부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경34015 · 광주지방법원 · 아파트
철근콘크리트구조 84.2363㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

381,800,000원 3억 8,180만 감정가 531,000,000원

감정가의 71% 2026-07-28 낙찰

최저매각가 371,700,000원 최저가 대비 +2%

낙찰일

07-28 낙찰 완료

광주지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

3,717만원

최저가의 10% · 37,170,000원

실거래 대비

▼ 28.3% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 5.33억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차인 보증금 3.5억이 핵심 변수. 최저가 3.717억에 낙찰 시 실질취득은 약 7.217억 수준으로 시세 대비 부담이 큽니다.

가격 최저가 371,700,000원이나 임차보증금 인수 가능성을 포함하면 실질취득 약 721,700,000원 검토 필요
자금 입찰보증금 10% 수준 약 37,170,000원·인수 가능 보증금 350,000,000원
리스크 오연자 대항력 있음·우선변제권 없음으로 보증금 전액 인수 가능성

한 줄 평 권리 자체는 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조지만, 핵심은 대항력 있는 임차보증금 3.5억입니다. 최저가 3.717억만 보면 저렴해 보이지만, 매수인이 보증금을 인수하면 실질취득 약 7.217억으로 판단해야 합니다.

감정가

531,000,000원

아파트

최저가

371,700,000원

1회 유찰

실질취득 검토

721,700,000원

낙찰가+임차보증금

매수인 인수

350,000,000원

대항력 임차인

광주지방법원 2025타경34015. 광주 북구 신용동 첨단2지구제일풍경채 108동 205호 아파트입니다. 감정가는 5.31억, 현재 최저가는 3.717억까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 승부처는 가격이 아니라 임차인의 대항력입니다.

물건 개요

사건번호	광주지방법원 2025타경34015 (임의경매)
소재지	광주광역시 북구 신용동 655 첨단2지구제일풍경채 108동 2층205호
물건종류 / 이용상태	아파트 · 제일풍경채리버파크 · 아파트 이용중
소유자	설재홍
감정가 / 최저가	531,000,000원 / 371,700,000원
신청채권 / 청구	엠캐피탈주식회사 / 409,146,485원
매각기일	2026.07.28

① 권리 흐름 — 임차인 인수가 핵심

말소기준권리는 2021.09.13 설정된 엠캐피탈주식회사 근저당권입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준 이전 전입한 임차인 오연자는 대항력이 있어 매수인이 보증금 부담을 검토해야 합니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
오연자	350,000,000원	有	없음	인수 가능

⛔ 실질취득 기준 판단 최저가 371,700,000원에 낙찰되더라도 대항력 임차인 보증금 350,000,000원이 미배당되면 매수인이 부담합니다. 따라서 실질취득은 약 721,700,000원 수준으로 봐야 하며, 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 기준

제일풍경채리버파크 최근 실거래 12건 평균은 515,416,666원, 최신 거래는 2026.04 기준 598,000,000원입니다. 하지만 임차보증금 인수 가능성을 반영하면 실질취득 예상액은 최근 시세보다 높아 가격 메리트가 제한됩니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.04	84.24㎡	18	598,000,000원
2026.01	84.24㎡	20	590,000,000원
2026.01	83.61㎡	8	490,000,000원
2025.12	84.24㎡	8	490,000,000원
평균	—	12건	515,416,666원

매각대금 배분

감정가·실질취득 vs 실거래

실질취득 예상액은 임차보증금 인수 반영 기준입니다.

④ 입찰 체크리스트

임차보증금 확인. 오연자 보증금 350,000,000원은 대항력 있음으로 매수인 인수 가능성을 반드시 검토해야 합니다.
확정일자 여부. 확정일자는 2025.11.25로 확인되며 우선변제권 여부는 별도 확인이 필요합니다.
시세 판단. 최저가 371,700,000원보다 실질취득 약 721,700,000원을 기준으로 접근해야 합니다.
권리 확인. 당해세·관리비 등 현장 확인이 필요합니다.

맺으며 — “최저가가 아니라 인수까지 봐야 한다”

이 물건은 등기상 후순위 권리들은 정리되는 구조지만, 대항력 임차인 보증금이라는 큰 변수가 있습니다. 경매에서는 낙찰가만 보는 것이 아니라 매수인이 실제 부담하는 금액을 봐야 합니다. 이 사건의 핵심은 3.717억 낙찰 가능성이 아니라 3.5억 보증금 인수 후 총 취득비용입니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

최저가는 내려왔지만, 숨은 3.5억 인수가 있다 — 광주 첨단2지구제일풍경채 205호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인 인수가 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 실질취득 기준

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가가 아니라 인수까지 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (8장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-16	유찰	5억 3,100만원
2	2026-07-28	대기	3억 7,170만원