부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 신건 가격 자체보다 대항력 있는 임차권등기 2.8억이 핵심입니다. 정형근 임차인은 전입·확정일자 요건을 갖춘 대항력 임차권자로, 배당 부족 시 매수인 인수 가능성이 있습니다. 보증기관 대위·승계 표시는 동일 보증금의 중복 신고이며 실제 임차인은 1명입니다.

감정가 / 최저가

303,000,000원

신건(0회 유찰)

실질취득 검토

303,000,000원+

임차보증금 인수 가능성

매수인 인수

최대 41,793,600원

1회 유찰 시 시나리오

핵심지표

임차권등기

보증금 280,000,000원

서울중앙지방법원 2025타경103499. 서울 관악구 봉천동 458-71 소재 다세대주택 2층202호입니다. 공부상 이용상태는 다세대주택이며, 2014년 10월 10일 사용승인된 철근콘크리트 구조 건물입니다. 표면상 최저가는 3.03억이지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 임차권등기된 2.8억 보증금입니다.

정형근 임차인은 2022년 2월 28일 전입, 2022년 2월 8일 확정일자를 갖고 배당요구를 했습니다. 말소기준권리인 2022년 최희주 근저당보다 앞선 대항력 임차권으로 분석되며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	서울중앙지방법원 2025타경103499
소재지	서울특별시 관악구 봉천동 458-71 2층202호
물건종류 / 이용	다세대 · 주거용
소유자	박진영
감정가 / 최저가	303,000,000원 / 303,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 280,000,000원
매각기일	2026.06.16

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
정형근	280,000,000원	有	가능	배당 부족 시 가능

⚠️ 임차권등기 주의 정형근 임차인의 임차보증금은 280,000,000원입니다. 매각대금에서 우선변제를 받더라도 전액 배당되지 않는 경우 남은 금액은 매수인이 부담할 수 있습니다.

✅ 보증기관 승계 표시 확인 시보증 표시는 정형근 보증금의 대위·승계 관련 표시로, 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 정형근 1명입니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격도 확인 필요

동일 권역 거래 기준 최근 거래 3건 평균은 263,333,333원입니다. 최저매각가 303,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 115.1%로, 단순 최저가 기준으로 저렴하다고 보기 어렵습니다.

거래월	면적	층	거래가
2022.03	29.5㎡	5	230,000,000원
2022.03	28.25㎡	2	280,000,000원
2022.03	28.25㎡	3	280,000,000원
			263,333,333원

매각대금 배분 (신건 3.03억)

감정가 vs 최근 거래

최저가는 최근 거래 평균보다 높아 가격 메리트 판단 전 임차 인수 위험을 함께 봐야 합니다.

④ 배당 및 인수 시나리오

구분	매각가	매수인 인수
현재 회차 (신건, 감정가 100%)	303,000,000원	0원
1회 유찰 시 (감정가 80%)	242,400,000원	41,793,600원
2회 유찰 시 (감정가 64%)	193,920,000원	89,594,880원

⛔ 가격보다 중요한 것 유찰로 낙찰가가 내려가도 대항력 임차인의 미배당 보증금은 증가할 수 있습니다. 따라서 단순 최저가 하락만 보고 접근하면 안 되며, 실질취득 비용 기준으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 정형근 임차권등기 280,000,000원의 배당 가능성과 인수 가능성을 반드시 확인하세요.
배당표 확인. 매각대금 배당 후 임차인 미배당액 발생 여부가 핵심입니다.
가격 판단. 최저가 303,000,000원은 최근 거래 평균 263,333,333원보다 높습니다.
보증기관 표시. 시보증 표시는 별도 보증금이 아닌 대위·승계 관련 표시입니다.

맺으며 — “신건 가격보다 임차권이 먼저다”

이 물건은 권리분석에서 가장 중요한 요소가 임차권입니다. 정형근 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권등기자로 확인되며, 매각대금으로 충분히 변제되지 않는 경우 매수인 인수 위험이 있습니다. 신건 가격 3.03억이 최근 거래 평균보다 높은 점까지 감안하면, 단순 저가 낙찰보다 임차보증금 부담을 포함한 실질취득 비용 분석이 우선입니다.

부동산강제경매

보증금 2.8억 임차권등기, 신건 가격보다 인수가 핵심 — 봉천동 202호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 신건 가격도 확인 필요

④ 배당 및 인수 시나리오

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “신건 가격보다 임차권이 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (13장)

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