광주지방법원 2026타경50884. 전라남도 광양시 중동 1324-1, 수하임2차 202동 17층 1701호 아파트입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이며, 주택도시보증공사가 222,000,000원의 청구금액으로 강제경매를 신청했습니다. 감정가와 최저매각가는 293,000,000원으로 동일하고, 현재까지 유찰은 없습니다.

이 물건은 단순히 근저당권과 압류가 정리되는 일반적인 경매로 접근하면 위험합니다. 등기부에는 김혜상 씨의 임차보증금 222,000,000원에 관한 주택임차권이 남아 있고, 해당 임차권은 산출된 말소기준권리보다 앞선 순위로 표시됩니다. 등기부상 매수인 인수라는 문구가 명시돼 있다는 점이 핵심입니다.

반면 배당 시나리오는 신청채권자에게 222,000,000원을 배당하는 것으로 계산하면서 매수인 인수액을 0원으로 잡았습니다. 임차인의 보증금과 신청채권자의 청구액이 동일한 222,000,000원이라는 점도 눈여겨봐야 합니다. 두 채권의 관계와 실제 배당 귀속을 확인하지 않은 채 인수액 0원을 확정하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 경매보다 먼저다

산출된 말소기준권리는 갑구 2번 강제경매개시결정(2026.06.26)입니다. 주택임차권은 2025.07.14 등기돼 이 날짜보다 앞섭니다. 등기부의 권리분석에는 임차권이 말소기준권리 이전에 설정돼 있어 매수인 인수로 표시되어 있습니다.

을구 1번 우리은행 근저당권은 채권최고액 20,762,000,000원으로 기재됐으나 등기상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 다만 을구 1-1번에는 채권최고액 119,880,000원 및 공동담보 해제에 관한 변경기재가 남아 있으므로, 이 변경기재의 현재 효력과 말소 여부는 등기사항전부증명서 원본으로 재확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.22억의 인수 여부

매각물건명세서와 등기부에서 확인되는 실제 임차인은 김혜상 씨 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 현황조사서에는 공실로 기재돼 있지만, 공실이라는 사실만으로 등기된 임차권이나 보증금 반환 문제가 사라지는 것은 아닙니다.

등기부에는 점유개시일 2022.11.18, 주민등록일 2022.12.01, 확정일자 2024.09.26이 기재돼 있습니다. 다만 임차인 조사 메모에는 전입신고일 미상으로 대항력 판정이 불가하다는 내용이 있습니다. 따라서 대항력을 확정적으로 인정하거나 부정해서는 안 됩니다. 주민등록과 실제 점유의 유지 여부, 임차권등기 당시의 권리관계까지 원본으로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 실거래 가격 메리트 판단 보류

수하임2차는 176세대 규모이며 준공일은 2022.10.31입니다. 비교 기준 면적은 84.107㎡로 확인되지만, 해당 면적과 실제 거래자료가 매칭되지 않습니다. 따라서 동일 면적의 최근 거래가격을 근거로 현재 최저매각가 293,000,000원이 시세보다 저렴한지 비싼지 판단할 수 없습니다.

단지의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 이는 단지 경매물건의 평균적인 유찰 이력이지, 본건이 반드시 같은 횟수만큼 유찰된다는 의미는 아닙니다. 현재 본건은 0회 유찰의 신건이므로, 감정가 그대로 입찰하기 전에 임차권 인수 위험과 시세 적정성을 먼저 정리해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 293,000,000원 가정)

산출 배당표 기준으로는 집행비용 4,902,000원, 주택도시보증공사 배당 222,000,000원, 소유자 잔여 66,098,000원입니다. 그러나 이 배당 계산에는 김혜상 씨의 임차권에 관한 별도 배당액이 표시되지 않습니다. 임차권의 인수 표시와 배당 시나리오의 매수인 인수 0원은 서로 일치하지 않으므로, 위 잔여금과 인수액을 확정된 실제 배당 결과로 받아들여서는 안 됩니다. 당해세 및 임차인 최우선변제도 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락보다 인수액이 중요하다

1회 유찰 가격은 234,400,000원으로 보증금 222,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 가격은 187,520,000원으로 보증금보다 낮아집니다. 2회 유찰 시 주택도시보증공사에 대한 산출 배당액은 184,094,720원이며, 미배당액은 37,905,280원입니다.

