전주지방법원 2025타경463. 전북특별자치도 군산시 미장동 515-1, 진포로 78에 소재한 집합건물 1층 102호 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 소매점이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물의 1층에 위치합니다.

이 사건은 권리관계 자체보다 상가의 실제 사용 형태와 입찰 이후의 운영 가능성을 면밀히 확인해야 하는 물건입니다. 기준권리는 옥구농업협동조합의 666,000,000원 근저당권이고, 이후 설정된 제일주류판매주식회사의 60,000,000원 근저당권과 국세·지방세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현재 최저가는 445,900,000원으로 감정가보다 크게 낮아졌습니다. 하지만 감정가 대비 할인율만으로 투자 메리트를 판단하면 안 됩니다. 특히 본건 102호는 인접한 103호와 벽체 구분 없이 일괄 이용 중입니다. 경매 대상은 102호라는 점과 실제 영업공간이 결합되어 있다는 점을 구분해야 합니다. 103호까지 함께 취득하는 것으로 오해해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 옥구농협 근저당 이후 권리는 소멸

권리분석의 출발점은 2021년 4월 22일 설정된 옥구농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 666,000,000원이며, 해당 권리가 말소기준권리입니다.

2019년 6월 7일 설정된 전북은행 근저당권 2건(채권최고액 1,567,200,000원 및 2,400,000,000원)은 이후 2021년 4월 22일 말소등기가 이루어져 현재 등기부상 말소된 권리입니다. 이 과거 근저당권을 현재 낙찰자가 인수하는 것으로 판단하면 안 됩니다.

기준권리 이후에는 다음 권리가 설정되어 있습니다.

• 2022.11.10. 제일주류판매주식회사 근저당권. 채권최고액 60,000,000원으로 기준권리 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
• 2023.02.02. 국 압류. 군산세무서장 처분청의 압류로, 매각에 따라 소멸하는 권리입니다.
• 2024.04.25. 군산시 압류. 기준권리 이후의 압류로 매각에 따라 소멸합니다.
• 2025.06.25. 임의경매개시결정. 옥구농업협동조합 신청으로 개시된 경매이며 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 5,000만원, 대항력 없음

매각물건명세서와 현황조사에 기재된 임차인은 이해자 1명입니다. 전입일은 2024년 9월 13일로 말소기준권리인 2021년 4월 22일 근저당권 설정일보다 늦습니다.

• 전입일. 2024년 9월 13일로 기준 근저당권 설정일(2021년 4월 22일) 이후입니다. 선순위 대항력 임차인이 아닙니다.
• 보증금. 50,000,000원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 인수 보증금으로 볼 수 없습니다.
• 차임. 5,000,000원으로 기재되어 있습니다.
• 확정일자·배당요구. 확인일자와 배당요구 여부를 별도로 확인해야 합니다. 우선변제권 및 실제 배당 여부를 확정적으로 판단할 수 없습니다.
• 임차인 승계. 보증기관의 대위·승계 관계로 중복 신고된 임차인이 아니라 일반 임차인으로 확인됩니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 메리트는 아니다

현재 최저매각가는 445,900,000원으로 감정가 910,000,000원의 약 49%입니다. 두 차례 유찰을 거치며 가격이 낮아진 상태입니다.

다만 여기서 주의할 점이 있습니다. 감정가 대비 49%라는 수치는 감정평가액에 대한 할인율일 뿐, 실제 시장가격 대비 할인율이 아닙니다. 동일 상가의 최근 실거래가나 임대료 비교자료가 확인되지 않으므로 현재 최저가 445,900,000원이 시장보다 저렴한지 판단할 수 없습니다.

유찰별 채권 미배당 시나리오도 살펴볼 필요가 있습니다. 매각가가 낮아질수록 채권자에게 돌아가는 배당액은 줄고, 미배당 채권은 확대됩니다.

유찰별 미배당은 제시된 매각 시나리오의 채권 총액 기준 추정치입니다. 실제 배당액은 최종 매각대금, 집행비용, 조세채권 및 신고채권에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 445,900,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 공제한 뒤 말소기준권리자인 옥구농업협동조합에 배당됩니다. 후순위 제일주류판매주식회사는 배당받지 못하는 구조입니다.

집행비용 약 6,859,000원, 채권자 배당액 439,041,000원으로 총 매각대금 445,900,000원이 소진됩니다. 신청채권 청구액은 670,547,731원이며, 위 배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액 666,000,000원과 후순위 근저당 채권최고액 60,000,000원을 기준으로 계산한 것입니다.

