광주지방법원 2026타경50701. 전라남도 순천시 조례동 시대아파트 103동 9층 906호, 전용 37.388㎡ 아파트입니다. 일반적인 은행 근저당 실행 사건과 달리 임차인으로 조사된 윤청석이 직접 강제경매를 신청한 구조입니다. 청구금액은 68,000,000원이고, 최저매각가는 60,000,000원입니다. 소유자는 김인순으로, 2023.06.20 소유권을 취득했으며 당시 등기된 거래가액은 49,000,000원입니다.
등기부에 현재 남아 있는 근저당권은 없습니다. 과거 한국주택은행·금정농업협동조합·하나은행의 근저당권은 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준권리는 2026.05.18 강제경매개시결정이고, 이후 경기신용보증재단의 가압류가 설정됐습니다.
하지만 근저당이 없다는 사실만으로 매수인 인수가 없다고 판단하면 안 됩니다. 임차인 윤청석의 전입일이 경매개시결정보다 앞서기 때문입니다. 보증금과 확정일자, 실제 임대차관계가 확정되지 않은 만큼 인수 여부와 금액은 별도로 조사해야 합니다. 특히 보증금 중 배당되지 않는 금액을 매수인이 인수하는 구조로 확인된다면 실질취득비용은 낙찰가보다 커집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50701 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 103동 9층 906호 |
| 도로명주소 | 순천시 비봉2길 22 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 37.388㎡ · 철근콘크리트조 · 17층 건물 중 9층 |
| 사용승인일 | 1995.06.22 (감정평가 기재) |
| 소유자 | 김인순 (2023.06.20 소유권이전 · 거래가액 49,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 60,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤청석 / 68,000,000원 |
| 후순위 가압류 | 경기신용보증재단 · 38,576,167원 |
| 임차관계 | 윤청석 · 2023.10.31 전입 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 특별매각조건 | 전세사기피해자인 임차인의 우선매수권 행사 관련 조건 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
과거 설정된 근저당권들은 이미 등기부에서 말소되었습니다. 1995년 한국주택은행 근저당권은 2016.03.28 말소됐고, 2016년 금정농업협동조합 근저당권은 2017.07.05 말소, 2017년 하나은행 근저당권은 2023.06.21 말소됐습니다. 2016년 설정된 신탁등기도 2016.05.13 말소됐습니다.
따라서 현재 등기상 말소기준은 2026.05.18 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2026.07.27 설정된 경기신용보증재단 가압류 38,576,167원은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 임차인 분석 — 신청채권자와 임차인이 동일인
| 임차인 | 전입 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤청석 전유부분 |
2023.10.31 배당요구 2026.06.15 |
미상 | 대항력 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 신고된 사람은 윤청석 1명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계 신고는 확인되지 않습니다. 다만 임차인 윤청석과 강제경매 신청채권자 윤청석이 동일인으로 나타나 임대차채권과 집행채권의 관계를 확인해야 합니다.
신청채권자의 청구액은 68,000,000원이지만 임차인의 보증금은 미상입니다. 따라서 청구액을 곧바로 보증금으로 간주할 수 없으며, 서로 다른 채권인 것처럼 중복 합산해서도 안 됩니다.
③ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 제한
매각물건명세서에 따르면 신청채권자인 임차인 윤청석은 전세사기피해자등 결정문을 제출했습니다. 이에 따라 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제20조 제1항에 따른 우선매수권이 명시되어 있습니다.
특별매각조건도 명시되어 있습니다. 우선매수권을 행사한 임차인의 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효되는 경우, 그 임차인은 다음 매각기일에서 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다.
이는 우선매수권 행사에 관한 제한조건일 뿐, 현재 외부 입찰자에게 우선매수권 위험이 없다는 의미는 아닙니다. 입찰 전 실제 우선매수권 행사 여부와 특별매각조건을 확인해야 합니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 최근 평균의 118.4%
시대아파트는 2,794세대 규모의 단지입니다. 분석 대상 전용면적은 37.388㎡이며, 최근 거래에는 전용 37.39㎡와 36.37㎡의 동일·유사 평형 거래가 포함되어 있습니다. 2026년 3~4월 실거래 12건의 평균은 50,691,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 37.39㎡ | 17층 | 73,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 10층 | 63,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 14층 | 58,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 1층 | 50,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 12층 | 46,000,000원 |
| 2026.04 | 36.37㎡ | 13층 | 46,000,000원 |
| 2026.03 | 36.37㎡ | 17층 | 42,500,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 14층 | 53,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 2층 | 38,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 7층 | 48,800,000원 |
| 2026.03 | 36.37㎡ | 7층 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 10층 | 40,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 50,691,666원 |
최근 거래의 최저가는 38,000,000원, 최고가는 73,000,000원입니다. 최신 거래로 표시된 2026년 4월 거래는 73,000,000원이지만, 다른 거래 상당수는 40,000,000~50,000,000원대에 분포합니다. 따라서 최고가 거래만을 기준으로 최저가 60,000,000원을 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
최근 12개월 평균은 50,691,666원이고, 최저가 60,000,000원은 이 평균의 118.4%입니다. 즉 신건 가격은 최근 평균 시세보다 높습니다. 여기에 선순위 임차인 보증금 인수 가능성까지 존재하므로, 실제 취득비용 기준의 가격 경쟁력은 확인되지 않았습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 60,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,480,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 윤청석 | 68,000,000원 | 58,520,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 38,576,167원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 106,576,167원 | 58,520,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 48,056,167원 |
집행비용 1,480,000원과 채권자 배당액 58,520,000원은 매각가 60,000,000원을 가정한 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액 전체가 매수인 인수액을 의미하지는 않습니다.
