전주지방법원 2026타경220. 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가에 위치한 에코시티데시앙4블럭 407동 22층 2204호입니다. 전용면적은 84.9361㎡, 건물은 철근콘크리트구조로 지상 30층 중 22층에 해당합니다. 소유자는 유영창이며, 2018년 4월 16일 소유권이 이전됐습니다.
권리 흐름을 보면 2018년 4월 16일 설정된 주식회사하나은행 근저당권 226,600,000원이 말소기준권리입니다. 이후 현대해상화재보험주식회사의 근저당권과 농업협동조합의 가압류, 용인시 압류, 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 인수위험은 낮지만, 실제 점유관계와 임차보증금 미상 문제는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경220 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1311 에코시티데시앙4블럭 제407동 제22층 제2204호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 세병로 41 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9361㎡ · 지상 30층 중 22층 |
| 단지정보 | 에코시티데시앙4블럭 · 720세대 · 2018.01.04 준공 |
| 소유자 | 유영창 (2018.04.16 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 608,000,000원 / 608,000,000원 (신건) |
| 경매 신청 청구액 | 170,801,194원 |
| 경매개시결정 채권자 | 강남농업협동조합(변경 전 영동농업협동조합) |
| 말소기준권리 | 2018.04.16 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 226,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
가장 중요한 기준점은 2018.04.16 주식회사하나은행 근저당권입니다. 해당 근저당권 자체도 매각으로 소멸하며, 그 뒤에 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당권과 가압류·압류 등도 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 유선희 1명입니다. 본건 전부에 관한 점유관계가 조사됐으며, 전입신고일은 2020년 2월 28일입니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유선희 본건 전부 |
2020.02.28 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 | 신청 2026.06.15 |
유선희는 보증기관의 대위변제·승계 신고자가 아닌 실제 임차인입니다. 확정일자 및 임차보증금은 확인되지 않았습니다.
현재 확인된 권리관계와 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 임차보증금 액수가 확인됐다는 의미가 아니며, 임차인의 점유에 따른 인도·명도 절차는 별도 문제입니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래와는 비슷하다
에코시티데시앙4블럭의 동일 면적대인 전용 84.9㎡대 최근 실거래 12건을 비교하면, 실거래 평균은 632,541,666원입니다. 최저매각가 608,000,000원은 최근 12개월 평균의 96.1%로 평균보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.9㎡ | 9 | 609,000,000원 |
| 2026.10 | 84.93㎡ | 9 | 635,000,000원 |
| 2026.09 | 84.93㎡ | 8 | 637,000,000원 |
| 2026.09 | 84.93㎡ | 15 | 650,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 10 | 630,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 3 | 615,000,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 18 | 645,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 20 | 630,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 19 | 640,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 9 | 633,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 11 | 630,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 21 | 636,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 632,541,666원 |
최근 거래 가격은 609,000,000원~650,000,000원 범위에 형성돼 있습니다. 최저가 608,000,000원은 이 거래 표본의 최저가격보다 낮고, 최근 12개월 평균보다도 낮습니다. 하지만 최신 실거래 609,000,000원과 사실상 비슷한 수준이라는 점을 놓쳐서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 608,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,480,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 226,600,000원 | 226,600,000원 |
| 2. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 영동농업협동조합(갑구 4번) | 31,597,000원 | 31,597,000원 |
| 4. 가압류 · 영동농업협동조합(갑구 6번) | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 5. 가압류 · 강남농업협동조합(갑구 7번) | 39,376,377원 | 39,376,377원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 본압류 이행(갑구 8번) | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 81,946,623원 |
집행비용 8,480,000원은 추정액입니다. 채권최고액·청구금액을 기준으로 작성된 단순 배당 시뮬레이션이며, 실제 피담보채권 잔액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐고, 용인시 압류 및 채권액 미상 항목도 확정 배당액에 반영되지 않았습니다.