⑥ 민간임대주택 등기 — 추가로 확인할 의무

갑구에는 2022.11.07 민간임대주택 등기가 기재돼 있습니다. 등기 내용에는 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항에 따라 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고, 같은 법 제44조의 임대료 증액기준을 준수해야 하는 주택이라고 표시돼 있습니다.

⑦ 입지·물건 상태 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 동광양중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 주택지대이며 감정평가상 주거환경은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량 통행이 빈번한 도로변에 위치하며 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다. 단지 서측에는 폭 20m 정도의 아스콘 포장도로가 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물의 17층이며 남동향입니다. 위생·급배수설비, 도시가스보일러 난방, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 승강기 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지이용. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.
• 토지 가격 참고. 공시지가 967,200원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 3,095.6㎡로 기재돼 있습니다.
• 건축물 하자. 감정평가상 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 기재됐습니다.
• 점유 및 명도. 매각물건명세서 비고에는 현황조사서상 공실이라고 기재돼 있습니다. 다만 임차권등기가 존재하므로 공실을 권리상 인수 위험이 없다는 의미로 해석하면 안 됩니다.
• 관리비. 체납관리비 523,700원이 있습니다. 체납 내역과 발생 기간, 공용부분·전유부분 구분 및 실제 부담 범위를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 176세대 단지이며 2022.10.31 준공입니다. 동일 면적 실거래 매칭이 확인되지 않아 실제 매도 가능가격은 별도 검증이 필요합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 임차권등기 원본 확인. 김혜상 씨의 222,000,000원 임차권이 말소기준권리 이전에 설정돼 있고 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 임차권의 현재 효력과 매각에 따른 소멸 여부를 확인하세요.
• 대항력 재확인. 등기부상 점유일 2022.11.18, 주민등록일 2022.12.01, 확정일자 2024.09.26이 기재돼 있지만 대항력 판정 불가 메모가 있습니다. 전입세대 및 주민등록 관계를 원본으로 확인하세요.
• 주택도시보증공사 채권 확인. 신청채권자 청구액 222,000,000원과 임차보증금 222,000,000원이 동일합니다. 대위관계 또는 채권의 동일성, 배당 귀속 및 임차권 소멸 여부를 확인해야 합니다.
• 배당표 재검토. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수 0원은 등기부상 인수 표시와 충돌합니다. 임차인 배당액과 미배당 잔액을 반영한 실질 인수액을 다시 계산하세요.
• 민간임대주택 의무. 갑구 민간임대주택 등기의 의무임대기간 및 임대사업자 지위 승계 문제를 관할 행정기관에 확인하세요.
• 관리비 확인. 체납관리비 523,700원의 발생 기간과 항목을 확인하고 매수인 부담 가능성을 입찰 원가에 반영하세요.
• 가격 상한 설정. 동일 면적 거래가격이 매칭되지 않았으므로 감정가를 곧바로 시세로 간주하면 안 됩니다. 임차권 인수액을 확정한 후 실질취득가격 기준으로 입찰가를 산정하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 234,400,000원, 2회 유찰 시 187,520,000원입니다. 특히 2회 유찰가는 보증금 222,000,000원보다 낮으므로 인수 위험을 먼저 계산해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 자료, 임대사업자 등록사항을 서로 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “최저가보다 임차권이 먼저다”

수하임2차 202동 1701호의 핵심은 감정가 293,000,000원이나 유찰 횟수가 아닙니다. 김혜상 씨의 임차보증금 222,000,000원과 임차권등기의 인수 여부입니다. 산출된 말소기준권리보다 앞선 임차권이 등기돼 있고, 등기부는 매수인 인수로 표시하고 있습니다.

반면 현재 배당 시나리오는 주택도시보증공사에 222,000,000원을 배당하면서 매수인 인수액은 0원으로 계산했습니다. 임차보증금과 신청채권자 청구금액이 같은 금액이라는 점은 중요한 단서지만, 이를 근거로 두 권리가 동일하다고 단정할 수는 없습니다. 대항력과 우선변제권의 성립 여부, 보증기관 채권과 임차보증금의 관계, 실제 배당 후 임차권이 소멸하는지부터 확인해야 합니다.

동일 면적 실거래 가격도 매칭되지 않아 293,000,000원이 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 여기에 민간임대주택 등기, 공실 상태, 체납관리비 523,700원까지 추가로 확인해야 합니다. 2회 유찰 가격이 187,520,000원으로 내려가더라도 임차권 인수액이 남는 구조라면 최저가 하락이 실질적인 취득가격 하락으로 이어지지 않을 수 있습니다.