광주지방법원 2026타경50949. 여수시 문수동 310-1 원앙파크맨션 802동 1층 102호, 아파트 경매입니다. 현재 소유자는 김성국 씨로, 2016.03.14 매매를 원인으로 거래가액 95,000,000원에 취득했습니다. 이후 2019년 신한은행 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권은 2026.03.30 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 현재 경매 신청채권자 역시 한국주택금융공사입니다.
권리의 핵심은 비교적 단순합니다. 2019.11.04 설정된 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 발생한 신한카드·케이뱅크·부산은행·농협은행의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 매수인에게 임차보증금이 그대로 승계되는 구조는 아닙니다.
다만 이 물건을 무조건 안전하다고만 평가해서는 안 됩니다. 임차보증금이 9,000만원이고 확정일자와 우선변제권 여부가 확인되지 않았으며, 실제 시세와 비교할 거래자료도 없습니다. 권리상 인수 부담과 가격상 투자 메리트는 별개로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50949 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 여수시 문수동 310-1 원앙파크맨션 802동 1층 102호 도로명: 전남광주통합특별시 여수시 여문1로 90 |
| 물건종류 / 위치 | 아파트 · 15층 건물 내 1층 102호 · 남동향 · 계단식 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 |
| 소유자 | 김성국 (2016.03.14 매매, 거래가액 95,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 19,563,906원 |
| 말소기준권리 | 을구 15번 근저당권 · 신한은행 · 2019.11.04 · 채권최고액 41,800,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.03.30 한국주택금융공사로 이전 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
이 물건은 과거에도 경매를 거친 이력이 있습니다. 1999.12.29 임의경매로 낙찰됐고, 2000.01.14 김영갑 명의로 소유권이 이전되면서 종전 가압류와 근저당권 등이 말소됐습니다. 이후 2003.12.05 상속으로 서미지자에게 소유권이 이전됐고, 2016.03.15 김성국 씨가 매매로 취득했습니다.
현재 권리분석의 기준은 2019.11.04 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 41,800,000원이며, 2026.03.30 확정채권 양도를 원인으로 한국주택금융공사에 이전됐습니다. 따라서 현재 근저당권자는 한국주택금융공사입니다.
과거 2021.03.18 공해련 명의로 설정된 102,750,000원 가압류는 2022.04.05 해제됐으므로 현재 인수 위험으로 볼 권리가 아닙니다. 2016.03.15 설정된 광주은행 근저당권 46,000,000원도 2019.11.04 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 9,000만원, 대항력은 없다
이 물건에는 실제 임차인 1명이 확인됩니다. 임차인은 안형주 씨이며, 전입일은 2024.02.20입니다. 말소기준권리인 2019.11.04 신한은행 근저당권보다 전입일이 늦습니다. 따라서 매각물건 관련 권리분석상 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.
| 임차인 | 전입 / 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안형주 | 2024.02.20 90,000,000원 |
미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 신청 · 2026.07.20 |
다만 대항력 없음과 우선변제권 없음은 같은 의미가 아닙니다. 확정일자가 확인되지 않고 우선변제권 관련 판단자료도 확정되지 않았으므로, 임차인의 배당 가능성을 단정해서는 안 됩니다. 2026.07.20 배당요구 신청 사실은 확인되지만, 배당요구를 했다는 사실만으로 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다.
또한 이 임차인은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금 90,000,000원을 중복 합산할 사유는 없습니다. 다만 매수인에게 보증금이 승계되지 않는다는 것과 실제 점유자의 인도가 자동으로 완료된다는 것은 별개입니다. 현장 점유관계, 임대차계약서, 확정일자 및 배당요구 관련 서류를 확인하고 명도 협의를 준비해야 합니다.
③ 시세·가격 검토 — 감정가 1.45억, 가격 메리트는 판단 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 145,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건으로, 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다.
다만 이 물건은 동일 단지·동일 평형의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격을 비교할 수 있는 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 145,000,000원이 실제 시세보다 저렴한지, 비싼지 판단할 근거가 부족합니다.