현재 회차의 추정 배당에서는 집행비용을 제외하고 채권자들에게 517,573,377원이 배당되며, 소유자 잔여금은 81,946,623원입니다. 이는 표에 반영된 채권에 관한 계산 결과일 뿐, 전체 채권관계의 실제 배당 확정을 의미하지는 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 배당의 변화
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 608,000,000원 | 517,573,377원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 486,400,000원 | 479,136,000원 | 38,437,377원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 389,120,000원 | 382,872,320원 | 134,701,057원 | 0원 |
제시된 회차별 추정에서는 유찰될수록 채권자의 미배당액이 증가하지만, 매수인의 예상 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 이는 말소기준권리 이후의 채권들이 매각으로 소멸하는 구조에 따른 것입니다. 다만 실제 유찰 여부와 후속 매각조건은 확정된 것이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 덕진구 송천동2가 소재 화정초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 중소규모 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인접한 간선도로변에 버스승강장이 위치합니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 30층 중 22층입니다. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 소방설비가 설치돼 있습니다. 현재 아파트로 이용 중입니다.
- 도로. 단지가 도로와 접하고 있으며, 남서측과 북서측의 약 20m 포장도로를 통해 주출입합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하며, 교육환경 보호구역과 가축사육제한구역 등의 제한사항이 있습니다. 공시지가는 1,091,000원/㎡입니다.
- 건물 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 확인되지 않았으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 720세대 아파트단지이고, 전용 84.9㎡대의 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격은 609,000,000원에서 650,000,000원까지 차이가 있으므로 개별 층·향·내부 상태가 가격에 미치는 영향을 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2018.04.16 주식회사하나은행 근저당권이 말소기준입니다. 후순위 근저당권·가압류·압류의 매각 소멸 여부를 등기부 원본과 대조하세요.
- 임차인 유선희 확인. 전입일은 2020.02.28로 말소기준권리보다 늦습니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 임대차계약서 및 매각물건명세서의 관련 내용을 보완 확인하세요.
- 배당요구 확인. 유선희의 배당요구 신청일은 2026.06.15입니다. 실제 배당요구의 효력과 배당순위, 보증금 액수를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인이 본건 전부를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 낙찰 후 인도·명도 절차와 협의 가능성을 확인하고 관련 비용을 검토하세요.
- 신건 입찰가격 검토. 최저가 608,000,000원은 최근 시세 평균의 96.1%이나 최신 실거래 609,000,000원과 거의 같습니다. 평균가격만으로 입찰가를 높이지 않도록 주의하세요.
- 회차별 전략. 1회 유찰 시 486,400,000원, 2회 유찰 시 389,120,000원이라는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 실제 유찰과 이후 매각가격은 법원의 진행 결과를 확인해야 합니다.
- 압류·당해세 확인. 용인시 압류가 존재하지만 관련 금액은 확인되지 않았습니다. 당해세와 배당순위에 따른 실제 잔여금 변동 가능성을 점검하세요.
- 관리비 확인. 미납 관리비 중 공용부분의 승계 가능성을 고려하여 관리사무소에 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 양호, 가격은 신중하게”
전주 에코시티데시앙4블럭 407동 2204호는 등기상 후순위 권리가 매각으로 소멸하고 매수인 예상 인수액이 0원이라는 점에서 권리구조가 비교적 양호합니다. 다만 조사된 임차인 유선희의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 점유관계와 배당 관련 확인은 남아 있습니다.
가격은 신건 최저가 608,000,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 632,541,666원보다 낮습니다. 그러나 최신 실거래 609,000,000원과 거의 동일하므로 신건에서 확보할 수 있는 가격상 안전마진은 제한적입니다.
결국 이 물건의 핵심은 임차관계 확인을 통해 권리상 불확실성을 해소하고, 실제 매입가격을 최근 거래가격과 비교하는 것입니다. 권리상으로는 긍정적인 요소가 많지만, 가격을 무리하게 높여 입찰할 만큼 뚜렷한 저가매수 기회라고 보기는 어렵습니다.
