광주지방법원 2026타경50877. 전라남도 여수시 봉계동 신동아아파트 103동 12층 1202호, 전용 84.97㎡ 아파트입니다. 소유자 김창윤이 2018년 6월 8일 거래가 125,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사우리은행 명의의 채권최고액 96,250,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 케이비국민카드·한국씨티은행·신한저축은행의 가압류가 순차적으로 등기됐으며, 근저당권이 한국주택금융공사로 이전된 뒤 임의경매가 개시됐습니다.

등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 2018년 6월 8일 설정된 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유관계까지 확정할 수는 없습니다.

가격도 함께 봐야 합니다. 현재 최저가는 전체 거래 평균인 136,181,818원보다 낮지만, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 할인 폭을 판단하면 위험합니다. 최근 평균 132,666,666원, 최신 거래 120,000,000원, 하락 추세 -3.5%를 함께 반영해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 이전등기를 확인해야 한다

이 물건의 권리분석 출발점은 2018.06.08 접수된 을구 3번 근저당권입니다. 당시 근저당권자는 주식회사우리은행이고 채권최고액은 96,250,000원입니다. 이후 설정된 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

특히 2026.05.04 근저당권이 한국주택금융공사로 이전된 사실이 중요합니다. 이는 기존 근저당권의 권리자가 변경된 것이므로, 별개의 신규 선순위 근저당권이 하나 더 생긴 것은 아닙니다. 말소기준 시점은 최초 근저당권 설정일인 2018.06.08로 유지됩니다.

임차인·점유관계 — 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 임차보증금 인수액은 0원으로 계산됐습니다.

다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 소유자 본인이 거주하는지, 제3자가 점유하는지, 임대차계약이 실제 존재하는지는 별도 확인이 필요합니다. 제3자 점유자가 발견되더라도 보증금·전입일·확정일자가 확인되기 전에는 대항력이 있다고 단정해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만, 하락장이라는 변수가 있다

신동아아파트 동일 전용면적 84.97㎡의 실거래 11건을 비교했습니다. 전체 실거래 평균은 136,181,818원, 최근 12개월 평균은 132,666,666원입니다. 가장 최근 거래는 2026년 3월 120,000,000원입니다.

표면적인 가격 메리트는 있습니다. 신건 최저가 118,000,000원은 최근 실거래 평균 132,666,666원보다 낮습니다. 전체 평균과 비교하면 최저가 비율은 86.6%이고, 최근 평균 기준으로도 88.9%입니다.

그러나 최근 가격의 방향은 별개의 문제입니다. 2025년 6월 거래가는 148,000,000원이었으나, 2025년 11월에는 130,000,000원, 2026년 3월에는 120,000,000원에 거래됐습니다. 집계된 최근 가격 추세 역시 -3.5%입니다.

같은 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 따라서 다른 단지처럼 여러 차례 유찰될 것이라고 기대하는 전략도 근거가 충분하지 않습니다. 신건에서 경쟁이 발생할 가능성과 가격 추가 하락 위험을 모두 고려해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)

현재 최저매각가 그대로 낙찰되는 경우의 예상 배당입니다. 집행비용을 먼저 제외하고 근저당권 및 후순위 가압류에 배당하는 시뮬레이션입니다. 실제 배당은 확정채권액, 채권양도 관계, 우선배당채권과 법원의 배당 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

* 우리은행은 최초 근저당권자 명칭입니다. 2026.05.04 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐으므로 실제 배당권리자는 이전등기와 채권관계를 반영해 확인해야 합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

예상배당에서는 근저당권에 96,250,000원, 케이비국민카드에 12,696,716원이 배정되고, 한국씨티은행은 일부만 배당받습니다. 신한저축은행은 배당액이 없으며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

채권자들의 미배당 합계는 17,409,330원입니다. 하지만 이는 채권자가 회수하지 못하는 금액이지, 낙찰자가 자동으로 인수하는 채무가 아닙니다. 매수인 인수액은 현재 시뮬레이션상 0원입니다.

유찰 시 가격·미배당 시나리오

유찰 시에는 최저매각가가 낮아지면서 채권자들의 예상 미배당액이 증가합니다. 다만 후순위 채권자의 미배당액 증가가 곧바로 매수인의 인수액 증가로 이어지는 구조는 아닙니다.

