부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경103560 · 서울중앙지방법원 · 다세대
철근콘크리트조 34.65㎡

최저매각가 신건 · 1차

399,000,000원 3억 9,900만 감정가 399,000,000원

감정가의 100% 유찰 없음

다음 매각기일

06-16

서울중앙지방법원 10:00

입찰 보증금

3,990만원

최저가의 10% · 39,900,000원

실거래 대비

▲ 119.6% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 3건 평균 1.82억원

최근 결과

0 회 유찰

신건 · 첫 매각기일

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 3.9억원 인수 위험이 핵심인 다세대 물건으로 신건 가격 메리트가 없습니다.

가격 최저가 3.99억 = 최근 거래 평균 3.95억의 101% — 신건은 최근 시세 이상
자금 최저가 10% 입찰보증금 약 3,990만원 · 임차보증금 미배당 인수 위험 검토
리스크 서기욱 임차권등기 보증금 3.9억원, 보증기관 대위승계 중복 신고 주의

한 줄 평 임차인 권리가 핵심입니다. 서기욱 임차권등기 보증금 3.9억원은 우선변제권이 있으나 매각대금 부족 시 매수인이 잔액을 인수할 수 있습니다. 현재 최저가는 최근 거래 평균과 거의 같은 수준인 101%로, 권리 리스크 대비 가격 메리트가 부족합니다.

감정가 / 최저가

399,000,000원

신건(0회 유찰)

최근 거래 평균

395,000,000원

동일평형 2건

최저가 ÷ 최근시세

101.0%

시세 이상

임차보증금 위험

390,000,000원

인수 가능성

서울중앙지방법원 2025타경103560. 관악구 봉천동 아르떼빌 3층 303호 다세대주택입니다. 전용면적은 34.65㎡이며, 감정가는 3.99억원입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당보다 말소기준권리 이전에 설정된 임차권등기입니다.

을구 1번 주택임차권은 2023년 9월 25일 등기되었고, 임차보증금은 390,000,000원입니다. 배당요구를 하였지만 매각대금에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 부담할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	서울중앙지방법원 2025타경103560
소재지	서울특별시 관악구 봉천동 635-516 아르떼빌 3층303호
물건종류 / 전용	다세대주택(도시형생활주택) · 전용 34.65㎡
소유자	서정훈
감정가 / 최저가	399,000,000원 / 399,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 390,000,000원
매각기일	2026.06.16

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리 이전의 임차권등기가 존재합니다. 서기욱 임차인은 전입일 2021.08.31, 확정일자 2021.08.13으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태입니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
서기욱	390,000,000원	有	有	배당 부족 시 가능
조현식	미상	有	미상	가능성 검토
시보증	미상	판정 불가	해당 없음	보증기관 대위·승계

⚠️ 보증기관 승계 주의 시보증은 실제 임차인이 아니라 조현식 관련 보증금의 대위·승계 신고입니다. 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격 메리트 부족

아르떼빌 동일 평형 최근 거래는 2건이며 평균 거래가는 395,000,000원입니다. 최저매각가 399,000,000원은 최근 거래 평균 대비 101%입니다.

거래월	면적	층	거래가
2022.04	34.65㎡	2	395,000,000원
2021.08	34.65㎡	3	395,000,000원
평균	—	2건	395,000,000원

배당분배 (신건 3.99억)

감정가 vs 실거래

최저가가 최근 거래 평균보다 높아 가격 메리트가 제한됩니다.

④ 예상배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	6,386,000원
임차인 서기욱 보증금	390,000,000원	390,000,000원
주택도시보증공사	390,000,000원	2,614,000원

⛔ 핵심 위험 현재 매각가 399,000,000원에서는 임차보증금이 대부분 배당되지만, 비용 등을 고려하면 신청채권자 배당 부족이 발생합니다. 유찰 후 가격이 내려가면 임차보증금 미배당분의 매수인 인수 위험이 커집니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 서기욱 임차권등기는 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수 가능성이 존재합니다.
유찰 시 주의. 가격 하락은 입찰 기회가 될 수 있지만 동시에 인수 위험도 증가합니다.
보증기관 중복 신고 확인. 시보증은 별도 임차보증금으로 계산하지 않습니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·배당요구 내역을 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격보다 권리가 먼저”

이 물건은 서울 관악구 다세대라는 입지보다도 임차권등기 3.9억원이라는 권리 부담이 판단의 중심입니다. 신건 가격은 최근 거래 평균보다 높은 수준이고, 유찰 후에는 가격 메리트와 함께 인수 위험을 함께 계산해야 합니다. 권리 안전형 물건이 아니라 임차권 인수 가능성을 계산해야 하는 물건입니다.

부동산강제경매

임차권등기 인수 위험이 핵심 — 관악구 봉천동 아르떼빌 303호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 신건 가격 메리트 부족

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격보다 권리가 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (13장)

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