전주지방법원 2026타경89. 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동2가 764-1, 주건축물제1동 3층 303호에 대한 임의경매입니다. 감정평가서상 이용상태는 근린생활시설(공실)이며, 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 6층 건물 중 3층에 위치합니다.

등기부상 소유자는 이기준·허정임으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 채무자는 허정임이며, 전주파티마신용협동조합이 설정한 근저당권의 채권최고액은 204,000,000원입니다. 이 근저당권을 기초로 임의경매가 개시됐습니다.

이후 허정임 지분에 설정된 케이비국민카드와 교보생명보험의 가압류는 모두 후순위입니다. 매각으로 소멸하는 권리이며, 별도로 인수해야 하는 권리는 명세서상 확인되지 않습니다. 다만 공실 상태와 임차관계의 완전한 해소는 같은 의미가 아니므로, 실제 점유 및 임대차 종료 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

전북신용보증재단이 허정임 지분에 설정했던 가압류 35,357,137원은 2024.12.17 이미 말소됐습니다. 따라서 현재의 후순위 채권과 구분해야 하며, 예상배당표에 다시 합산하지 않습니다.

남아 있는 후순위 가압류는 케이비국민카드 12,600,733원과 교보생명보험 18,553,564원입니다. 두 가압류는 모두 허정임 지분에 설정됐지만 말소기준권리보다 늦게 등기됐으므로 매수인이 해당 채권액을 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.

② 임차관계와 점유 — 공실이지만 확인은 필요

다만 감정평가서에는 임대관계가 미상(공실상태)으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 공실이라는 사실만으로 과거 임대차가 종료됐거나 보증금 반환과 관련한 모든 문제가 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.

특정 임차인의 대항력이나 우선변제권을 인정할 만한 신고 내역은 확인되지 않습니다. 그러나 임대관계가 미상인 만큼 사업자등록, 실제 점유, 임대차 종료 및 보증금 정산 여부는 별도로 확인하는 것이 안전합니다.

③ 가격 검토 — 신건 313,000,000원이 적정한가

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 313,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 매각이 진행되는 구조입니다.

문제는 감정가를 실거래 시세와 비교할 근거가 확인되지 않는다는 점입니다. 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 감정평가상 근린생활시설입니다. 따라서 주변 아파트 가격으로 대신 평가하거나 감정가보다 낮은 회차라는 이유만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

유찰 회차별 가격 및 배당 시나리오

1회 유찰하면 최저가는 250,400,000원, 2회 유찰하면 200,320,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 예상 배당상 2회 유찰 시 채권자 미배당금 38,438,777원이 발생하지만, 그 금액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.

다만 이러한 가격 하락은 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 실제 시장가치가 확인되지 않은 만큼 1회 또는 2회 유찰된 가격도 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 313,000,000원 가정)

매각가 313,000,000원 기준 추정 배당입니다. 집행비용 5,182,000원, 채권자 배당 합계 235,154,297원, 소유자 잔여 72,663,703원으로 구성됩니다. 근저당 배당액은 실제 청구액이 아니라 채권최고액 기준 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동 소재 삼천동 농수산물시장 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 일반적인 교통조건은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 6층 건물입니다. 외벽은 돌붙임 및 강화유리 등으로 마감됐고, 공동 위생·급배수 시설, 승강기, 소방설비, 지하주차장이 있습니다.
• 이용상태. 현재 근린생활시설로 이용되는 공실입니다. 실제 임대수익과 상권 수요를 확인해야 하며, 공실 자체를 즉시 활용 가능한 수익형 부동산이라는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다.
• 접도. 서측 광로와 동측 도로에 접해 있습니다. 차량 접근과 도로 노출 조건은 현장 확인을 통해 상업적 활용도와 함께 평가할 필요가 있습니다.
• 용도지역. 준주거지역이며 시가지경관지구와 지구단위계획구역 등 토지이용 제한이 적용됩니다. 대로1류 및 중로3류와 접하는 토지입니다.
• 토지. 지목은 대지이며 상업용 건부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 655.0㎡, 공시지가는 ㎡당 2,082,000원입니다. 이 토지 수치를 해당 호실의 전용면적이나 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 환금성. 주거용 아파트와 달리 근린생활시설은 실제 사용 가능 업종, 임차인 확보 가능성, 임대조건 및 상권 상황에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 비교 거래가격이 확인되지 않아 환금성을 긍정적으로 단정하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 집합건물 303호의 전유부분과 대지권, 공동담보 토지의 관계를 원본 서류로 확인하세요. 공유자별 지분 등기와 실제 매각 대상이 일치하는지도 대조해야 합니다.
• 실거래 시세 검증. 인근 유사 근린생활시설의 최근 거래가격과 해당 건물 내 거래사례를 비교하세요. 감정가만으로 입찰 상한을 정하는 것은 위험합니다.
• 공실 상태 재확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유, 사업자등록, 기존 임대차 계약 종료 및 보증금 정산 여부를 확인하세요.
• 상업적 활용성 점검. 실제 사용 가능한 업종과 건물 내 영업환경, 접근성, 주차 여건, 임차인 유치 가능성을 조사하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 250,400,000원, 2회 유찰 시 200,320,000원입니다. 가격이 낮아지는 것과 시세보다 저렴해지는 것은 구분해야 합니다.
• 미배당 위험의 구분. 2회 유찰 시 채권자 미배당금 38,438,777원이 발생하는 추정이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당과 매수인 인수는 별개로 판단하세요.
• 관리비 및 세금 확인. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 비용, 당해세 및 기타 우선배당 채권의 존재 여부를 확인하세요.
• 최신 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 미검증”

이 사건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 전주파티마신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수할 권리도 없으므로 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 권리상 안전성과 투자 매력은 별개의 문제입니다. 감정가 313,000,000원이 적정한지 판단하려면 유사 근린생활시설의 거래가격과 실제 임대수익을 확인해야 합니다. 현재 공실이며 임대관계도 미상이라는 점에서, 입찰 후 활용 및 임차인 유치에 대한 추가 검토가 필요합니다.

유찰될 경우 최저가격은 단계적으로 하락하지만 최저가격 하락만으로 가격 메리트가 생겼다고 단정할 수 없습니다. 시세 검증이 끝나기 전에는 특정 회차를 유리하다고 판단하기 어렵습니다.

최종 판단은 권리관계 양호, 가격 판단 보류입니다. 등기상 소멸관계가 명확하다는 장점은 인정하되, 공실 근린생활시설의 임대수요와 적정 매수가격이 확인될 때까지 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.