광주지방법원 2026타경50831. 전라남도 광양시 중동 1324-1, 수하임2차 202동 17층 1703호 아파트입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이며, 2022년 10월 31일 준공된 28층 건물의 17층 물건입니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 2억 2,200만원입니다.

이 사건의 핵심은 단순히 감정가와 최저매각가를 비교하는 데 있지 않습니다. 을구에는 임차보증금 2억 2,200만원의 주택임차권이 등기되어 있고, 임차인은 배당요구도 했습니다. 임차권등기상의 주민등록일자와 점유개시일자는 2022년 11월 23일, 확정일자는 2022년 11월 16일로 기재되어 있습니다.

반면 임차인 조사에는 전입신고일 미상이라는 위험 메모가 있고, 대항력 판정도 확정되어 있지 않습니다. 또한 2022년 근저당권 설정·변경 내역과 기준권리 산정 결과 사이에 확인할 부분이 있습니다. 임차보증금 전액이 현재 배당표에서 충족되는 것과 임차권의 매수인 인수 여부는 별개의 문제이므로 두 가지를 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기와 선순위 근저당의 대조가 핵심

이 사건에서 우선 확인할 권리는 2022년 11월 7일 설정된 근저당권과 2025년 5월 27일 등기된 주택임차권입니다.

임차권등기는 2025년 5월 27일 접수되었으며, 임차보증금은 222,000,000원입니다. 임대차계약일은 2022년 11월 11일, 확정일자는 2022년 11월 16일, 주민등록일자와 점유개시일자는 2022년 11월 23일로 기재되어 있습니다.

다만 임차인 조사상 전입신고일 미상이라는 메모가 함께 존재합니다. 등기부에 기재된 주민등록일자와 별도 현황조사상의 전입일을 대조해야 하며, 대항력 여부를 현 단계에서 확정해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2억 2,200만원

임차인은 전유부분 전체를 주거 목적으로 사용한 것으로 기재되어 있고, 2025년 5월 27일 임차권등기가 완료되었습니다. 배당요구도 같은 날 접수된 것으로 확인됩니다.

• 실제 임차인. 신현호 1명입니다. 보증금 222,000,000원을 기준으로 분석하며, 별도의 보증기관 대위·승계 중복 임차인으로 분류하지 않습니다.
• 대항력. 주민등록일자와 점유개시일자는 등기부에 2022.11.23으로 기재되어 있으나, 조사상 전입신고일 미상이라는 기록이 있습니다. 대항력 유무는 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 우선변제. 확정일자 2022.11.16 및 배당요구 2025.05.27이 확인됩니다. 실제 배당순위와 배당액은 선순위 담보권의 유효 여부를 함께 검토해야 합니다.
• 임차권등기. 보증금 222,000,000원으로 전유부분 전체에 임차권이 등기되어 있습니다. 말소 여부와 매수인에 대한 효력은 매각물건명세서 및 등기 원본 대조가 필요합니다.

③ 가격·시세 분석 — 신건 2.84억, 가격 메리트는 판단 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 284,000,000원이며 유찰은 0회입니다. 수하임2차는 176세대, 2022년 10월 31일 준공된 아파트입니다.

단지의 비교 기준 면적은 84.4521㎡로 확인되지만 본건과의 면적 일치 여부가 확인되지 않습니다. 또한 최근 매각금액을 기준으로 직접 비교할 수 있는 가격도 확인되지 않아, 감정가 2억 8,400만원이 시세보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 284,000,000원 가정)

현재 매각가 가정에서는 집행비용과 주택도시보증공사 청구액을 차감한 잔여액이 57,224,000원입니다. 채권자 청구액은 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 임차인 최우선변제 및 당해세 등은 별도 확인이 필요하며, 위 배당액은 확정 배당표가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족액이 발생하는 구간

현재 회차에서는 222,000,000원의 청구액이 전액 충족됩니다. 1회 유찰 후 최저매각가가 227,200,000원이 되더라도 계산상 청구액은 전액 배당됩니다. 그러나 2회 유찰 후 181,760,000원에서는 채권자 배당액이 178,415,360원으로 줄어들어 43,584,640원의 미배당액이 발생합니다.

