서울중앙지방법원 2025타경103513. 관악구 봉천동 아르떼빌 5층 502호 다세대 물건입니다. 표면상 최저가는 1.71억원으로, 최근 거래 평균 3.202억원 대비 낮은 수준입니다. 하지만 이 물건은 일반적인 깨끗한 경매가 아닙니다. 등기부 을구 1번에 2023년 설정된 주택임차권이 존재하며 임차보증금은 3.6억원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

2025년 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 을구 1번 주택임차권은 2023년 설정된 권리로, 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기로 기재되어 있습니다. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 3.6억 인수 가능성

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 권리비용 반영 필요

최저매각가는 1.71억원으로 최근 거래 평균 3.202억원의 53.4%입니다. 다만 이 할인 폭은 임차권 인수 가능성을 반영해야 합니다. 권리비용까지 고려한 실질 취득금액을 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차권 확인. 을구 1번 임차권등기 보증금 360,000,000원과 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 대항력 임차인 확인. 정수정은 보증금 미상 상태로 대항력 있음이 조사되어 추가 확인이 필요합니다.
• 보증기관 승계 구분. 시보증은 별도 임차인이 아닌 보증기관 대위·승계입니다.
• 가격 판단. 최저가는 시세 대비 낮지만 권리 리스크를 반영한 입찰가 산정이 필요합니다.

맺으며 — “싼 가격보다 인수 위험이 먼저다”

이 물건은 숫자상으로는 매력적인 할인 경매입니다. 하지만 경매에서는 최저가가 곧 취득가가 아닙니다. 3.6억원 임차권등기와 대항력 임차인 가능성이 존재하는 만큼, 낙찰 전 권리 인수 범위를 확정해야 합니다. 가격은 매력적이지만 권리 검토 없이 접근하기 어려운 물건입니다.