서울중앙지방법원 2025타경103529. 종로구 숭인동 숭인한성아펠시티 제1동 7층 702호, 감정 이용상태가 오피스텔인 물건입니다. 감정가는 294,000,000원이고 두 번 유찰되어 현재 최저매각가는 188,160,000원입니다. 등기상 근저당·압류가 다수 얽힌 구조는 아닙니다. 소유자는 구본혁이고, 2021.11.18 소유권이전 당시 거래가액은 290,806,600원입니다.
그러나 이 사건에서 권리분석의 초점은 등기부보다 임차관계입니다. 강남웅의 전입신고일은 2025.06.27이고 강제경매개시결정은 2025.07.30입니다. 시간 순서만 보면 경매개시결정보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103529 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 숭인동 1368 숭인한성아펠시티주건축물제1동 7층702호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 17층 건물 내 7층 702호 · 사용승인일 2021.08.30 |
| 소유자 | 구본혁 (2021.11.18 소유권이전 · 거래가액 290,806,600원) |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 188,160,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신화심 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 중요하다
등기부상 2021.10.07 주식회사무궁화신탁 명의의 소유권보존·신탁등기가 있었으나 이미 말소됐고, 2021.11.18 구본혁에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 민간임대주택등기가 기재됐으며, 2025.07.30 신화심의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 데이터상 말소기준 역할은 이 2025.07.30 강제경매개시결정으로 잡혀 있고, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능·미상
| 구분 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강남웅 | 2025.06.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 시보증 | 미상 | 별도 합산 금지 | 미상 | 별도 판정 아님 | 별도 판정 아님 | 강남웅 승계 |
강남웅의 전입신고는 강제경매개시결정 2025.07.30보다 앞선 2025.06.27입니다. 그러나 보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 따라서 자료상 표시만 보고 대항력 있는 임차인으로 확정해 인수액을 계산해서도 안 되고, 반대로 배당표상 매수인 인수액이 0원으로 표시됐다는 이유만으로 실질 인수가 무조건 0원이라고 확정해서도 안 됩니다.
③ 가격 — 2회 유찰, 그러나 시세 비교 자료는 없다
감정가 294,000,000원에서 현재 최저매각가는 188,160,000원으로 내려왔습니다. 현재 회차는 감정가의 64%이고, 3회 유찰 시 150,528,000원, 4회 유찰 시 120,422,400원으로 제시돼 있습니다.
다만 동일 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없으므로, 현재 최저가가 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 188,160,000원 | 180,000,000원 | 0원 | 4,725,760원 |
| 3회 유찰 시 | 150,528,000원 | 147,620,608원 | 32,379,392원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 120,422,400원 | 117,936,486원 | 62,063,514원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 188,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,434,240원 |
| 1. 경매개시결정 · 신화심 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,725,760원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자 신화심의 180,000,000원이 전액 배당되고 4,725,760원이 소유자에게 남습니다. 다만 이 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 강남웅의 보증금·배당관계가 미상인 만큼 임차인 문제까지 확정한 배당표로 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 17층 건물 내 7층 702호입니다. 사용승인일은 2021.08.30입니다.
- 입지. 서울특별시 종로구 숭인동 소재 1호선 신설동역 11번 출구 남측 인근이며, 오피스텔과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철 1·2호선 신설동역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 도로. 동측으로 난계로 왕복 6차선, 남측으로 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·숭인 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 속하며, 토지 자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 평지로 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 공시지가는 16,270,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강남웅 보증금 확인. 전입일 2025.06.27만으로 인수액을 확정할 수 없습니다. 실제 보증금과 계약관계를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부가 미상인 만큼 매각물건명세서 원본과 배당요구 자료를 대조해야 합니다.
- 시보증 중복 계산 금지. 시보증은 강남웅 보증금의 보증기관 대위·승계 신고로, 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
- 시세 별도 검증. 현재 자료에는 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 64%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.18 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 법적 효과와 말소 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 자료를 최종 입찰 전에 직접 확인합니다.
맺으며 — “64%”보다 중요한 미확정 임차관계
감정가 294,000,000원이 두 번 유찰되어 188,160,000원까지 내려왔다는 숫자는 눈에 띕니다. 하지만 이 사건에서 그 숫자보다 먼저 확정해야 할 것은 강남웅의 임차관계입니다. 전입일은 경매개시결정보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이고, 보증기관 승계 신고까지 존재합니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금은 중복 합산하면 안 됩니다.
동시에 최근 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 평가할 수도 없습니다. 등기 구조는 비교적 단순하지만, 임차인 인수 가능성과 시세라는 두 핵심 변수가 아직 열려 있는 물건입니다. 따라서 결론은 “2회 유찰이라 싸다”가 아니라 임대차 원본 확인 후 가격 판단입니다.
