일 매매, 2024년 12월 11일 소유권이전으로 거래가액은 550,000,000원입니다. 같은 날 광주새마을금고가 채권최고액 6,000,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 코리아세븐과 광주새마을금고의 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33476 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 중앙동 3-1 1층 107호 · 전라남도 나주시 나주로 200 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 제1종근린생활시설(소매점) · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트라멘조 스라브지붕 지하1층·지상6층 건물 내 1층 107호 |
| 소유자 | 주식회사나주디알원 · 2024.12.04 매매 · 거래가액 550,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,010,000,000원 / 452,480,000원 (3회 유찰 · 감정가의 44.8%) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사 코리아세븐 관련 경매개시결정 · 청구액 30,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.12.11 광주새마을금고 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 산정, 전세권 기록은 원문 확인
현재 확인된 임차인은 없고 현황은 공실입니다. 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 말소기준권리는 2024.12.11 설정된 광주새마을금고 근저당권이며, 그 이후 접수된 2025.09.04 코리아세븐의 임의경매개시결정과 2026.01.12 광주새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 할인과 ‘시세 할인’은 다르다
현재 최저가 452,480,000원은 감정가 1,010,000,000원의 44.8%입니다. 3회 유찰을 거치며 가격은 크게 낮아졌습니다. 다만 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 비교값이 없어, 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 확인할 근거는 없습니다. 따라서 “감정가 대비 55.2% 할인”이라는 표현은 가능하지만, 이를 “시세 대비 55.2% 할인”으로 바꾸어 말해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 44.8% | 452,480,000원 | 5,554,444,800원 |
| 4회 유찰 시 | 35.84% | 361,984,000원 | 5,643,883,776원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 289,587,200원 | 5,715,267,021원 |
등기상 이 호실의 2024년 거래가액은 550,000,000원이고 현재 최저가는 그보다 낮습니다. 다만 이 과거 거래가액 하나만으로 현재 시세를 확정할 수 없고, 감정가와의 격차가 큰 만큼 현재 임대수익·공실 지속기간·인근 상가 매매사례를 따로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 452,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,924,800원 |
| 2. 근저당 · 광주새마을금고 | 6,000,000,000원 | 445,555,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
광주새마을금고 채권최고액 6,000,000,000원을 기준으로 하면 현재 매각가 가정에서 5,554,444,800원이 미배당으로 남습니다. 이는 채권최고액 기준 계산이며, 매수인에게 그 금액이 승계된다는 뜻은 아닙니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주버스터미널 북동측 인근. 의료시설·음식점·소매점 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장·버스터미널·간선도로가 있습니다.
- 도로. 건부지는 서측 왕복4차선, 남측 왕복2차선 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도·현황. 공부상 제1종근린생활시설(소매점), 조사시점 현재 공실입니다.
- 토지. 준주거지역 · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지, 토지면적 1,412㎡, 공시지가 1,882,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역 외 개발촉진지구·배수구역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 설비. 기본 전기·위생·급배수·승강기·도시가스·소화전·수변전·지하주차장 설비가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 원문 확인. 한국미니스톱의 30,000,000원 전세권 설정과 코리아세븐 이전기록의 최종 말소·효력을 등기 원문으로 대조하세요.
- 공실 재확인. 조사 당시 공실이더라도 매각기일 전 실제 점유관계가 달라졌는지 현장 확인이 필요합니다.
- 감정가 할인율에 의존 금지. 452,480,000원이 감정가의 44.8%라는 사실만으로 시세 메리트를 인정하지 말고 인근 유사 근린시설의 최근 매매를 대조하세요.
- 수익성 확인. 공실 상가는 매매가격뿐 아니라 실제 임대가능 여부와 임대수익이 환금성을 좌우하므로 현장 상권과 공실 상태를 함께 점검하세요.
- 공동담보 확인. 광주새마을금고 근저당은 여러 부동산이 공동담보로 묶여 있으므로 배당관계와 실제 피담보채무를 원문에서 확인하세요.
- 규제 확인. 비행안전제3구역·역사문화환경보존지역 등 토지이용 제한이 향후 이용·변경 계획에 미치는 영향을 확인하세요.
맺으며 — “권리모형은 가볍지만, 가격 판단은 무겁다”
이 사건의 장점은 분명합니다. 현재 임차인 조사 내역이 없고 공실이며, 배당모형상 매수인 인수 0원입니다. 그러나 3회 유찰돼 감정가의 44.8%까지 내려왔다는 사실만으로 투자 매력이 확인되는 것은 아닙니다. 본건은 제1종근린생활시설인 공실 상가이고, 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 확인되지 않았습니다. 여기에 과거 3,000만원 전세권과 코리아세븐 이전기록의 원문 대조도 남아 있습니다.
권리모형상 인수 부담은 낮지만, 가격·환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 상권과 유사 근린시설 거래가격을 먼저 확인하고, 전세권 기록까지 원문에서 정리된 뒤에야 입찰가격을 정하는 것이 합리적입니다.
