광주지방법원 2026타경50972. 광양시 광양읍 칠성리 화진그린맨션 6층 606호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 49,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 박영규이며 2020년 11월 26일 매매로 소유권을 취득했습니다. 당시 등기된 거래가액은 45,000,000원입니다.
등기부상 현재 유효한 근저당권은 확인되지 않습니다. 그러나 이 사건은 근저당권이 없으므로 안전한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다. 2021년 1월 5일 국세 압류가 말소기준권리이며, 그보다 앞선 2020년 11월 18일에 김미진이 전입한 사실이 확인됩니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 배당 후 인수액을 확정할 수 없습니다. 가격보다 임차인 권리 확인이 먼저인 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50972 (강제경매) |
|---|---|
| 경매개시결정 | 2026.07.14 · 광주지방법원 순천지원 |
| 소재지 | 전남광주통합특별시 광양시 광양읍 칠성리 520-3 화진그린맨션 6층 606호 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 광양시 광양읍 성북길 17 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 공동주택 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층, 지상 6층 · 제6층 제606호 |
| 소유자 | 박영규 (2020.11.26 소유권 취득 · 거래가액 45,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 49,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 흥국화재해상보험 주식회사 |
| 청구금액 | 10,528,543원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.05 · 갑구 11번 · 국 압류(순천세무서장) |
| 임차인 | 김미진 · 전입 2020.11.18 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 압류는 소멸, 선순위 전입은 확인 필요
이 사건의 말소기준권리는 2021년 1월 5일 접수된 국세 압류입니다. 그 이후의 광양시 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 기존 근저당권도 모두 말소된 상태입니다.
그러나 김미진의 전입일인 2020년 11월 18일은 말소기준권리보다 앞섭니다. 전입 시점만으로 대항력을 최종 확정할 수는 없지만, 대항력 성립 가능성이 있는 점유자입니다. 실제 주택 인도 여부, 임대차관계, 보증금 및 배당 여부에 따라 매수인이 부담할 금액이 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 가능·미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미진 | 2020.11.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 인수 가능성 |
김미진의 전입 사실은 현황조사 및 매각물건명세서에서 확인됩니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 주택 인도 요건은 별도 확인이 필요합니다.
| 실제 임차인 | 김미진 1명 |
|---|---|
| 전입일 | 2020.11.18 |
| 말소기준일 | 2021.01.05 |
| 전입 선후관계 | 말소기준권리 이전 |
| 대항력 | 대항력 가능·미상 (성립요건 확인 필요) |
| 우선변제권 | 확정일자 및 배당요구 여부 미확인 |
| 보증금 | 미상 |
| 매수인 인수 가능액 | 산정 불가 |
따라서 유찰로 최저매각가가 낮아져도 실질취득비용이 반드시 줄어드는 것은 아닙니다. 김미진의 보증금이 확인되지 않은 현재는 어느 회차에서도 실제 취득비용을 확정할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 4,900만원의 의미
현재 감정가는 49,000,000원이며, 신건 최저매각가도 동일합니다. 소유자 박영규가 2020년 11월 26일 취득할 당시 등기된 거래가액은 45,000,000원입니다. 다만 이 거래는 현재 시세를 직접 나타내는 자료가 아니므로, 과거 취득가액과 감정가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 신청채권 미배당 | 실질취득비용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건 · 100%) | 49,000,000원 | 0원 | 미확정 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 39,200,000원 | 0원 | 미확정 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 31,360,000원 | 0원 | 미확정 |
회차별 금액과 신청채권 미배당액은 제시된 배당 시나리오 기준입니다. 세금 및 임차보증금은 반영되지 않았으며, 후속 회차 가격은 가정치입니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,282,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 흥국화재해상보험 | 10,528,543원 | 10,528,543원 |
| 가정상 소유자 잔여 | — | 37,189,457원 |
위 표는 매각가 49,000,000원, 집행비용 1,282,000원 및 신청채권 10,528,543원을 기준으로 한 단순 배당 가정입니다. 국세·지방세의 실제 배당액, 당해세, 임차인 보증금 및 우선변제 가능액은 반영하지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여 37,189,457원은 실제 교부 예정액이 아니며, 신청채권 전액 배당도 확정된 결과가 아닙니다. 매수인 인수액 역시 미확정입니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양읍 칠성리 소재 광양읍사무소 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 공동주택, 학교 등이 분포합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 동측 및 서측에 접한 공도를 통해 차량 진입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지하 1층·지상 6층 건물이며, 본건은 6층 606호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일 마감이며 새시창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 대로1류 및 소로2류에 저촉되고 소로1류에 접합니다.
- 기타 제한. 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 관련 제한사항이 있습니다.
- 건축물 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 광양읍 내 공동주택이라는 입지 특성은 확인되지만, 최근 실거래에 근거한 가격 수준과 환금성은 추가 검토가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 확인. 김미진의 2020.11.18 전입과 실제 주택 인도 여부, 임대차계약의 유효성 및 현재 점유관계를 반드시 확인하세요.
- 보증금 규모 확인. 임대차계약서와 매각물건명세서를 대조하여 보증금 총액과 매수인이 인수할 수 있는 미배당 금액을 확인해야 합니다.
- 우선변제·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부, 임차인의 배당순위 및 보증금 회수 가능액을 확인하세요.
- 실질취득비용 계산. 대항력이 인정되고 인수할 보증금이 남는다면 낙찰가에 그 금액을 더해 취득비용을 평가해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 순천세무서장과 광양시 관련 압류의 실제 체납액, 당해세 여부 및 법정기일을 확인하여 배당순위를 재검토하세요.
- 시세 원본 확인. 같은 건물 또는 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래 및 현재 매물가격을 확인하세요. 과거 소유권 이전 거래가액만으로 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
- 건물 상태 확인. 최상층 6층에 위치하므로 방수·누수·옥상 상태와 내부 수리 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 미납 여부와 부담 가능액을 관리주체에 확인하세요.
- 명도 가능성 확인. 임차인의 대항력 및 보증금 인수 문제가 해결되지 않으면 인도·명도 과정에 제약이 발생할 수 있습니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “4,900만원보다 중요한 것은 보증금”
광양 화진그린맨션 606호는 감정가와 최저매각가가 동일한 49,000,000원 신건입니다. 현재 유효한 근저당권이 없고 국세·지방세 압류 및 경매개시결정이 매각으로 소멸한다는 점만 보면 권리관계가 단순해 보입니다.
그러나 이 사건에서 가장 중요한 사실은 2020.11.18 전입자 김미진이 2021.01.05 말소기준권리보다 앞선다는 점입니다. 김미진의 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서는 실제 대항력과 우선변제권, 매수인 인수액을 확정하기 어렵습니다. 대항력 있는 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못한다면 매수인이 잔액을 인수할 수 있고, 경우에 따라 실질취득비용이 임차보증금 수준으로 고정될 수도 있습니다.
여기에 국세·지방세의 실제 배당순위도 검토해야 하며, 최근 시세를 확인할 거래 근거 역시 부족합니다. 따라서 신건 가격이 저렴하다고 평가할 근거는 없으며, 유찰되더라도 인수보증금 확인 전에는 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
결론은 입찰 보류 및 권리관계 추가 확인입니다. 임차인의 보증금·대항력·우선변제권과 세금 배당순위를 확정하고, 실제 취득비용을 최근 시세와 비교한 이후에 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
