최저가 5,847,000원의 착시 — 인수보증금까지 더하면 실질취득은 78,505,246원

의정부지방법원 2025타경71750. 미리온타워 11층 1108호는 사건상 용도가 근린시설로 분류되어 있으나, 감정평가 당시 실제 이용상태는 아파트 형태의 도시형 생활주택 원룸형입니다. 전용면적은 19.62㎡이고, 2012년 10월 30일 사용승인된 15층 건물 중 11층입니다.

표면상 숫자만 보면 감정가 71,000,000원짜리 물건의 최저가가 5,847,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 2021년 12월 15일부터 점유·전입한 임차인 김성령의 보증금은 78,000,000원이고, 매각대금에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다. 현재 회차 예상배당을 적용하면 임차인 배당액은 5,341,754원, 미배당 인수액은 72,658,246원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금 잔액을 인수한다

기준권리는 2025년 2월 27일 강제경매개시결정으로 제시되어 있습니다. 임차인 김성령은 그보다 앞선 2021년 12월 15일 전입과 점유를 갖췄고, 확정일자는 2021년 11월 26일입니다. 2023년 12월 26일에는 보증금 78,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

보증기관의 대위·승계 신고를 임차인 보증금에 중복 합산한 사건이 아닙니다. 실제 임차인은 김성령 1명이며, 정량화된 인수 위험은 이 임차인의 미배당 보증금 잔액입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 봐야 한다

미리온타워 전용 19.62㎡의 확인된 실거래는 12건입니다. 전체 평균 50,333,333원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해 비교하면, 최근 12개월 3건의 평균은 51,666,666원이고 2026년 7월 최신 거래는 55,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 수준은 이전 기간보다 3.6% 높은 흐름입니다.

현재 최저가 5,847,000원만 최근 12개월 평균과 비교하면 11.3%에 불과하지만, 이는 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 실제 부담액 78,505,246원은 최근 12개월 평균의 151.9%, 최신 거래 55,000,000원의 142.7%입니다. 감정가 71,000,000원보다도 실질취득액이 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 5,847,000원 가정)

매각대금에서 집행비용 505,246원을 먼저 공제하고 임차인에게 5,341,754원이 배당되는 가정입니다. 보증금 미배당 잔액 72,658,246원은 매수인 인수액으로 산정되었습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부중앙역 북동측 인근으로 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설, 소규모 공동주택이 혼재합니다. 인근에 학교·생활편익시설·공공시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 의정부 경전철 의정부중앙역이 있어 전반적인 교통상태는 보통입니다.
• 건물. 2012년 10월 30일 사용승인된 철근콘크리트조 15층 건물로, 급배수·위생·난방·도시가스·승강기·화재경보기 설비를 갖췄습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 30m의 왕복 4차선 포장도로, 남동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역·철도보호지구·중점경관관리구역 등에 포함 또는 저촉됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 미리온타워는 146세대이며 전용 19.62㎡ 거래는 확인되지만, 현재 물건은 이미 7회 유찰됐습니다. 실질취득액이 최근 거래가격보다 높은 상태에서는 재매각 여력이 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득액으로 입찰가 산정. 최저가에 임차보증금 미배당 인수액을 반드시 더해 총부담액을 계산해야 합니다.
• 유찰 착시 금지. 8회·9회 유찰을 가정해도 실질취득은 각각 78,473,672원·78,451,571원으로 큰 차이가 없습니다.
• 임차권등기 원본 확인. 임차권등기의 범위, 배당요구, 점유 상태와 보증금 변제 여부를 매각기일 전 다시 대조해야 합니다.
• 근저당 말소 범위 확인. 의정부신용협동조합 근저당의 공동담보목록과 2021년 일부포기 말소가 이 호실에 미치는 범위를 원본 등기에서 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 서울특별시·국민건강보험공단 압류와 국세·지방세의 당해세 여부를 확인해야 합니다. 당해세가 선순위로 차감되면 임차인 미배당 인수액이 늘 수 있습니다.
• 용도와 실제 이용 확인. 사건상 근린시설 분류와 감정평가상 도시형 생활주택 이용이 함께 나타나므로 건축물대장·집합건축물대장·현장 이용상태를 대조해야 합니다.
• 관리비·인도 상태 확인. 미납 관리비와 현재 점유 상태, 인도 협의 가능성을 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “5,847,000원짜리 물건이 아니다”

이 사건의 핵심은 일곱 번 유찰된 최저가가 아니라, 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액입니다. 현재 회차에서 낙찰자가 법원에 납부하는 금액은 5,847,000원이지만, 미배당 보증금 72,658,246원을 더하면 실질취득은 78,505,246원입니다. 이는 최근 12개월 평균 51,666,666원보다 26,838,580원 높고, 최신 거래 55,000,000원보다도 23,505,246원 높습니다.

추가 유찰이 진행돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 증가해 총부담은 약 78,500,000원 선에 머뭅니다. 따라서 이 물건은 “얼마나 더 유찰되는가”보다 임차보증금 인수 구조가 해소되는가, 그리고 총부담액이 시세 안으로 들어오는가를 봐야 합니다. 현재 자료 기준 결론은 권리 인수형·시세 초과형으로 입찰 보류입니다.