⑤ 입지·물건 상태·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 군산시 미장동 소재 미장초등학교 북동측 인근입니다. 근린생활시설과 상업용 나지 등이 혼재하는 미성숙 상가지대입니다. 일반적인 성숙 상권과 동일한 임대수요를 가정해서는 안 됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능합니다. 북서측으로 폭 약 40m 내외 도로, 남동측으로 폭 약 15m 내외 도로에 접하는 입지입니다.
• 이용상태. 감정평가상 102호는 소매점입니다. 다만 인접한 제103호와 벽체 구분 없이 일괄 이용 중입니다. 실제 영업공간과 경매 대상 호실의 경계를 확인해야 합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물의 1층입니다. 외벽 돌붙임, 내벽 몰탈, 바닥 몰탈 위 페인팅, 새시창 등으로 평가되어 있습니다.
• 설비. 위생설비, 급·배수설비, 소화전, 스프링클러 및 승강기 설비가 갖춰진 것으로 조사되어 있습니다.
• 토지·용도지역. 일반상업지역이며 공시지가는 1,573,000원/㎡입니다. 도시지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역 등에 해당합니다.
• 규제. 미장초등학교 상대보호구역, 가축사육제한구역 등이 확인됩니다. 업종별 영업 가능 여부와 교육환경 관련 제한은 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 건물 하자. 감정평가상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다. 다만 실제 사용구조와 호실 경계는 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 상업용 건물의 소매점으로, 주변 상권의 성숙도와 실제 임대수요가 중요합니다. 인접 호실과 일괄 이용되는 상태는 독립 호실로 임대하거나 매각할 때 제약이 될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시장가격 확인. 감정가 9억 1,000만원의 49%라는 할인율만으로 입찰가를 정하지 마세요. 동일 건물·주변 상가의 최근 실거래와 실제 임대료를 확인해야 합니다.
• 102호와 103호 분리 가능성. 벽체 구분 없이 사용 중인 현황을 확인하고, 102호 단독으로 출입·영업·임대가 가능한지 검토하세요.
• 임차인 명도. 이해자의 전입일은 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 실제 점유 및 보증금 반환 관련 분쟁 가능성과 인도 협의는 별도로 확인하세요.
• 주거·상가 이용 불일치. 임차인 사용 용도는 주거, 감정평가상 이용상태는 소매점입니다. 실제 점유 형태와 건축물대장상 용도 및 영업 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 상가 관리비, 공용부분 체납액, 전기·수도 등 공과금 정산 내역을 확인하세요.
• 조세채권. 국세청 및 군산시 압류가 확인되므로 실제 체납액, 당해세 여부와 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 후순위 채권 소멸. 제일주류판매주식회사 근저당권 60,000,000원과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부와 매각물건명세서를 최종 대조하세요.
• 입찰자금. 현재 최저가 445,900,000원을 기준으로 입찰보증금과 취득세·법무비용·명도비용·수리비 등을 별도로 계산하세요. 인수액 0원은 부대비용 0원을 뜻하지 않습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 현장을 함께 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 49%”보다 중요한 것은 상가의 독립성

전주지방법원 2025타경463 군산 미장동 1층 102호는 말소기준권리가 명확하고, 후순위 근저당권 및 압류가 매각으로 소멸하는 물건입니다. 임차인 이해자의 전입일도 기준 근저당권보다 늦어 대항력이 없으며, 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 없습니다. 권리분석상 매수인 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.

그러나 권리가 깨끗하다고 해서 좋은 상가라는 뜻은 아닙니다. 현재 최저가 445,900,000원은 감정가의 약 49%까지 내려왔지만, 시장 실거래 비교자료가 없어 가격 경쟁력을 확정할 수 없습니다. 더 중요한 것은 102호가 103호와 벽체 구분 없이 일괄 사용되고 있다는 사실입니다. 경매로 취득하는 것은 102호이지, 결합 사용 중인 전체 공간이 아닙니다.

현재 최저가 기준 채권자 미배당액은 286,959,000원으로 추정되지만, 이 미배당 채권을 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다. 매수인의 진짜 위험은 오히려 호실 분리 가능성, 실제 점유자의 명도, 독립 임대 가능성, 상권의 임대수요에 있습니다.

권리는 비교적 명확, 가격은 검증 필요, 사용 형태는 반드시 현장 확인. 이 세 가지를 분리해서 판단해야 합니다. 감정가의 49%라는 숫자에 먼저 반응하기보다 102호만으로 독립적인 영업과 임대가 가능한지부터 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.