149,800,000원
의정부지방법원 2025타경71725. 금오캐슬 가동 2층 201호, 전용면적 비교대상은 69.42㎡이며 감정상 주거용 등으로 이용 중인 오피스텔입니다. 현 소유자는 유상문으로 2021.07.07 매매를 통해 220,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 단순한 최저가 할인율이 아니라, 보증금 220,000,000원의 선순위 대항력 임차인과 그 임차인이 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다.
말소기준권리는 2022.04.25 국민건강보험공단 압류입니다. 임차인 황아영은 2021.04.06 확정일자를 받고 2021.06.16 주민등록과 점유를 시작했으므로 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖습니다. 원칙적으로 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있지만, 이 사건에서는 2026.07.01 제출된 확약이 그 위험을 실질적으로 해소합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71725 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 금오동 402-2 금오캐슬 가동 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 등으로 이용중 · 비교대상 면적 69.42㎡ |
| 소유자 | 유상문 · 2021.07.07 매매 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 149,800,000원 |
| 유찰 / 현재 회차 | 10회 유찰 · 감정가 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 그러나 확약으로 인수 해소
이 사건의 실제 임차인은 황아영 1명입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.04.06, 주민등록과 점유개시는 2021.06.16으로 모두 말소기준권리 2022.04.25보다 앞섭니다. 보증금은 220,000,000원이고 배당요구도 했기 때문에 원래 구조대로라면 매각대금에서 배당받지 못한 부분에 대해 매수인 인수 문제가 발생합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황아영 | 제201호 전부 | 220,000,000원 | 有 2021.06.16 | 有 확정일자 2021.04.06 | 해당 없음 | 0원 |
확약은 황아영에게 적용됩니다. 이 사건에서는 별도의 다른 임차인이 확인되지 않아 확약 밖 임차인 인수위험은 나타나지 않습니다. 이후 신용보증기금·광주신용보증재단의 가압류, 국민건강보험공단의 후순위 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 149,800,000원은 최근 시세보다 낮다
가격은 전체 기간 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 금오캐슬 동일 면적대의 최근 12개월 거래는 2건이고 평균은 180,000,000원, 최신 거래는 2026.02의 183,000,000원입니다. 확약을 반영한 실질취득 149,800,000원은 최근 12개월 평균의 83.2% 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 69.42㎡ | 2 | 183,000,000원 |
| 2025.04 | 69.42㎡ | 3 | 177,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.42㎡ | 2건 | 180,000,000원 |
다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -5.8%입니다. 전체 11건 평균 189,118,181원보다 최근 12개월 평균이 낮아져 있어, 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균만 보고 할인 폭을 크게 평가하면 안 됩니다. 가격 비교 기준은 180,000,000원의 최근 12개월 평균과 183,000,000원의 최신 거래에 두는 편이 일관적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,897,200원 |
| 1. 임차인 황아영 보증금 | 220,000,000원 | 146,902,800원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 광주신용보증재단 | 10,027,294원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 황아영의 보증금 부족분은 73,097,200원입니다. 통상 대항력 구조만 보면 이 금액이 매수인 인수액이 되지만, 2026.07.01 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 의정부시 금오동에 소재하며 주위는 다세대주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.
- 이용상태. 주거용 등으로 이용 중이며 건물은 철근콘크리트구조입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·전기설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 주거용 건부지 등으로 이용 중이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제·도로. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 공시지가. 1,300,000원/㎡이며 토지면적은 1,407.0㎡입니다.
- 규모·거래. 금오캐슬은 32세대, 2015.06.19 준공이며 비교대상 69.42㎡ 거래가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 2026.07.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 핵심이므로 매각물건명세서와 확약 내용을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당표상 임차인 미배당액은 73,097,200원이지만 확약 때문에 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 189,118,181원보다 최근 12개월 평균 180,000,000원과 최신 거래 183,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -5.8%이므로 과거 220,000,000원 이상 거래를 현재 시세 판단의 중심으로 두지 않는 편이 적절합니다.
- 다회유찰 원인 확인. 현재 10회 유찰 상태이므로 현장 상태·수요·명도 진행·거래 유동성을 함께 점검해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등에 따라 변동될 수 있으므로 매각기일 전 최신 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 확약과 환금성
표면만 보면 보증금 220,000,000원의 대항력 임차인이 있는 까다로운 사건입니다. 현재 매각가 149,800,000원 기준으로 통상 계산하면 부족분 73,097,200원을 매수인이 떠안을 수 있기 때문입니다. 그러나 황아영이 2026.07.01 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 사건의 실질 인수는 0원이고 실질취득도 149,800,000원입니다.
가격은 최근 12개월 평균 180,000,000원의 83.2%, 최신 거래 183,000,000원보다 낮습니다. 다만 이미 10회 유찰됐고 금오캐슬 경매물건의 평균 유찰도 6.1회, 최근 거래 추세도 -5.8%입니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 낮다”는 사실만으로 판단하기보다, 확약의 유효성과 실제 환금성을 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
