서울중앙지방법원 2025타경103297. 신림역 남동측 인근의 풍원하임빌 102동 2층 202호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택: 도시형생활주택 단지형)입니다. 감정가는 290,000,000원, 현재 최저매각가는 232,000,000원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 20% 할인된 최저가가 아니라 2021년 전입·확정일자를 갖춘 추상현의 285,000,000원 임차보증금입니다.
등기상 2018년 국민은행 근저당은 2018년 7월 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2024.03.18. 관악구 압류이고, 추상현의 전입일 2021.08.20.과 임차권등기 2023.09.01.은 그보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 부족액이 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103297 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1741 풍원하임빌 102동 2층202호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택 단지형) · 31.025㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 · 2018.03.29. 사용승인 |
| 소유자 | 조재현 (2019.08.23. 소유권이전 · 거래가액 272,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 232,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 336,574,680원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2018년 국민은행 근저당은 이미 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다. 이후 추상현이 2021.08.20. 전입했고 2021.07.12. 확정일자를 받았으며, 2023.09.01. 보증금 285,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 말소기준인 2024.03.18. 관악구 압류보다 앞선 권리이므로 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 추상현 | 2021.08.20 | 2021.07.12 | 285,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
| 김민정 | 2025.02.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 택금융 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
추상현은 전유부분 전부에 관한 임차권자로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 김민정은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. ‘택금융’ 기재 건은 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 따라서 추상현의 확정된 57,048,000원 인수 외에도 점유·임대차 관계는 원본 명세서에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 싸 보이지만 실질취득은 최근 시세 이상
풍원하임빌은 70세대, 2018.03.29. 준공입니다. 제공된 실거래 8건의 전체 평균은 286,562,500원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 275,000,000원, 최신 거래는 2025.09. 290,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간보다 -6.3% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 28.87㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2025.05 | 28.87㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2025.02 | 28.87㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2024.05 | 31.03㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2024.04 | 31.03㎡ | 4 | 282,000,000원 |
| 2024.04 | 31.03㎡ | 4 | 282,000,000원 |
| 2023.01 | 31.03㎡ | 4 | 307,000,000원 |
| 2021.07 | 28.87㎡ | 4 | 311,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 275,000,000원 |
최저매각가 232,000,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 84.4%라 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 이 사건에서는 그 비율이 실제 매수비용을 보여주지 못합니다. 현재 실질취득 289,048,000원은 최근 평균의 약 105.1%로 이미 최근 평균을 웃돌고, 최신 거래 290,000,000원과도 거의 같은 수준입니다.
④ 유찰돼도 총부담은 크게 내려가지 않는다
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (감정가 80%) | 232,000,000원 | 57,048,000원 | 289,048,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 64%) | 185,600,000원 | 102,798,400원 | 288,398,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 51%) | 148,480,000원 | 139,398,720원 | 287,878,720원 |
낙찰가가 232,000,000원에서 185,600,000원, 148,480,000원으로 내려가도 매수인 인수액이 각각 57,048,000원, 102,798,400원, 139,398,720원으로 커집니다. 그 결과 총부담은 계속 287,878,720원~289,048,000원 수준입니다. 즉 이 사건은 유찰 자체가 매수자의 실질취득가를 크게 낮춰주지 않는 구조입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,048,000원 |
| 1. 임차인 추상현 보증금 | 285,000,000원 | 227,952,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 336,574,680원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산에서는 추상현 보증금 중 57,048,000원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당해 우선 차감될 경우 후순위 배당이 달라질 수 있으며, 그 결과 임차보증금 미배당·인수액도 커질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택: 도시형생활주택 단지형)으로 이용 중이며, 풍원하임빌은 70세대입니다.
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 신림역(지하철2호선) 남동측 인근. 오피스텔·다세대·연립·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 신림역이 있어 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 폭 약 5~6미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 등에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 건물 상태. 2018.03.29. 사용승인, 철근콘크리트구조이며 공부와의 차이 및 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 지표. 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.3회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가로 판단. 현재 232,000,000원에 낙찰받아도 57,048,000원 인수로 총부담은 289,048,000원입니다.
- 추상현 배당액 확인. 보증금 285,000,000원이 전액 배당되지 않으면 부족액은 매수인 인수입니다.
- 세금 압류 확인. 관악구 압류 2건과 국 압류 1건이 있으며, 당해세 해당 여부에 따라 임차인 배당·매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 김민정 점유관계 확인. 전입 2025.02.13.으로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
- ‘택금융’ 기재 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보고 원본 명세서와 현황조사를 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전보다 -6.3%이고 최근 12개월 평균은 275,000,000원입니다. 실질취득이 이를 웃도는 현재 구조에는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현재 등기 상태와 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.32억 낙찰”이 곧 “2.32억 취득”은 아니다
이 사건에서 가장 위험한 착시는 감정가 290,000,000원 대비 최저매각가 232,000,000원이라는 숫자입니다. 표면 할인율만 보면 최근 시세보다 충분히 낮아 보이지만, 추상현의 선순위 임차보증금 때문에 현재 매수인 인수액이 57,048,000원 발생하고 실질취득은 289,048,000원까지 올라갑니다.
이 금액은 최근 12개월 평균 275,000,000원보다 높고 최신 거래 290,000,000원과 비슷합니다. 더구나 최근 시세 추세가 -6.3%이고 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.3회입니다. 유찰 시에도 인수액이 증가해 총부담은 2.88억대에 머뭅니다. 여기에 세금 압류와 미상 점유 관계까지 남아 있으므로, 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어려운 고난도 인수형 물건입니다.
