서울중앙지방법원 2025타경103513. 관악구 봉천동 아르떼빌 5층 502호, 전용 18.92㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 등기상 소유자는 서정훈이고, 2021.10.12. 거래가액 360,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 감정가가 아니라 임차권과 별도 점유 임차인을 분리해서 보는 것입니다.
2023.11.02. 등기된 최수은의 주택임차권은 보증금이 360,000,000원이고, 등기 내용에는 임대차계약일·주민등록일·점유개시일이 모두 2021.10.08., 확정일자는 2021.10.14.로 기재되어 있습니다. 이후 2025.01.15. 국의 압류가 말소기준권리로 계산되어 있으므로, 임차권은 그보다 앞섭니다. 다만 2026.06.26. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당 부족분도 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.
문제는 이 확약만으로 모든 임차 위험이 사라지지 않는다는 점입니다. 별도 실제 임차인 정수정은 2024.08.12. 전입했고, 조사상 대항력이 있는 것으로 표시되어 있으나 보증금이 확인되지 않았습니다. 또 ‘시보증’은 정수정 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다. 따라서 실제 임차인은 정수정·최수은 2명으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103513 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 180-252 아르떼빌 5층 502호 · 서울특별시 관악구 인헌길 161-14 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 18.92㎡ · 지상6층 중 5층 |
| 소유자 | 서정훈 · 2021.10.12. 소유권 취득 · 거래가액 360,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 171,000,000원 |
| 유찰 | 1회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인 | 2021.06.10. |
① 권리 흐름 — 확약과 확약 밖 임차인을 분리해야 한다
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관 신고는 중복
| 구분 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 정수정 | 2024.08.12. | 미상 | 대항력 있음 | 미상 보증금 확인 필요 |
| 최수은 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 임대차계약·주민등록·점유개시 2021.10.08. 확정일자 2021.10.14. | 360,000,000원 | 말소기준 이전 | 2023.11.02. 임차권등기 · 배당요구 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 신고 | 해당 없음 | 별도 합산 금지 | 실제 임차인 아님 | 정수정 보증금의 중복 신고 |
‘시보증’은 정수정에 대한 보증금 대위·승계 신고이므로 보증금을 한 번 더 더하면 안 됩니다. 실제 임차인 수는 2명입니다. 특히 정수정은 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로, 매수인이 떠안을 금액을 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 53.4% 숫자만 보고 싸다고 단정할 수 없다
아르떼빌(180-252)은 13세대, 사용승인일 2021.06.10.인 소규모 다세대입니다. 전용 18.92㎡ 매칭 거래를 포함한 실거래 표본은 5건이고 평균 거래가는 320,200,000원, 최저 285,000,000원, 최고 360,000,000원입니다. 최저매각가 171,000,000원은 이 평균의 53.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 20.43㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2021.09 | 18.82㎡ | 2 | 298,000,000원 |
| 2021.09 | 18.92㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2021.08 | 18.82㎡ | 3 | 298,000,000원 |
| 2021.08 | 17.52㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 320,200,000원 |
다만 표본의 거래월은 모두 2021.08~2021.09입니다. 최신 거래도 2021.09의 360,000,000원이므로, 이 값을 2026.09.29. 입찰 시점의 현재 시세라고 단정할 수 없습니다. 더 중요한 것은 정수정의 인수 가능 보증금이 미상이라는 점입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 실질취득가는 낙찰가 + 인수액으로 올라가므로, 최저가 1.71억만 시세와 비교해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,194,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 360,000,000원 | 167,806,000원 |
| 미배당 | - | 192,194,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
이 예상배당에서는 주택도시보증공사 청구액 360,000,000원 중 167,806,000원이 배당되고 192,194,000원이 미배당으로 남습니다. 확약에 따라 해당 보증채권의 잔존 임대차보증금 반환청구권은 포기하는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 별도 임차인 정수정의 보증금은 확인되지 않았으므로 실제 매수인 인수액 전체를 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 배당 부족 — 유찰돼도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 100% | 171,000,000원 | 167,806,000원 | 192,194,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 80% | 136,800,000원 | 134,084,800원 | 225,915,200원 |
| 3회 유찰 · 감정가 64% | 109,440,000원 | 107,107,840원 | 252,892,160원 |
유찰될수록 낙찰가 자체는 낮아지지만 신청채권자의 미배당은 커집니다. 확약 적용 채권은 잔존 청구권 포기 문언이 있어 그 부분을 매수인이 그대로 떠안는 구조로 보지 않지만, 정수정의 별도 보증금은 이 회차표만으로 계산되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인헌중·고등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으나 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상6층 건물의 5층 502호이며 사용승인일은 2021.06.10.입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역이며 공시지가는 3,817,000원/㎡입니다.
- 규모. 아르떼빌(180-252)은 13세대입니다. 동일 건물 실거래 표본은 5건입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정수정 보증금 확인이 최우선. 대항력은 인정되는 것으로 조사됐지만 보증금이 미상입니다. 이 금액이 실질취득가를 바꿀 수 있습니다.
- 확약 적용대상 원본 대조. 2026.06.26. 주택도시보증공사 확약서의 적용 채권과 임차권등기 말소 범위를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복신고 합산 금지. ‘시보증’은 정수정 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 과거 거래가를 현재 시세로 오인하지 않기. 제시된 실거래 5건은 2021.08~2021.09 거래입니다.
- 유찰 횟수 확인. 이 건은 1회 유찰이며, 같은 건물 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
- 현황 확인. 감정평가서에는 임대관계 등이 미상이고 내부구조도는 건축물대장 현황도면과 외부관찰 등에 의했다고 기재되어 있습니다.
맺으며 — “확약 0원”과 “전체 인수 0원”은 다르다
이 사건은 표면적으로 최저가 1.71억, 과거 거래 평균 3.202억의 53.4%라 가격 차이가 크게 보입니다. 하지만 권리분석의 중심은 그 숫자가 아닙니다. 3.60억 임차권과 관련해 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 있어 확약 적용 범위의 인수위험은 해소됐습니다. 반면 정수정은 별도로 전입한 실제 임차인이고 보증금이 미상입니다.
따라서 현재 확정 가능한 결론은 “확약분은 0원, 전체 실질취득가는 아직 미확정”입니다. 정수정의 보증금과 배당·승계 여부가 확인되기 전에는 1.71억을 실질취득가로 놓고 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 권리상 핵심 확인사항이 남아 있고, 과거 실거래 역시 2021년 표본이므로 가격보다 먼저 임차관계 원본 확인이 필요한 사건입니다.