서울중앙지방법원 2025타경103320. 관악구 봉천동 ‘휴테라스’ 3층 303호, 감정 이용상태가 공동주택(다세대주택)인 물건입니다. 소유자는 김성호로 2019.10.05. 매매를 원인으로 거래가액 305,000,000원에 취득했고, 등기는 2019.12.31. 접수됐습니다. 현재 말소기준은 2023.11.14. 주택도시보증공사의 가압류 1,028,000,000원입니다. 그 뒤 2023.11.22. 한주희의 주택임차권, 2025.07.09. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
권리분석의 핵심은 임차권입니다. 한주희는 임대차계약일 2021.10.09., 주민등록일과 확정일자 모두 2021.11.11., 점유개시일 2021.11.12.로 말소기준인 2023.11.14.보다 앞섭니다. 따라서 원래는 대항력 있는 선순위 임차인이고, 보증금은 320,000,000원입니다. 그러나 2026.06.26. 제출된 주택도시보증공사 확약서가 대항력과 미배당 잔존보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다고 명시해 확약이 이 임차인에 그대로 이행되는 전제에서 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103320 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1577-17 휴테라스 3층303호 · 서울특별시 관악구 청룡중앙길 16-18 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 29.24㎡ · 지상5층 중 3층 |
| 사용승인 | 2019.06.21. |
| 소유자 | 김성호 (2019.10.05. 매매 · 거래가액 305,000,000원 · 2019.12.31. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 326,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 핵심
등기부상 2019.07.02. 수협은행 근저당권 2,880,000,000원은 2019.10.08. 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.11.14. 주택도시보증공사 가압류이며, 이보다 앞선 한주희의 2021.11.11. 전입·확정일자 때문에 임차권 자체는 대항력이 있습니다.
| 구분 | 성명 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 한주희 | 320,000,000원 | 2021.11.11. / 2021.11.11. | 대항력 있음 우선변제 있음 실질 인수 0원* |
| 보증기관 승계 신고 | 시보증 | - | - / - | 대위·승계 중복 합산 금지 |
실제 임차인은 1명입니다. ‘시보증’은 한주희 보증금의 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 현재 326,000,000원은 최근 거래보다 높다
휴테라스는 총 15세대, 사용승인일 2019.06.21.인 다세대주택입니다. 비교 대상 면적은 29.24㎡이고, 최근 실거래 표본은 29.94㎡ 3건입니다. 최근 12개월 평균은 264,226,666원, 최신 거래는 2026.01. 210,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 29.94㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2025.12 | 29.94㎡ | 3 | 282,680,000원 |
| 2025.10 | 29.94㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 264,226,666원 |
현재 최저가이자 실질취득가는 326,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 264,226,666원 대비 123.4%이고, 최근 거래 최고액 300,000,000원보다도 높으며 최신 거래 210,000,000원과의 차이도 큽니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 326,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,364,000원 |
| 1. 임차인 한주희 보증금 | 320,000,000원 | 320,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,028,000,000원 | 636,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 326,000,000원 가정에서는 집행비용 5,364,000원과 임차보증금 320,000,000원이 우선 배당되고, 가압류에 636,000원이 배당됩니다. 현재 회차 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 100% | 326,000,000원 | 0원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 80% | 260,800,000원 | 63,651,200원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 64% | 208,640,000원 | 115,080,960원 | 실질 0원* |
* 룰상으로는 낙찰가가 한주희 보증금 320,000,000원 아래로 내려가면 미배당액이 매수인 인수로 커져 실질취득가가 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 그러나 2026.06.26. 확약서가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로, 해당 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 지상5층 건물 내 3층 303호입니다. 사용승인일은 2019.06.21.입니다.
- 입지. 관악초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·연립주택·아파트 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철 2호선 봉천역·서울대입구역이 있으며 제반 교통환경은 보통입니다.
- 도로. 부지 서측으로 폭 약 6~8미터, 동측으로 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 대지 397.8㎡, 완경사·사다리형이며 공시지가는 4,420,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 해당사항 없습니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 실제 이용상황은 재확인이 필요합니다.
- 거래 표본. 휴테라스는 15세대이며 최근 실거래 표본은 3건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26. 제출된 주택도시보증공사 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 범위를 입찰 전 원문으로 재확인해야 합니다.
- 임차권과 보증기관 중복 금지. 실제 임차인은 한주희 1명이며 ‘시보증’은 보증기관 대위·승계 신고입니다. 보증금을 별도로 더하면 안 됩니다.
- 가격 상한 점검. 현재 326,000,000원은 최근 12개월 평균 264,226,666원의 123.4%입니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 혼동하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.01. 210,000,000원이고 최근 거래 최고액도 300,000,000원입니다. 현재 최저가보다 모두 낮습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조·이용상황이 건축물대장과 건축물현황도를 기초로 작성됐으므로 실제 상태를 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 안 풀렸다”
이 물건은 처음 보면 보증금 320,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담스러운 구조입니다. 하지만 2026.06.26. 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해, 그 확약이 이행되는 전제에서는 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
문제는 가격입니다. 현재 실질취득가는 326,000,000원으로 최근 12개월 평균 264,226,666원의 123.4%이고, 최신 거래는 210,000,000원입니다. 최근 3건 가운데 가장 높은 거래도 300,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 이 사건은 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만 현재 가격 경쟁력은 낮은 다세대 경매로 정리하는 것이 맞습니다. 권리가 정리됐다는 이유만으로 현재 회차를 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