회차별 가격과 미배당액은 가정에 따른 시뮬레이션입니다. 실제 유찰 및 후속 매각기일이 확정됐다는 의미는 아닙니다. 매수인 인수액 0원 역시 확인되지 않은 선순위 임차권 등이 없다는 전제에서의 추정입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 여수시 봉계동 여도초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지와 근린생활시설, 학교 등이 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 용도에 따른 교통상황은 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물로, 지하 1층~지상 15층 중 12층 1202호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시창호로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·화재경보 및 탐지설비· 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지 및 도로. 부정형 평지의 아파트 건부지이며, 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 토지이용계획. 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m) 접합, 가축사육제한구역, 여도중학교 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 723,000원/㎡입니다.
• 건축물 사항. 위반건축물로 표시되지 않았으며 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 409세대 아파트로 동일 면적 실거래 사례는 존재합니다. 다만 거래가격은 120,000,000원~160,000,000원에 분포하고, 최근 가격이 하락하는 흐름이므로 과거 고가 거래를 기준으로 매도 가능가격을 예상하는 것은 주의해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최신 거래가를 기준으로 입찰 상한 검토. 전체 실거래 평균 136,181,818원보다 최근 평균 132,666,666원과 최신 거래 120,000,000원을 우선 참고하세요. 최근 가격 추세 -3.5%도 함께 반영해야 합니다.
• 임차관계 및 실제 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대확인, 현황조사 원본, 매각물건명세서 등을 통해 점유자와 선순위 대항력 가능성을 확인하세요.
• 근저당권 이전등기 대조. 우리은행 근저당권이 2026.05.04 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 신청채권자와 현재 근저당권자, 실제 배당권리자가 일치하는지 확인하세요.
• 예상배당액과 실제 채권액 구분. 근저당권 배당은 채권최고액 기준으로 계산됐습니다. 실제 피담보채권 잔액과 배당표가 달라질 수 있으므로, 예상배당 수치를 확정 지급액으로 보아서는 안 됩니다.
• 실내 상태 및 수리비 확인. 동일 면적 실거래가격에 차이가 있습니다. 내부 수리 여부와 관리상태에 따라 실질적인 적정 입찰가격이 달라질 수 있습니다.
• 유찰 가능성에 대한 과도한 기대 금지. 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 향후 유찰을 전제로만 계획하지 말고 신건 경쟁 가능성도 고려하세요.
• 관리비 및 인도 비용 확인. 미납 관리비 중 매수인에게 부담이 발생할 수 있는 부분과 실제 점유자 인도에 필요한 비용·기간을 입찰 전에 확인하세요.
• 매각기일 및 원본 확인. 2026.11.16 매각기일의 진행 여부, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 최종 대조하세요.

맺으며 — “평균보다 저렴하지만, 최신 시세와는 가깝다”

여수 신동아아파트 103동 1202호는 권리관계와 가격을 함께 살펴볼 가치가 있는 신건입니다. 2018년 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류들이 정리되고, 현재 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 임대관계가 미상이라는 점 때문에 실제 점유 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확인해야 합니다. 또한 최초 근저당권자인 우리은행에서 한국주택금융공사로 권리가 이전됐으므로 배당관계도 최종 확인이 필요합니다.

가격은 최근 실거래 평균 대비 88.9%로 평균보다 낮습니다. 이 점은 분명 긍정적입니다. 그러나 최신 거래가가 120,000,000원이고, 최근 가격 추세가 -3.5%라는 점을 무시할 수 없습니다. 신건 최저가 118,000,000원은 최신 거래보다 조금 낮은 수준이므로, 경매라는 이유만으로 큰 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.

종합 판단은 B등급입니다. 후순위 권리의 소멸 구조와 최근 평균 대비 낮은 최저가는 장점입니다. 반면 하락 추세, 최신 거래와의 좁은 가격 차이, 임대관계 미상 및 근저당권 이전에 따른 확인사항이 감점 요인입니다. 권리는 확인 후 접근 가능, 가격은 최신 시세 기준으로 신중하게 판단하는 것이 적절합니다.