이 물건은 최저가만 낮게 보이는 착시가 있는 유형은 아니지만, 그렇다고 감정가가 시세에 비해 적정하다고 확정할 수도 없습니다. 특히 1층 물건이므로 실제 내부 상태, 일조, 사생활 노출, 소음, 출입 동선 등을 확인한 뒤 유사한 층의 거래가격과 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,830,000원 |
| 1. 근저당권 · 신한은행 설정분(현 한국주택금융공사) | 41,800,000원 | 41,800,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 | 15,121,571원 | 15,121,571원 |
| 3. 가압류 · 케이뱅크 | 7,083,255원 | 7,083,255원 |
| 4. 가압류 · 부산은행 | 10,031,719원 | 10,031,719원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 | 15,074,178원 | 15,074,178원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 53,059,277원 |
신건 매각가 145,000,000원 가정 시 추정 집행비용은 2,830,000원, 채권자 배당액은 89,110,723원이며 채권자 배당 후 잔여금은 53,059,277원입니다. 임차인 우선변제·최우선변제 및 당해세는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 2회 유찰까지 채권 전액 배당 추정
| 매각 시나리오 | 매각가격 | 채권 미배당 | 소유자 잔여금 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 145,000,000원 | 0원 | 53,059,277원 |
| 1회 유찰 · 80% | 116,000,000원 | 0원 | 24,465,277원 |
| 2회 유찰 · 64% | 92,800,000원 | 0원 | 1,618,877원 |
제시된 배당 시나리오에서는 2회 유찰로 최저가가 92,800,000원까지 내려가더라도 채권자 배당 미달액은 0원으로 계산됩니다. 다만 소유자에게 돌아가는 잔여금은 1,618,877원까지 줄어듭니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 여수시 문수동 소재 한려초등학교 북측 인근입니다. 주변은 공동주택과 단독주택, 학교 및 상가 등이 혼재한 기존 주택지대로 평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통수단이 운행하는 시가지 안에 위치합니다. 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 동측은 왕복 2차로 포장도로에 접하고 남서측에도 왕복 2차로 포장 진입도로가 있습니다. 차량 출입은 남서측 진입도로를 이용합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 1층입니다. 남동향 계단식이며, 위생·급배수설비, 도시가스 보일러, 승강기 및 소화전이 설치돼 있습니다.
- 토지이용계획. 자연녹지지역·제1종일반주거지역·제2종일반주거지역 등이 혼재하고 지구단위계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역 및 여수중앙유치원·한려초등학교 관련 교육환경보호구역 등의 제한도 확인됩니다.
- 공부 및 위반 여부. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 현재 비교 가능한 실거래 수치가 없어 거래 유동성이나 시세 대비 할인 정도를 단정할 수 없습니다. 특히 1층이라는 점을 고려해 일조·사생활·소음·실내 상태와 주변 유사 물건의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당권 이전 확인. 2019.11.04 신한은행 근저당권이 2026.03.30 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 현재 근저당권자와 채권계산서를 확인하고 실제 잔존 채무액을 채권최고액과 구분하세요.
- 임차인 확정일자 확인. 안형주 씨의 보증금 90,000,000원과 전입일 2024.02.20은 확인되지만 확정일자는 미상입니다. 임대차계약서와 확정일자, 배당요구 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
- 우선변제 및 최우선변제. 대항력이 없다는 이유만으로 임차인의 배당 가능성까지 배제해서는 안 됩니다. 우선변제·최우선변제 해당 여부와 실제 배당요구 요건을 별도로 확인하세요.
- 점유 및 명도. 보증금 인수액은 0원으로 산정되지만 실제 점유자의 인도 문제가 남을 수 있습니다. 임차인의 실제 거주 여부, 점유관계, 이사 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 2016년 취득가액 95,000,000원을 현재 시세로 사용하지 마세요. 동일 단지와 유사한 층·구조의 최근 12개월 실거래 및 최신 거래가격을 확인한 후 응찰가를 정해야 합니다.
- 1층 현장 확인. 남동향 1층의 채광, 외부 시선, 소음, 습기, 창호 및 실내 수리 상태를 직접 확인하세요.
- 관리비와 세금. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하고, 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목도 점검하세요.
- 매각물건명세서 대조. 매각기일 2026.11.16 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도, 가격 검증은 별개다”
광주지방법원 2026타경50949 원앙파크맨션 802동 102호는 말소기준권리인 2019.11.04 근저당권 이후에 설정된 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 안형주 씨 역시 2024.02.20 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
그러나 임차보증금 90,000,000원의 우선변제 여부가 아직 확인되지 않았고, 실제 배당표에도 임차인 배당이 반영되지 않았습니다. 따라서 인수 부담이 없다는 사실만으로 임차인 관련 검토가 끝난 것은 아닙니다. 실제 점유관계와 배당요구, 확정일자를 확인해야 합니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가와 최저가가 145,000,000원으로 동일한 신건이지만, 이를 비교할 최근 실거래 근거가 없습니다. 싸다고 판단할 수도, 비싸다고 단정할 수도 없습니다. 특히 2016년 취득가액을 현재 시세로 착각해서는 안 됩니다.
권리상 매수인 인수 부담은 낮은 편입니다. 하지만 가격 메리트는 아직 검증되지 않았고, 임차인의 우선변제 여부도 확인이 필요합니다. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가를 기대하는 것이 아니라, 실제 시세와 임차인 배당관계를 확인한 뒤 합리적인 응찰가를 정하는 것입니다.
최종 판단: 권리 구조는 비교적 양호, 임차인 배당 확인 및 가격 검증 후 입찰 검토.
