광주지방법원 2026타경50871. 전남광주통합특별시 광양시 중동 1324-5, 수하임1차 20층 2006호 아파트입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이며, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 194,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기부상 핵심 권리는 2022년 1월 3일 접수된 주식회사우리은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 8,334,600,000원으로 기재되어 있고, 이후 임차인 손인태의 주택임차권등기가 2025년 7월 14일 설정됐습니다. 임차권등기는 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

다만 이 물건을 단순히 인수 0원의 깨끗한 물건으로만 보면 안 됩니다. 갑구에는 민간임대주택등기가 있고, 을구에는 근저당권 변경 및 공동담보 해제 기재가 있습니다. 여기에 임차인의 전입·점유일 판정 문제와 체납관리비까지 겹쳐 있어, 입찰 전 확인해야 할 사항이 분명한 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 기준, 임차권은 후순위

권리분석의 기준은 2022년 1월 3일 접수된 우리은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 2025년 7월 14일 손인태의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 2026년 6월 24일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

② 임차인 분석 — 손인태 1명, 보증금 1억 4,350만원

실제 임차인은 손인태 1명입니다. 임차권등기에는 보증금 143,500,000원, 임대차계약일 2020년 3월 12일, 확정일자 2021년 12월 16일이 기재되어 있습니다. 주민등록일자와 점유개시일자는 2022년 1월 5일로 등기부 원문에 기재되어 있습니다.

현황조사서에는 공실로 기재되어 있지만, 공실이라는 사실만으로 임차권이나 보증금 채권이 소멸하는 것은 아닙니다. 임차권등기의 말소 여부와 보증금 배당관계는 별도로 확인해야 합니다.

배당자료에는 주택도시보증공사의 신청채권액 143,500,000원이 기재되어 있고, 임차인의 보증금 역시 143,500,000원입니다. 다만 제공된 권리정보에는 보증기관 대위·승계 표시가 없으므로 두 채권의 동일성이나 별도 채권 여부를 단정하지 않습니다. 중복 채권으로 합산하지 않고, 실제 채권관계와 배당요구 내역을 원본으로 확인해야 합니다.

③ 가격·환금성 — 시세 메리트 판단은 보류

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 194,000,000원입니다. 그러나 수하임1차의 최근 실거래 평균, 최신 거래가 및 거래 추세를 비교할 수 있는 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가를 시장가격으로 간주하거나 신건 가격이 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 194,000,000원 가정)

신건 매각가 194,000,000원에서 추정 집행비용 3,516,000원을 공제하면 우리은행 근저당에 190,484,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사의 신청채권 143,500,000원은 배당 0원으로 산정되어 있습니다.

채권자 전체 청구액 8,478,100,000원 중 배당액은 190,484,000원이며, 산출자료상 미배당액은 8,287,616,000원입니다. 이는 채권자 측의 미회수 채권 규모를 나타내는 수치이지, 낙찰자가 그대로 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 광양시 중동 소재 동광양중학교 남서측 인근입니다. 아파트단지와 근린생활시설, 주상용건물이 혼재하는 중심상업지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 단지 서측으로 왕복 4차선 포장도로에 접해 있으며 교통상황은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 최상층인 20층 2006호입니다. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 중심상업지역이며 토지는 사다리형 평지입니다. 토지면적 1,834.0㎡, 공시지가 793,300원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시지역, 중심상업지역에 해당합니다. 서측 중로1류(폭 20~25m)에 접합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 105세대 규모이며 2021년 준공된 단지입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회로 집계되어 있습니다. 최근 거래가격과 최신 낙찰가격이 확인되지 않아 환금성과 적정 매각가격은 별도 검증이 필요합니다.
• 점유·관리비. 현황조사상 공실이지만 임차권등기가 존재합니다. 체납관리비 510,640원이 확인되어 관리사무소를 통한 미납 내역과 부담 범위 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 민간임대주택 등록 상태. 갑구 1-1 민간임대주택등기의 현재 효력, 임대의무기간 잔존 여부 및 낙찰자에게 적용되는 의무를 관계기관과 원본 등기로 확인하세요.
• 우리은행 근저당 변경. 채권최고액 8,334,600,000원과 1-1 변경등기의 80,760,000원, 공동담보 해제 기재를 대조하고 본건에 남은 담보 범위를 확인하세요.
• 임차인 대항력. 손인태의 보증금 143,500,000원, 확정일자 2021.12.16, 주민등록·점유개시일 2022.01.05를 주민등록초본 및 전입세대확인서와 대조하세요. 기준근저당 접수일은 2022.01.03입니다.
• 보증기관 채권관계. 주택도시보증공사의 신청채권액 143,500,000원과 임차인 보증금의 관계, 실제 채권자 및 배당요구 내용을 확인하세요. 두 금액을 임의로 중복 합산해서는 안 됩니다.
• 공실 및 명도. 현황조사상 공실이라도 임차권등기가 존재합니다. 실제 점유자, 열쇠·출입 상태, 임차권등기 말소 및 인도 절차를 확인하세요.
• 체납관리비. 510,640원의 체납 내역을 관리사무소에 문의하고 공용부분·전유부분 구분과 매수인 부담 범위를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 194,000,000원을 시세로 간주하지 말고 동일 단지와 인근 유사 물건의 최근 실거래 및 층별 가격을 비교하세요.
• 배당표 재확인. 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 배당요구 관계가 최종 배당에 미치는 영향을 확인하세요. 현재 배당액은 추정치입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 공동담보목록을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 등기와 임차권

광양 수하임1차 2006호는 감정가와 최저가가 194,000,000원인 신건입니다. 손인태의 보증금 143,500,000원은 상당한 금액이지만, 임차권등기는 말소기준인 우리은행 근저당 이후에 설정되어 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.

그렇다고 권리상 완전히 단순한 물건은 아닙니다. 민간임대주택등기와 근저당 변경·공동담보 해제 기재가 있고, 임차인의 전입·점유일에 대한 판정 확인도 필요합니다. 체납관리비 510,640원과 공실 상태도 입찰 전 점검해야 합니다.

특히 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 1억 9,400만원이 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 단지 평균 유찰 2.0회라는 통계도 개별 낙찰가를 보장하지 않습니다.

권리상 인수액은 0원으로 산정되지만, 민간임대주택 의무와 임차인의 대항력 판정은 확인이 필요합니다. 가격은 보류, 권리 원본 확인은 필수. 이 물건은 단순히 신건 가격만 보고 입찰하기보다 등기와 임대관계의 실질을 먼저 확인해야 하는 사례입니다.