* 매수인 인수 0원은 제공된 배당 시나리오의 산정값입니다. 임차권등기와 기준권리의 순위가 일치하지 않는 부분이 있으므로 법률상 최종 인수액을 확정한 것으로 해석해서는 안 됩니다.

⑥ 민간임대주택 등기 및 입지·환금성 메모

• 민간임대주택 등기. 2022.11.07 갑구에 민간임대주택 등기가 확인됩니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항에 따른 임대의무기간 중 계속 임대 의무와 제44조의 임대료 증액기준 준수 내용이 기재되어 있습니다. 경매 매각 이후 임대사업자 지위 및 임대의무 관련 사항은 별도로 확인해야 합니다.
• 입지. 동광양중학교 남측 인근에 위치하며 주변에는 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 소재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있습니다. 북측 왕복 6차로, 동측 왕복 2차로 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 28층 규모입니다. 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기 및 옥내주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지 규제. 중심상업지역이며 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함됩니다. 대로2류 및 중로2류에 접합니다.
• 공시지가. 967,200원/㎡.
• 건축물 상태. 감정평가서상 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 176세대 규모의 2022년 준공 단지입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 2.0회이며, 면적 일치 거래를 통한 개별 시세 검증이 필요합니다.

⑦ 추가 비용 — 체납관리비 753,680원

관리비 체납액은 매각대금 배당표에 포함된 금액이 아닙니다. 따라서 입찰보증금과 잔금 외에도 체납관리비 및 명도 관련 비용을 별도로 고려해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 등기부 원본 재확인. 을구 1번 근저당권 20,762,000,000원과 1-1 변경등기 120,000,000원의 현재 효력 및 공동담보 해제 내용을 확인하십시오.
• 임차권 인수 여부. 신현호의 임차권등기 222,000,000원이 매각으로 소멸하는지, 매수인에게 대항할 수 있는지 원본 등기부와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 전입·점유 확인. 등기부상 주민등록일자 및 점유개시일자 2022.11.23과 현황조사상 전입일 미상 기록을 대조하십시오.
• 배당요구 확인. 2025.05.27 배당요구 접수 내용과 주택도시보증공사의 청구채권 222,000,000원이 어떤 권리에 기초하는지 확인하십시오.
• 민간임대주택 의무. 민간임대주택 등기와 임대의무기간, 임대사업자 관련 법적 효과 및 낙찰 후 처리사항을 확인하십시오.
• 가격 상한 설정. 실거래 비교가 확정되지 않았으므로 감정가 284,000,000원만을 시세로 간주하지 마십시오. 동일 면적·유사 층의 거래를 별도로 확인하십시오.
• 관리비. 2026년 6월 기준 753,680원의 체납 내역과 현재 미납액을 관리사무소에서 확인하십시오.
• 명도. 임차권등기와 실제 점유 상태를 확인하고 인도 관련 비용 및 일정을 입찰가격에 반영하십시오.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 서류를 모두 대조하십시오.

맺으며 — “2.22억 임차권, 배당과 인수는 별개다”

광양 수하임2차 1703호는 신건 감정가와 최저매각가가 2억 8,400만원인 아파트입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액은 2억 2,200만원이고, 현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외하고도 청구액 전액이 배당되는 구조입니다.

그러나 이 사건을 단순한 인수 0원 물건으로 판단해서는 안 됩니다. 실제 임차인 신현호의 임차보증금 2억 2,200만원과 임차권등기가 존재하고, 대항력 판단에는 추가 확인이 필요합니다. 특히 2022년 근저당권 설정·변경등기와 2026년 경매개시결정을 기준으로 한 권리순위 산정 사이의 차이를 해소해야 합니다.

현재 배당 시나리오에서는 인수 0원으로 계산되지만, 2회 유찰 시 청구채권 미배당액은 43,584,640원으로 증가합니다. 이 금액이 매수인에게 인수되는지는 임차권의 대항력과 실제 권리순위에 따라 달라집니다. 따라서 최저가 하락만을 입찰 메리트로 판단해서는 안 됩니다.

민간임대주택 등기, 체납관리비 753,680원, 실거래 비교의 불확실성도 함께 고려해야 합니다. 이 물건의 승부처는 가격보다 먼저 임차권의 최종 인수 여부를 확정하는 것입니다. 권리순위와 배당관계를 확인하기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.