광주지방법원 2025타경34064. 사건상 용도는 창고로 표시돼 있지만 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 전라남도 나주시 이창동 506-58, 지상 5층 건물 중 4층 402호이고, 비교 대상 면적은 49.94㎡입니다. 현재 소유자는 배태현이며 2017.08.08 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다.
이 물건의 핵심은 선순위 임차권입니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 보증금 42,000,000원, 미회수 보증금 41,000,000원으로 등기돼 있고, 확정일자는 2019.12.10, 점유개시일은 2019.12.27, 주민등록일자는 2020.01.02입니다. 등기에는 입주자 김근영이 표시돼 있습니다. 다만 보증기관 승계성 신고로 분류되는 건이므로 보증금 42,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하면 안 되며, 보증금 합산 기준 실제 임차인은 0명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34064 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 이창동 506-58 4층402호 |
| 용도 / 이용상태 | 창고 · 감정평가상 연립주택으로 이용중 |
| 비교대상 면적 | 49.94㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 2014.07.01 사용승인 |
| 소유자 | 배태현 · 2017.08.08 임의경매로 인한 매각 |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 36,960,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 47,413,964원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 승부처
2017.08.08 설정된 서광주농업협동조합 근저당권은 2017.12.13 이미 말소됐습니다. 그 뒤 2022.04.25 한국토지주택공사 명의 주택임차권이 등기됐고, 현재 경매의 말소기준으로 계산된 권리는 2025.10.13 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 주택임차권은 원래 말소기준보다 앞선 선순위 권리입니다.
임차권 확인
| 명의 | 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 42,000,000원 | 선순위 확약으로 포기 | 있음 배당요구 | 보증기관 승계성 |
임차권등기에는 주민등록일자 2020.01.02, 입주자 김근영, 확정일자 2019.12.10, 점유개시일자 2019.12.27이 기재돼 있습니다. 보증기관 승계성 신고로 분류되므로 별도 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 시장은 하락 추세
영산탑빌은 15세대, 2014.07.01 준공입니다. 최근 12개월 거래는 2건이며 두 거래 모두 58,000,000원입니다. 현재 최저가 36,960,000원은 최근 12개월 평균의 63.7%입니다. 확약 반영 후 실질 인수액이 0원이므로, 이 사건에서는 실질취득액도 현재 최저가와 같은 36,960,000원으로 비교합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 53.59㎡ | 3 | 58,000,000원 |
| 2025.10 | 53.59㎡ | 3 | 58,000,000원 |
| 2022.08 | 47.73㎡ | 4 | 66,000,000원 |
| 2022.03 | 53.59㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2021.07 | 53.59㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 58,000,000원 |
전체 5건 평균은 64,400,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최신 거래도 58,000,000원으로 최근 12개월 평균과 같습니다. 다만 최근 구간이 과거 거래보다 15.5% 낮은 하락 추세이므로, 36,960,000원의 할인폭만 보고 과도하게 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,065,280원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 42,000,000원 | 35,894,720원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 47,413,964원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 6,105,280원이지만, 2026.04.29 확약으로 대항력을 포기하고 미회수 상태에서도 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 부족분은 커진다
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 36,960,000원 | 6,105,280원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 29,568,000원 | 13,364,224원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 23,654,400원 | 19,171,379원 | 0원 |
선순위 대항력 임차권은 원래 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 실질취득액이 단순히 낙찰가만큼 낮아지지 않는 구조입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 대한 확약이 있어 표의 룰상 인수액은 참고값이고, 실제 권리분석에서는 해당 임차권의 인수를 0원으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 영산포여자중학교 남서측 인근이며 학교·단독주택·근린생활시설이 주변에 소재합니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 가능하고 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 5층 중 4층 402호이며 사용승인일은 2014.07.01입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지, 연립주택 건부지로 이용 중이며 남측에 왕복 2차선 아스팔트포장도로가 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 개발촉진지구, 배수구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역이며 소로2류에 접합니다.
- 공시지가. 259,200원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 시장성. 영산탑빌은 15세대이고 최근 12개월 실거래는 2건, 평균 58,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.29 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 최종 매각물건명세서에 그대로 반영돼 있는지 대조해야 합니다.
- 보증기관 승계 관계 확인. 한국토지주택공사 명의 임차권과 서울보증보험 주식회사의 승계 관계를 중복 보증금으로 계산하지 않아야 합니다.
- 현재 점유 확인. 등기에는 입주자 김근영이 표시돼 있으므로 실제 점유 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 대조. 사건상 용도는 창고, 감정평가 이용상태는 연립주택이므로 건축물 현황과 실제 이용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 현재 최저가는 최근 시세보다 낮지만 최근 거래 추세가 -15.5%이므로 응찰가는 현재 시장의 추가 하락 가능성을 함께 고려해야 합니다.
- 환금성 점검. 15세대 규모, 평균 유찰 3.0회, 경매 매각률 0.0%라는 지표를 감안해 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 확약으로 풀렸고, 남은 문제는 환금성”
이 사건은 등기만 보면 말소기준보다 앞선 42,000,000원 주택임차권이 있어 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다. 현재 회차 계산상 그 부족분은 6,105,280원입니다. 하지만 2026.04.29 제출된 확약으로 해당 권리의 대항력을 포기하고 미배당이 남아도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 권리분석상 실질 인수는 0원입니다.
가격은 36,960,000원으로 최근 12개월 평균 58,000,000원의 63.7%라 표면적인 할인폭은 분명합니다. 다만 시장은 -15.5% 하락 추세이고 이미 3회 유찰됐으며, 15세대 규모에 경매 매각률도 0.0%입니다. 따라서 결론은 권리 위험은 확약으로 상당 부분 해소, 가격은 할인, 환금성은 보수적으로입니다.
