서울중앙지방법원 2025타경103320. 관악구 봉천동 ‘휴테라스’ 3층 303호, 공동주택인 다세대주택입니다. 전용면적 비교 기준은 29.24㎡이고, 건물은 2019년 6월 21일 사용승인된 지상 5층 철근콘크리트 구조입니다. 현재 소유자 김성호는 2019년 12월 31일 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 305,000,000원입니다.
이 사건의 권리분석은 단순히 “대항력 임차인이 있으니 보증금을 인수한다”로 끝나지 않습니다. 한주희의 전입일·확정일자는 모두 2021.11.11., 점유개시일은 2021.11.12.로 말소기준권리인 주택도시보증공사의 2023.11.14. 가압류보다 빠릅니다. 따라서 원칙적으로는 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 그러나 이후 제출된 주택도시보증공사의 확약이 그 승계 위험을 실질적으로 제거합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103320 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1577-17 휴테라스 3층 303호 · 도로명 서울특별시 관악구 청룡중앙길 16-18 |
| 물건종류 / 이용 | 공동주택(다세대주택) · 3층 303호 · 지상 5층 건물 |
| 비교 면적 | 29.24㎡ · 실거래 비교면적 29.94㎡ |
| 소유자 | 김성호 · 2019.12.31. 소유권이전 · 거래가액 305,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 260,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.14. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 · 청구금액 1,028,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29. |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 승계 0원
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한주희 | 2021.11.11. / 2021.11.11. | 320,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 매각물건명세서에 나타난 주택도시보증공사 관련 신고는 한주희 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 성격이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 한주희의 보증금 320,000,000원만 한 번 계산합니다.
등기부상 2019.07.02. 수협은행 근저당권 채권최고액 2,880,000,000원이 설정됐지만 2019.10.08. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 그보다 뒤인 2023.11.14. 주택도시보증공사 가압류입니다. 2025.07.09. 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 평균에는 근접하지만 최신 거래보다 높다
휴테라스는 총 15세대, 2019.06.21. 준공된 다세대주택입니다. 비교 대상은 본건 29.24㎡와 면적이 매칭된 29.94㎡ 실거래 3건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 29.94㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2025.12 | 29.94㎡ | 3 | 282,680,000원 |
| 2025.10 | 29.94㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 264,226,666원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 260,800,000원은 최근 12개월 평균 264,226,666원의 98.7%입니다. 평균만 보면 큰 할인폭은 아닙니다. 더 중요한 점은 거래 순서입니다. 2025년 10월 300,000,000원, 12월 282,680,000원, 2026년 1월 210,000,000원으로 최근 거래가격이 연속해서 낮아졌습니다.
특히 최신 거래 210,000,000원과 비교하면 현재 실질취득 260,800,000원은 50,800,000원 높습니다. 따라서 최근 12개월 평균보다 1.3% 낮다는 사실만으로 “시세보다 싸다”고 평가하기 어렵습니다. 감정가 326,000,000원은 최근 거래 최고가 300,000,000원보다도 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 260,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,451,200원 |
| 1. 임차인 한주희 보증금 | 320,000,000원 | 256,348,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,028,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
통상 계산에서는 한주희 보증금 중 63,651,200원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산되지만, 2026.06.26. 제출된 주택도시보증공사의 확약에 따라 잔존 보증금 반환청구권과 대항력을 포기하므로 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 집행비용은 4,451,200원 추정치입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 260,800,000원 | 63,651,200원 | 0원 | 260,800,000원 |
| 3회 유찰 시 | 208,640,000원 | 115,080,960원 | 0원 | 208,640,000원 |
| 4회 유찰 시 | 166,912,000원 | 156,224,768원 | 0원 | 166,912,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관악초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·연립주택·아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철 2호선 봉천역과 서울대입구역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 2019.06.21. 사용승인된 철근콘크리트 구조 지상 5층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 부지 서측으로 폭 약 6~8미터, 동측으로 약 4미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 대체로 사다리형의 다세대주택 건부지이며 공시지가는 4,420,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 15세대 소규모 다세대주택이고, 최근 동일 비교면적 실거래는 3건입니다. 같은 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.6회, 매각률 0.0%여서 환금성은 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.06.26. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서와 원문으로 최종 확인하세요.
- 보증기관 중복 계산 금지. 한주희 보증금 320,000,000원과 주택도시보증공사의 대위·승계 신고를 서로 다른 보증금처럼 더하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 최신 실거래 우선. 최근 12개월 평균은 264,226,666원이지만 최신 거래는 210,000,000원입니다. 평균값만 보고 할인 여부를 판단하지 말고 최근 거래 순서를 함께 보세요.
- 유찰 이력 확인. 본건은 2회 유찰됐고 같은 단지 경매 통계 평균은 2.6회입니다. 매각률 0.0% 지표와 함께 실제 응찰 수요를 확인하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.06. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 등기 내용과 매각 후 적용관계를 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 내부 상태 재확인. 감정 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성됐으므로 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 위험은 풀렸지만 가격은 별개다
이 물건의 핵심은 대항력 임차인의 보증금 320,000,000원을 그대로 떠안는 경매가 아니라는 점입니다. 현재 회차의 배당 계산만 보면 63,651,200원이 남지만, 2026.06.26. 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 실질 인수액은 0원, 실질취득액은 260,800,000원입니다.
다만 가격 평가는 별도입니다. 260,800,000원은 최근 12개월 평균 264,226,666원의 98.7%로 평균 대비 할인폭이 작고, 가장 최근 거래인 210,000,000원보다 50,800,000원 높습니다. 실거래도 300,000,000원에서 282,680,000원, 다시 210,000,000원으로 낮아졌고 본건은 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 이 사건은 확약으로 권리상 큰 인수 위험은 해소됐지만, 최신 실거래와 환금성까지 보면 현재 가격을 보수적으로 검토해야 하는 다세대 경매로 정리됩니다.
