서울중앙지방법원 2025타경103499. 서울 관악구 봉천동 458-71, 5층 건물 중 2층 202호로 이용 중인 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박진영이며 2022.03.08. 매매, 2022.03.10. 소유권이전으로 거래가액 280,000,000원이 등기돼 있습니다. 권리분석의 핵심은 소유권보다 먼저 점유를 시작한 임차인 정형근입니다. 임대차계약은 2022.02.07., 확정일자는 2022.02.08., 전입·점유개시는 2022.02.28.로, 말소기준인 2022.08.08. 최희주 근저당권보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 선순위 대항력 임차인 구조입니다. 그러나 이 사건에서는 2026.06.26. 주택도시보증공사의 확약으로 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못해도 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 정형근 관련 매수인 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103499 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 458-71 2층202호 · 도로명 서울특별시 관악구 은천로 138 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 28.25㎡ · 5층 건물 중 2층 202호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 박진영 · 2022.03.08. 매매 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 303,000,000원 |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.08. 근저당권 · 최희주 · 채권최고액 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그리고 확약
정형근의 전입·점유개시일 2022.02.28.은 말소기준권리 2022.08.08.보다 빠릅니다. 임차보증금은 280,000,000원, 확정일자는 2022.02.08.이고 배당요구도 확인되어 대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인입니다. 2024.04.16. 주택임차권등기가 이루어졌지만, 임차권등기 자체가 말소기준권리 이후라는 이유만으로 선행하는 대항력을 무시하면 안 됩니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명
| 구분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정형근 · 건물의 전부 | 280,000,000원 | 2022.02.28. | 2022.02.08. | 대항력 있음 | 우선변제 | 확약 적용 실질 인수 0원 |
| 시보증 · 보증기관 대위·승계 | 별도 합산 없음 | 미상 | 미상 | 별도 임차인 아님 | 정형근 보증금 승계 | 중복신고 |
실제 임차인은 정형근 1명입니다. ‘시보증’은 보증기관의 대위·승계에 따른 정형근 보증금의 중복 신고로 별도 임차보증금을 합산하지 않습니다. 보증금 280,000,000원을 두 번 더해 권리부담을 과대계상하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세 이상
확인되는 거래는 모두 2022.03. 거래이며, 전용 28.25㎡와 29.5㎡ 표본 3건입니다. 최근 12개월 평균 지표는 263,333,333원, 최신 거래는 230,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 적용 후 실질취득액인 303,000,000원은 최근 평균의 115.1%로, 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 29.5㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2022.03 | 28.25㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2022.03 | 28.25㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 263,333,333원 |
다만 시나리오상 2회 유찰 가격은 242,400,000원, 3회 유찰 가격은 193,920,000원입니다. 확약이 유지되어 정형근 관련 실질 인수가 0원이라면, 2회 유찰 가격은 평균 263,333,333원 아래이지만 최신 거래 230,000,000원보다는 높고, 3회 유찰 가격은 두 기준 모두보다 낮습니다. 현재 회차와 후속 회차의 가격 성격이 크게 달라지는 사건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 303,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,042,000원 |
| 1. 임차인 정형근 보증금 | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 최희주 | 180,000,000원 | 17,958,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 303,000,000원 가정에서는 집행비용 5,042,000원과 정형근 보증금 280,000,000원이 먼저 배당되고, 최희주 근저당권에는 17,958,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사와 소유자 교부액은 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다.
⑤ 회차별 실질 인수 — 확약 전·후를 구분해야 한다
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 100% | 303,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 80% | 242,400,000원 | 41,793,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 64% | 193,920,000원 | 89,594,880원 | 0원 |
선순위 임차인 사건에서는 낙찰가가 낮아진다고 곧바로 실질취득비용이 낮아지는 것이 일반적이지 않습니다. 이 사건도 확약이 없다면 후속 회차에서 미배당 보증금 인수가 발생하는 구조입니다. 다만 이번에는 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의까지 포함한 확약이 있어 정형근에 대한 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신봉초등학교 북동측 인근이며 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 202호, 사용승인일은 2014.10.10.입니다. 승강기와 도시가스 개별난방시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 6m, 북측 약 20m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 240.0㎡, 공시지가 6,405,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 건물이며 확인 거래는 3건입니다. 경매 통계상 평균 유찰은 3.9회, 매각률은 0.0%입니다.
- 법정지상권. 해당사항없음으로 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 2026.06.26. 제출된 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용을 매각기일 전 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 중복 보증금 금지. 실제 임차인은 정형근 1명이며 ‘시보증’은 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 현재 가격 경계. 현재 최저가 303,000,000원은 최근 12개월 평균 지표의 115.1%이고 최신 거래 230,000,000원보다 높습니다.
- 후속 회차 재계산. 2회 유찰 242,400,000원, 3회 유찰 193,920,000원에서는 확약의 효력이 실질 인수 0원 판단의 핵심이므로 계속 유효한지 재확인해야 합니다.
- 시세 시점 확인. 확인되는 거래 3건은 모두 2022.03.이므로 실제 응찰 전에는 현재 거래사례를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 리스크는 확약으로 닫혔지만, 가격은 아직 높다
이 사건은 겉으로 보면 선순위 대항력 임차인 때문에 까다롭습니다. 정형근은 2022.02.28. 전입·점유를 시작했고 말소기준권리인 2022.08.08. 근저당권보다 앞서므로, 원칙대로라면 미배당 보증금 인수 여부가 낙찰가보다 더 중요한 물건입니다. 그러나 2026.06.26. 주택도시보증공사의 확약으로 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의해 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
반대로 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 실질취득액 303,000,000원은 최근 12개월 평균 지표 263,333,333원의 115.1%이며 최신 거래 230,000,000원과 최고 거래 280,000,000원도 웃돕니다. 권리 문제가 확약으로 해소됐다는 사실과 현재 회차가 가격상 매력적이라는 판단은 별개의 문제입니다. 이 사건의 승부처는 확약의 효력을 끝까지 확인하면서 어느 회차의 가격에서 접근하느냐입니다.
