의정부지방법원 2025타경71750. 등기상 현재 소유자는 서은비이고, 2021년 12월 23일 매매를 원인으로 거래가액 78,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 핵심은 소유권보다 먼저 들어온 김성령의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021년 11월 24일, 확정일자는 2021년 11월 26일, 주민등록일과 점유개시일은 2021년 12월 15일이며 보증금은 78,000,000원입니다.
일반적인 대항력 인수형이라면 최저가 49,700,000원만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 배당표상 임차인에게 돌아가는 금액은 48,405,400원이고, 미배당 보증금 29,594,600원이 남기 때문입니다. 이 경우 단순 합산 실질부담은 79,294,600원으로 보증금 수준까지 올라갑니다. 그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임대차등기 말소에도 동의한다고 명시돼 있습니다. 따라서 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71750 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 15-3 미리온타워 11층 1108호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 아파트(도시형 생활주택 원룸형) 이용 |
| 면적 / 층 | 19.62㎡ · 15층 중 11층 |
| 소유자 | 서은비 (2021.12.23. 매매 · 거래가액 78,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 49,700,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 78,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성령 | 1108호 전체 · 주거(임차권등기) | 78,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실제 임차인 1명 |
김성령의 전입·점유개시는 2021년 12월 15일, 확정일자는 2021년 11월 26일입니다. 임차권등기는 2023년 12월 26일 접수됐고 보증금은 78,000,000원입니다. 등기상 이 임차권은 매각만으로 소멸하지 않는 권리로 표시돼 있어 원칙적으로 미배당액을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
② 시세 비교 — 8회 유찰인데 최근 시세의 96.2%
미리온타워 전용 19.62㎡의 최근 거래는 2026년 7월 55,000,000원, 2026년 5월 55,000,000원, 2026년 1월 45,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 51,666,666원이고, 최신 거래는 55,000,000원입니다. 현재 최저가 49,700,000원은 최근 12개월 평균의 96.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 19.62㎡ | 8 | 55,000,000원 |
| 2026.05 | 19.62㎡ | 9 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 19.62㎡ | 13 | 45,000,000원 |
| 2025.06 | 19.62㎡ | 14 | 55,000,000원 |
| 2024.10 | 19.62㎡ | 10 | 45,000,000원 |
| 2024.10 | 19.62㎡ | 11 | 45,000,000원 |
| 2024.10 | 19.62㎡ | 11 | 45,000,000원 |
| 2024.10 | 19.62㎡ | 11 | 45,000,000원 |
| 2024.10 | 19.62㎡ | 12 | 45,000,000원 |
| 2024.05 | 19.62㎡ | 8 | 47,000,000원 |
| 2024.05 | 19.62㎡ | 10 | 47,000,000원 |
| 2023.04 | 19.62㎡ | 14 | 75,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 19.62㎡ | 3건 | 51,666,666원 |
전체 12건 평균은 50,333,333원이지만, 2023년 75,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 과거 구간보다 3.6% 높은 추세이고, 최신 거래는 55,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균보다 낮기는 하지만 차이는 1,966,666원 수준입니다. 8회 유찰이라는 횟수에 비해 가격 메리트가 큰 물건은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,294,600원 |
| 1. 임차인 김성령 보증금 | 78,000,000원 | 48,405,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 78,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 추정상 임차보증금 미배당액은 29,594,600원입니다. 다만 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금반환청구권 포기 및 주택임대차등기 말소 동의가 있어 본 분석에서는 매수인 실질 인수를 0원*으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부중앙역 북동측 인근으로 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설, 소규모 공동주택과 각종 생활편익시설·공공시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 의정부 경전철 의정부중앙역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 중 11층이며 사용승인일은 2012.10.30입니다. 급배수·위생·난방·도시가스·승강기설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등이 포함·저촉됩니다. 공시지가는 3,468,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가서에는 아파트 도시형 생활주택 원룸형으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래. 미리온타워는 146세대이고 동일 19.62㎡ 거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 45,000,000원~55,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 동의 원문 확인. 이 사건의 핵심은 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기와 주택임대차등기 말소 동의입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문과 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 배당 계산과 실질 인수를 구분. 배당표상 김성령 보증금 미배당액은 29,594,600원이지만, 본 분석에서는 위 포기·말소 동의로 실질 인수 0원*을 적용했습니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균은 51,666,666원, 최신 거래는 55,000,000원입니다. 현재 최저가 49,700,000원은 최근 평균과 차이가 크지 않습니다.
- 용도 확인. 사건의 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 도시형 생활주택 원룸형입니다. 실제 용도·건축물대장·등기 표시를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 8회 유찰이고 미리온타워 경매물건 평균 유찰 횟수도 4.7회입니다. 현장 상태와 수요를 직접 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “8회 유찰 = 큰 할인”은 아니다
이 사건은 숫자만 보면 보증금 78,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 49,700,000원보다 커서 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 추정에서도 미배당액 29,594,600원이 발생합니다. 그러나 주택도시보증공사가 매수인에 대한 그 잔액 청구권을 포기하고 임대차등기 말소에 동의했기 때문에 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
그다음 판단은 가격입니다. 현재 실질취득 49,700,000원은 최근 12개월 평균 51,666,666원보다 낮고 최신 거래 55,000,000원보다도 낮지만, 최근 평균 대비 차이는 3.8% 수준입니다. 8회 유찰이라는 숫자와 달리 현재 가격이 크게 벌어진 상태는 아닙니다. 여기에 근린시설이라는 사건 용도, 도시형 생활주택 원룸형이라는 실제 이용상태, 반복 유찰 이력까지 함께 보면 권리 예외는 해소됐지만 가격·환금성은 보수적으로 볼 물건입니다.