⑥ 회차별 배당 시나리오 — 유찰돼도 위험이 사라지는 것은 아니다
| 매각 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 합계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 60,000,000원 | 58,520,000원 | 48,056,167원 | 추정 0원 · 미확정 |
| 1회 유찰 (80%) | 48,000,000원 | 46,736,000원 | 59,840,167원 | 추정 0원 · 미확정 |
| 2회 유찰 (64%) | 38,400,000원 | 37,308,800원 | 69,267,367원 | 추정 0원 · 미확정 |
가정 매각가가 60,000,000원에서 48,000,000원, 다시 38,400,000원으로 내려가면 채권 미배당 합계는 각각 48,056,167원, 59,840,167원, 69,267,367원으로 늘어납니다.
이 미배당액이 전부 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 후순위 일반채권의 미배당액과 선순위 임차보증금의 인수액은 서로 다른 개념입니다. 다만 대항력 있는 임차보증금이 남아 매수인이 인수하는 것으로 확인된다면, 유찰로 낮아진 최저매각가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 순천시 조례동 NC백화점 서측에 인접합니다. 주변은 공동주택단지, 공공기관, 각종 근린생활시설로 구성된 주거·상가지대입니다.
- 교통. 인근 간선도로변에 버스승강장이 있고 도로 접근이 용이해 일반적인 교통상황은 편리한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물의 9층 906호입니다. 위생·난방·도시가스·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 용도지역. 감정평가요항표상 제2종일반주거지역, 제1종전용주거지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 40,438㎡, 공시지가 788,600원/㎡, 토지이용상황은 주상용으로 표시됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 개별 세대의 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 2,794세대 단지로 실거래 표본이 확인되지만, 동일·유사 평형 거래가격은 38,000,000~73,000,000원으로 편차가 큽니다. 경매 평균 유찰 횟수도 6.0회여서 매각가격에 신중해야 합니다.
⑧ 입찰 전 필수 확인 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 윤청석의 실제 보증금, 임대차계약 체결일, 계약 당사자, 점유관계 및 보증금 반환채권의 성격을 확인해야 합니다.
- 대항력과 우선변제권 재판정. 2023.10.31 전입 사실 외에 실제 주택 인도, 확정일자 및 대항요건 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 2026.06.15 배당요구의 구체적인 내용과 금액을 확인하고, 신청채권 68,000,000원과 동일한 채권인지 검토해야 합니다.
- 매수인 인수금액 확정. 실제 배당 예상액 및 미배당 보증금 중 매수인이 부담할 금액을 산정해야 합니다. 현재 추정치 0원을 확정 인수액으로 사용해서는 안 됩니다.
- 우선매수권 행사 가능성 확인. 윤청석의 전세사기피해자등 결정문, 매각물건명세서 및 우선매수권 관련 특별매각조건을 직접 확인해야 합니다.
- 외부 낙찰 제한 검토. 최고가 입찰자가 되더라도 임차인의 적법한 우선매수권 행사로 매수기회를 잃을 수 있다는 점을 입찰 판단에 반영해야 합니다.
- 신건 가격 적정성 검토. 현재 최저가 60,000,000원은 최근 12개월 평균 50,691,666원보다 높습니다. 인수위험을 제외하더라도 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
- 유찰 시나리오 점검. 48,000,000원 및 38,400,000원의 가정 최저가에만 주목하지 말고 매수인 인수액과 실질취득비용을 먼저 계산해야 합니다.
- 명도 가능성 확인. 임차인이 점유하고 있는 경우 대항력 및 보증금 정산 여부에 따라 인도 절차가 복잡해질 수 있습니다.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 등 매수인에게 문제 될 수 있는 비용을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 경매 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 제출서류 및 최신 매각조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격도 비싸고, 권리도 미확정이다”
이 사건은 단순히 최저가가 내려가기를 기다리면 해결되는 경매가 아닙니다. 임차인 윤청석의 전입은 말소기준권리보다 앞서고, 보증금은 미상입니다. 같은 사람이 강제경매 신청채권자이기도 하며, 전세사기피해자 우선매수권까지 존재합니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 60,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 50,691,666원의 118.4%로, 최근 평균보다 비쌉니다. 단지 평균 유찰 횟수 6.0회라는 통계 역시 가격 접근에 신중해야 할 이유입니다.
더구나 임차보증금 인수 여부가 확정되지 않았으므로 실질취득비용을 산정할 수 없습니다. 만약 선순위 보증금의 미배당액을 인수해야 한다면 유찰로 낙찰가가 낮아져도 전체 취득비용의 절감 효과가 제한될 수 있습니다.
결론은 분명합니다. “신건은 최근 평균보다 비싸고, 유찰돼도 인수위험과 우선매수권은 남을 수 있다.” 이 물건의 우선순위는 낙찰가 계산이 아니라 권리관계 확정입니다.
