서울중앙지방법원 2025타경103529. 종로구 숭인동 숭인한성아펠시티주건축물제1동 7층 702호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 구본혁이고, 2021.11.18 소유권을 취득하면서 거래가액 290,806,600원이 기재돼 있습니다. 현재 등기부에는 근저당이나 압류가 확인되지 않고, 2025.07.30 신화심의 강제경매개시결정이 이 사건의 말소기준권리로 계산돼 있습니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 강남웅은 2025.06.27 전입한 것으로 조사돼 말소기준일 2025.07.30보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 “대항력 있는 임차인”이라고 확정해서는 안 됩니다. 이 사건은 대항력 가능성이 있으나 인수 규모가 미상인 사건으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103529 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 숭인동 1368 숭인한성아펠시티주건축물제1동 7층 702호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 17층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 구본혁 · 2021.11.18 소유권이전 · 거래가액 290,806,600원 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 150,528,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신화심 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 핵심
2021.10.07 주식회사무궁화신탁 명의의 소유권보존 신탁은 이미 말소됐고, 2021.11.18 구본혁에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 민간임대주택등기도 기재돼 있습니다. 2025.07.30 신화심의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있으며, 매각물건명세서상 별도로 명시된 인수권리와 법정지상권은 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강남웅 | 2025.06.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 시보증 | 해당 없음 | 별도 합산 없음 | 판정 대상 아님 | 판정 대상 아님 | 강남웅 보증금 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 시보증은 별도의 실제 임차인이 아니라 강남웅 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고이므로 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 강남웅은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상이라, 대항력은 가능·미상, 우선변제 역시 미상으로 보는 것이 정확합니다.
③ 현재 회차 배당 시뮬레이션 (매각가 150,528,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,907,392원 |
| 1. 경매개시결정 · 신화심 | 180,000,000원 | 147,620,608원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 180,000,000원 중 147,620,608원이 배당되고 32,379,392원이 미배당으로 남습니다. 이 배당표에는 보증금·확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않은 임차인 배당이 반영돼 있지 않으며, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 가격 — 51.2%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 294,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 150,528,000원, 감정가의 51.2%입니다. 다음 회차가 열릴 경우 제시된 시나리오는 120,422,400원(감정가 40.96%), 그 다음은 96,337,920원(32.77%)입니다.
그러나 이 사건에는 동일 유형의 최근 실거래 비교값이 제시돼 있지 않아 최저가가 현재 시장가격보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다. 특히 보증금 미상 임차인이 있어 실질취득비용 자체도 확정되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 종로구 숭인동, 1호선 신설동역 11번 출구 남측 인근. 주위는 오피스텔과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철 1·2호선 신설동역 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 17층 건물 내 7층 702호이며 사용승인일은 2021.08.30입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재탐지·스프링클러·CCTV·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 사다리형 평지이며 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 동측은 난계로, 남측은 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·숭인 지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강남웅 보증금 확인. 보증금 액수를 확인하지 않고는 매수인의 최대 인수위험과 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 전입일만으로 우선변제 여부가 정해지는 것이 아니므로 확정일자와 배당요구 유무를 함께 확인해야 합니다.
- 시보증 중복 계산 금지. 시보증은 강남웅 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.18 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 등록 상태와 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 51.2%라는 할인율과 실제 시장가 대비 저가 여부는 다른 문제입니다. 실질취득비용이 확정된 뒤 가격을 비교해야 합니다.
- 배당표 보완. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 및 미상 임차인 권리를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차관계 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “51.2%보다 보증금 확인이 먼저”
겉으로는 감정가 294,000,000원에서 3회 유찰돼 150,528,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 강남웅은 말소기준보다 먼저 전입했고, 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 대항력 가능성과 미배당 보증금 인수위험이 열려 있습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리가 없다는 점은 긍정적이지만, 그것만으로 실질취득비용을 150,528,000원으로 확정할 수는 없습니다.
따라서 이 물건은 보증금과 배당관계를 확인한 뒤에야 가격 판단이 가능한 사건입니다. 시보증은 별도의 두 번째 임차인이 아니라 강남웅 보증금의 대위·승계 관계이므로 실제 임차인은 1명입니다. 이 한 명의 권리관계를 확정하는 것이 3회 유찰이라는 숫자보다 우선입니다.
