광주지방법원 2026타경50999. 전남광주통합특별시 여수시 문수동 문수그린아파트 203동 15층 1501호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 226,000,000원으로 신건이며, 매각기일은 2026년 11월 16일입니다. 등기부상 소유자는 김대현이고, 경매 신청채권자는 주식회사 한국스탠다드차타드은행입니다. 사건 개요상 청구금액은 146,478,340원입니다.

권리의 핵심은 비교적 명확합니다. 2020년 6월 10일 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권이 말소기준권리이며, 2023년 추가 근저당권과 2026년 삼성카드 가압류는 그보다 후순위입니다. 따라서 해당 등기권리는 매각으로 소멸합니다.

그러나 이 물건을 단순히 권리상 안전한 아파트라고만 판단해서는 안 됩니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 체납관리비와 아래층 누수 관련 민원 우려가 명시되어 있습니다. 등기상 권리와 실제 점유·물건 상태는 별개의 문제이므로 입찰 전 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준은 2020년 6월 10일 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 채권최고액은 83,600,000원이며, 해당 등기 이후 설정된 2023년 1월 3일 근저당권(93,500,000원)과 2026년 2월 6일 삼성카드 가압류(60,749,085원)는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

2026년 2월 27일 설정된 트라톤파이낸셜서비스코리아의 가압류는 청구금액 123,791,032원이었으나, 2026년 3월 31일 말소등기가 이루어졌습니다. 따라서 현재 경매에서 인수할 권리로 취급할 사항이 아닙니다.

② 가격 판단 — 실거래 비교자료 확인 필요

현재 감정가와 최저매각가는 모두 226,000,000원입니다. 유찰이 한 번도 없는 신건으로, 최저가가 감정가의 100%입니다.

다만 이번 분석에서는 비교 가능한 실거래 가격을 확인할 수 없어 최근 12개월 평균, 최신 거래가 및 가격 추세를 근거로 한 시세 비교가 불가능합니다. 따라서 감정가가 실제 시장가격보다 저렴한지, 비싼지 판단할 근거가 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 226,000,000원 가정)

신건 226,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 약 3,964,000원을 제외하고, 한국스탠다드차타드은행의 두 근저당권에 합계 177,100,000원이 배당됩니다. 삼성카드는 청구금액 60,749,085원 중 44,936,000원을 배당받는 것으로 계산되어 15,813,085원의 채권 미배당액이 발생합니다.

중요한 점은 이 미배당액이 매수인에게 자동으로 인수되는 금액은 아니라는 사실입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 즉, 채권자가 회수하지 못한 금액과 낙찰자가 부담하는 인수금액은 구분해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족의 관계

유찰 시나리오를 보면 최저매각가격이 1회 유찰 시 180,800,000원, 2회 유찰 시 144,640,000원으로 낮아집니다. 반대로 채권자 미배당액은 각각 60,380,285원과 96,034,045원으로 증가합니다.

⑤ 입지·건물 상태·환금성 메모

• 입지. 감정평가서에는 여수시청 여서청사 북동측 인근으로 기재되어 있습니다. 주변은 아파트단지, 관공서, 학교 등이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다. 소재지 주소는 문수동이므로 현장과 감정평가서의 위치 설명을 대조할 필요가 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 구조이며 지하 1층~지상 15층 건물의 15층 1501호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 등, 내벽은 타일 및 벽지 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 화재경보 및 탐지설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있는 것으로 평가되었습니다.
• 도로. 남동측으로 노폭 약 5m 내외, 남서측 및 북동측으로 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 토지이용계획. 제2종일반주거지역이며 소로2류 및 소로3류와 관련된 사항이 있습니다. 여문초등학교 절대보호구역·상대보호구역 및 가축사육제한구역 관련 제한도 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 아파트라는 용도만으로 환금성을 높게 단정할 수는 없습니다. 동일 단지·동일 면적의 최신 실거래와 현재 매물 호가를 대조해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 확인. 감정가 226,000,000원을 그대로 적정 시세로 받아들이지 마세요. 동일 단지·동일 면적의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확인한 뒤 입찰 상한을 설정해야 합니다.
• 누수 확인. 아래층 누수 민원에 대한 관리사무소 확인, 현장 점검 및 보수 이력을 확보하세요. 원인과 책임 소재가 명확하지 않다면 수리비와 분쟁 위험을 보수적으로 반영해야 합니다.
• 관리비 정산. 2026년 8월 기준 510,630원의 체납 사실이 있으므로 입찰 전 최신 체납액과 공용부분 관리비 내역을 확인하세요.
• 임대차·점유 조사. 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유 개시일을 확인하고 인수 가능성을 판단해야 합니다.
• 등기부 재확인. 말소기준인 2020년 근저당권과 2023년 후순위 근저당권, 삼성카드 가압류의 권리관계 및 실제 매각에 따른 소멸 범위를 최신 등기부와 매각물건명세서로 확인하세요.
• 배당액 검증. 신청채권액 146,478,340원과 두 근저당권 채권최고액 합계 177,100,000원의 차이를 구분하고 실제 채권잔액과 배당요구 내용을 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관리사무소 확인 내용을 종합해 최종 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “등기상 깨끗하다 ≠ 물건까지 안전하다”

이 물건은 권리분석만 놓고 보면 말소기준권리 이후의 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 채권 미배당액 15,813,085원은 채권자의 회수 부족분이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.

하지만 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정평가서상 임대관계가 미상이고, 체납관리비 510,630원과 아래층 누수 관련 민원 우려가 존재합니다. 특히 누수는 실제 보수비와 추가 분쟁 가능성에 따라 물건의 경제성이 크게 달라질 수 있습니다.

또한 현재 최저가 226,000,000원이 시장에서 어느 정도 가격 경쟁력을 갖는지 판단할 최신 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 신건 가격을 저렴하다고 평가하거나 가격 메리트를 인정할 근거도 부족합니다.

권리는 등기상 합격, 물건 상태는 확인 필요, 가격은 판단 보류. 이 사건의 핵심은 등기부만 보고 입찰하는 것이 아니라 누수·관리비·임대차·실거래를 확인한 뒤 실제 취득원가를 계산하는 데 있습니다. 네 가지 확인이 끝나기 전에는 신건 가격에 서둘러 응찰하지 않는 편이 합리적입니다.