전주지방법원 2025타경32112. 전주시 덕진구 중동 하모니시티 6층 604호에 대한 강제경매입니다. 등기부상 소유자는 권용범이며, 2022년 8월 거래가액 89,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 물건의 표시상 용도는 근린시설이지만, 감정평가서의 이용상태에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 권리분석의 출발점은 2022년 12월 1일 국가의 압류이며, 그보다 앞선 2021년 4월 19일 전입·점유를 시작한 임차인이 존재합니다.

이 임차인은 2021년 3월 17일 확정일자를 받았고, 2025년 4월 2일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서에는 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 이번 경매에서 중요한 것은 후순위 압류·가압류의 말소 여부보다 임차보증금이 얼마까지 배당되고 얼마가 남는가입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심

2014년 설정됐던 전북은행 근저당권은 같은 해 10월 14일 이미 말소됐습니다. 따라서 이번 경매의 말소기준은 그 근저당권이 아니라 2022년 12월 1일 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 선순위 임차인의 미변제 보증금은 별도로 인수됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 전액 변제 여부가 관건

실제 임차인은 김미영 1명입니다. 임차보증금 100,000,000원에 대해 대항력과 우선변제권이 인정되는 것으로 조사되어 있으며, 임차권등기 및 배당요구 사실도 확인됩니다.

③ 가격 분석 — 9,100만원이 실제 매수가가 아니다

감정가는 91,000,000원입니다. 하지만 매수인이 부담하는 실제 취득금액은 낙찰가에 그치지 않습니다. 배당에서 변제되지 않은 임차보증금이 추가되기 때문입니다.

신건 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득 부담은 102,038,000원입니다. 이는 감정가 91,000,000원을 웃돕니다. 실질취득 부담에는 제시된 배당 추정모형의 집행비용 효과가 반영되어 있으며, 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 취득 부대비용은 포함되지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 실제 부담액 비교

각 회차의 실질취득 부담은 해당 회차 예상 낙찰가와 매수인 인수액을 합산한 값입니다. 집행비용 추정 차이로 합계는 완전히 동일하지 않지만 모두 보증금 1억원 부근에 머뭅니다. 실제 배당액과 인수액은 배당절차 및 우선채권 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

첫 유찰 후 최저매각가는 72,800,000원으로 떨어지지만 인수액은 28,910,400원으로 증가합니다. 두 차례 유찰되면 최저매각가는 58,240,000원이지만 인수액은 43,208,320원까지 늘어납니다. 따라서 최저매각가가 낮아지는 만큼 투자자가 저렴하게 취득하는 구조가 아닙니다.

이 물건의 가격 타당성은 실질취득 부담 약 1억원을 기준으로 평가해야 합니다. 현재 확인되는 감정가는 91,000,000원이고, 이전 소유권이전 거래가액은 89,000,000원입니다. 과거 취득가액은 현재 시세를 뜻하지 않으며, 실제 거래시세와의 비교를 통해 가격 경쟁력이 입증된 상태는 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)

예상배당은 집행비용 2,038,000원과 임차인 배당 88,962,000원으로 매각대금 91,000,000원을 전액 배분하는 추정모형입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 임차인 김미영의 우선변제 배당과 경매 신청채권은 중복계상 가능성이 있어 실제 채권관계와 배당표 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전주시 덕진구 중동 소재 만성초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설과 아파트단지 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 물건까지 차량 진·출입이 자유롭고, 간선도로 연계와 대중교통 접근성·운행 빈도 등을 고려한 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지하 2층·지상 8층 건물 중 6층 604호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 토지 북측과 남측으로 개설된 포장도로를 통해 출입합니다.
• 용도지역. 중심상업지역이며 전북전주·완주혁신도시 지구단위계획구역, 연구개발특구 및 상업구역 등의 제한사항이 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 2,986,000원/㎡입니다. 이는 해당 호실의 실거래시세를 직접 나타내는 금액은 아닙니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 근린시설로 표시되면서 실제 오피스텔로 이용되는 물건입니다. 업무·주거 이용 가능 여부, 건축물대장상 세부 용도 및 실제 거래시장을 확인해야 하며, 가격 경쟁력이 검증되었다고 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준 입찰. 현재 회차 기준 최저매각가 91,000,000원에 예상 인수액 11,038,000원을 합산하면 102,038,000원입니다. 이 금액을 기준으로 취득 타당성을 검토해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 예상 인수액 28,910,400원, 2회 유찰 시 43,208,320원입니다. 낙찰가 하락만큼 실제 취득부담이 줄어들지 않습니다.
• 임차보증금 확인. 김미영의 보증금 100,000,000원, 전입일·확정일자·점유관계·배당요구 및 임차권등기 내용을 원본 서류와 대조해야 합니다.
• 신청채권자 동일인 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일한 김미영으로 표시됩니다. 집행권원, 실제 보증금 지급 및 반환청구 관계를 확인해야 합니다.
• 세금 우선순위 확인. 파주세무서장 압류와 관련된 체납세액, 법정기일, 조세채권의 배당순위를 확인해야 합니다. 실제 임차인 배당액이 추정치보다 작아지면 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
• 가압류 원인 확인. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액은 658,000,000원입니다. 후순위 소멸 대상이지만 관련 채권의 발생 원인과 절차상 이해관계를 확인하는 것이 좋습니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 현재 점유는 구별해야 합니다. 현장 점유자, 인도 가능 여부 및 보증금 반환과 명도 사이의 관계를 확인해야 합니다.
• 용도와 이용 적법성 확인. 근린시설 표시와 오피스텔 이용상태를 건축물대장·감정평가서·실제 사용현황에 맞춰 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 확인. 가격 판단은 최저매각가가 아니라 실질취득 부담 약 1억원을 기준으로 해야 합니다. 감정가나 과거 소유권이전 거래가액만으로 현재 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
• 추가 비용 확인. 취득세, 등기비용, 체납 관리비 중 승계 가능한 항목, 명도비용 및 기타 취득 부대비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·배당 관련 자료의 최종 내용을 입찰 직전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 실제 부담은 내려가지 않는다”

전주 하모니시티 604호의 핵심 위험은 선순위 임차인의 미배당 보증금 인수입니다. 임차인 김미영은 말소기준권리보다 먼저 전입·점유를 시작했고, 보증금은 100,000,000원입니다. 매각물건명세서도 배당으로 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수하도록 명시하고 있습니다.

현재 최저매각가 91,000,000원에 낙찰되면 예상 인수액 11,038,000원을 더한 실질취득 부담은 102,038,000원입니다. 한두 차례 유찰되어도 임차인 미배당액이 증가하기 때문에 실질취득 부담은 약 1억원 수준에서 유지됩니다. 따라서 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 저렴한 경매물건으로 평가할 수 없습니다.

여기에 국가 압류에 따른 조세 우선순위, 임차인과 경매 신청채권자의 관계, 근린시설 표시와 실제 오피스텔 이용상태, 현재 시세 검증이라는 과제가 남습니다. 후순위 가압류의 소멸만으로 권리위험이 해소되는 물건도 아닙니다.

결론은 보수적 검토입니다. 입찰 여부는 감정가 91,000,000원이 아니라 실질취득 부담 약 100,000,000원과 실제 시장가치를 비교해 결정해야 합니다. 임차보증금 인수구조와 세금 우선순위를 확정하고, 실거래 시세를 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차인의 인수채무와 실제 취득가치입니다.