전주지방법원 2025타경31611. 전주시 덕진구 송천동1가 한양아파트 103동 803호, 전용 84.63㎡ 아파트입니다. 1993년 준공된 782세대 단지로, 이 물건은 15층 건물의 8층에 자리합니다. 감정가와 최저매각가가 모두 152,000,000원인 신건입니다.

권리 구조의 출발점은 2012.07.27 설정된 전북지리산낙농농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 115,200,000원이며 말소기준권리에 해당합니다. 이후 신용보증기금 근저당권과 완주군 압류, 임의경매개시결정이 이어졌지만, 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음으로 확인됩니다.

이 사건에서 구별해야 할 것은 채권자의 미배당과 낙찰자의 인수금입니다. 신건 최저가 기준 예상 미배당은 56,128,000원으로 크지만, 이는 배당받지 못한 채권자의 잔여 채권을 뜻합니다. 곧바로 매수인의 추가 부담으로 이어지는 금액은 아닙니다. 다만 임대관계가 확인되지 않았으므로 실제 점유자와 임차권 여부는 별도로 조사해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당이 기준

핵심은 2012.07.27 전북지리산낙농농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 해당 근저당권 자체도 매각으로 소멸합니다. 후순위인 2016년 신용보증기금 근저당권, 2022년 완주군 압류, 2025년 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

과거 신용보증기금 가압류 76,500,000원은 2016.02.25 말소됐고, 2018년 완주군 압류도 2018.12.27 말소됐습니다. 과거 한국주택은행·쌍용화재해상보험·현대캐피탈의 근저당권도 등기부상 말소된 이력이 확인됩니다. 따라서 현재 권리분석의 중심은 위 말소기준권리와 그 후순위 권리입니다.

② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래와는 근접

한양아파트 동일 평형 전용 84.63㎡의 최근 실거래 12건입니다. 2026년 3월부터 10월까지의 거래로, 최근 12개월 평균은 167,141,666원입니다. 최저매각가 152,000,000원은 이 평균의 90.9%입니다.

거래가격 범위는 150,000,000원~188,000,000원입니다. 최저매각가 152,000,000원은 전체 거래 중 낮은 가격대에 속하고, 최근 12개월 평균보다 15,141,666원 낮습니다.

하지만 최신 거래로 제시된 2026년 10월의 155,000,000원과 비교하면 차이는 3,000,000원, 비율로는 약 98.1%입니다. 최신 거래에 가까운 가격이라는 점에서 평균 대비 할인율만큼의 충분한 안전마진이 확보됐다고 보기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며 근저당권 배당은 채권최고액 기준입니다. 실제 배당은 채권 잔액, 집행비용, 당해세 및 최우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당 56,128,000원은 채권자 측의 배당 부족액이며 매수인 인수액이 아닙니다.

신건 가격 152,000,000원에서 추정 집행비용 2,928,000원을 제외하면 채권자에게 배당되는 금액은 149,072,000원입니다. 선순위 근저당권에 115,200,000원이 배당된 후 후순위 신용보증기금에는 33,872,000원이 돌아갑니다. 신청채권자인 신용보증기금의 청구금액 90,000,000원은 예상배당으로 전액 충족되지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘어나지만 인수는 0원 추정

현재 회차는 감정가 100%인 신건입니다. 유찰로 최저매각가가 낮아지는 경우를 가정하면 채권자들의 미배당 규모가 커집니다. 그러나 현재 확인된 권리관계와 배당 가정에서는 각 회차의 매수인 인수금은 모두 0원입니다.

신용보증기금의 예상배당은 신건에서 33,872,000원, 1회 유찰 가정에서 3,897,600원, 2회 유찰 가정에서는 0원입니다. 후순위 채권자 입장에서는 유찰에 따른 손실이 크게 증가하는 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정·토지정보 기준)

• 단지 규모. 한양아파트는 782세대이며 1993.05.03 준공됐습니다. 거래사례가 확인되는 단지이지만, 준공 연도를 감안한 건물 노후도와 유지관리 상태 확인이 필요합니다.
• 대상 호수. 철근콘크리트 구조 15층 건물의 8층 803호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 새시창호로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스온수보일러 난방설비, 공용 승강기·소화전·화재경보기 등이 기재되어 있습니다.
• 토지정보. 제3종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 평지·부정형·중로각지로 표시됩니다. 공시지가는 795,900원/㎡입니다.
• 토지이용 제한. 가축사육제한구역이 포함되고, 상대보호구역 저촉 및 소로1류·소로2류 접함이 표시됩니다. 개별 적용 범위는 관련 공부에서 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 동일 면적의 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격 범위가 150,000,000원에서 188,000,000원까지 넓어, 호수별 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2012.07.27 전북지리산낙농농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 신용보증기금 근저당권, 완주군 압류 및 경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서로 대조하세요.
• 임차인·점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 전입세대 확인 등을 통해 실제 점유자, 대항력 가능성, 보증금 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 최신 실거래 기준 입찰가 판단. 최근 평균은 167,141,666원이지만 최신 거래는 155,000,000원입니다. 평균 대비 할인율보다 실제 비교 가능한 거래와 대상 호수의 상태를 중시해야 합니다.
• 내부 상태·수리비 확인. 1993년 준공 아파트인 만큼 난방, 급배수, 창호, 누수 및 내부 마감 상태를 확인하고 예상 수리비를 입찰 상한에 반영하세요.
• 명도 비용 확인. 실제 점유관계에 따라 인도명령이나 명도 협의가 필요할 수 있습니다. 인수권리가 없다는 판단과 점유자 인도의 용이성은 별개의 문제입니다.
• 관리비 체납 확인. 관리사무소에서 관리비 체납 여부와 공용부분 관련 미납액을 확인하세요.
• 감정평가서 원본 대조. 소재지와 맞지 않는 농경지·교통 관련 설명이 포함되어 있으므로 감정평가 대상과 본건 아파트의 동일성 및 해당 서술의 적용 여부를 확인하세요.
• 배당표의 한계 확인. 예상배당은 채권최고액과 추정 집행비용을 사용한 계산입니다. 실제 채권 잔액, 세금, 우선변제채권 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
• 매각기일·입찰조건 확인. 매각기일은 2026.11.16입니다. 입찰 전 법원의 최신 매각공고, 보증금 요건, 매각물건명세서 및 사건 진행 상태를 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 양호, 가격은 검토할 만하다”

이 물건은 권리상 인수 부담이 낮고, 신건 최저가도 최근 실거래 평균보다 낮은 아파트입니다. 말소기준권리는 2012년 전북지리산낙농농업협동조합 근저당권이며, 후순위 근저당과 압류 등은 매각으로 소멸합니다. 신건 기준 채권 미배당이 56,128,000원 발생하더라도, 현재 확인된 권리관계에서는 이를 낙찰자가 인수하지 않습니다.

가격 측면에서도 최저가 152,000,000원은 최근 12개월 평균 167,141,666원의 90.9%로 긍정적입니다. 다만 최신 거래가인 155,000,000원과는 큰 차이가 없고, 실거래 편차도 상당합니다. 단지 평균 가격만으로 저가 낙찰을 확신하기는 어렵습니다.

특히 임대관계가 미상이고 감정 관련 서류에 소재지와 일치하지 않는 설명이 있는 만큼, 서류 원본과 현장 확인이 선행되어야 합니다. 권리 구조는 합격권, 가격은 조건부 긍정. 실제 점유관계와 물건 상태가 확인된다면 신건에서도 검토할 가치가 있지만, 확인 전 무리한 입찰은 피하는 것이 타당합니다.