전주지방법원 2026타경228. 전주시 덕진구 송천동2가 1330-2, 엘시티주건축물 제1동 4층 401호입니다. 등기상 집합건물이며 물건 분류는 대지로 되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 제1종근린생활시설(미용원)입니다. 현재는 공실로 조사됐습니다. 소유자는 김용일 씨이며, 전주동부신용협동조합의 신청으로 임의경매가 진행되고 있습니다.

권리의 출발점은 2021년 8월 23일 설정된 전주동부신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액 5억 8,800만원이며, 같은 조합이 2022년 10월 24일 추가로 설정한 9,960만원의 근저당권도 있습니다. 두 근저당권의 채권최고액 합계는 687,600,000원으로 경매 신청채권액과 같습니다. 이후 여러 가압류와 압류가 붙었지만, 매각물건명세서에는 인수권리가 없다고 기재되어 있습니다.

다만 이 물건의 핵심은 단순히 인수금액이 0원이라는 사실만이 아닙니다. 공실인 근린생활시설을 7억 5,300만원에 취득하는 것이 합리적인가를 따져야 합니다. 비교 실거래 자료를 통한 가격 검증이 되지 않은 상태이므로, 감정가가 곧 적정 매입가라고 생각해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 세금 배당은 확인해야 한다

말소기준권리는 2021년 8월 23일 전주동부신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 588,000,000원입니다. 이후 같은 조합이 2022년 10월 24일 설정한 두 번째 근저당권 99,600,000원도 말소기준권리보다 후순위입니다. 두 건 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

이후 갑구에 중소기업은행 가압류, 전주시 압류, 소상공인시장진흥공단 가압류, 신용보증기금 가압류 등이 순차적으로 등재됐습니다. 이 중 일부는 경매 진행 전 이미 말소됐고, 나머지는 말소기준권리 이후에 설정된 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 임의경매개시결정과 그 이후의 압류도 매각에 따른 말소 대상입니다.

② 가격 분석 — 7.53억 신건, 시세 검증 전에는 입찰 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 753,000,000원입니다. 유찰이 한 번도 발생하지 않은 신건이며, 감정가 대비 최저가 비율은 100%입니다.

이 물건은 아파트가 아니라 제1종근린생활시설(미용원)입니다. 따라서 주거용 부동산의 거래가격이나 일반적인 아파트 시세를 기준으로 비교해서는 안 됩니다. 같은 건물 또는 인근의 유사한 층·용도 상가 실거래와 임대료, 공실률을 기준으로 판단해야 합니다.

상가 물건은 동일한 건물 안에서도 층수, 출입구 위치, 가시성, 업종 적합성, 전용면적, 임대차 조건에 따라 가격 차이가 발생합니다. 특히 이 물건은 4층에 위치하고 현황이 공실인 미용원입니다. 실제 임대 가능한 업종과 임차수요, 관리비 및 공실 기간을 확인하지 않으면 취득 후 수익성을 계산하기 어렵습니다.

유찰이 진행되면 최저매각가격은 낮아지지만 채권자의 미배당액은 오히려 커집니다. 가격이 낮아졌다는 이유만으로 상가의 임대수익성이나 환금성이 개선되는 것은 아닙니다. 1회·2회 유찰 가격은 입찰 시나리오일 뿐, 해당 가격이 시장가치에 부합한다는 의미는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 753,000,000원 가정)

현재 감정가인 7억 5,300만원에 매각된다고 가정하면, 집행비용을 제외한 743,070,000원이 채권자 배당재원이 됩니다. 두 건의 근저당권이 먼저 배당되고, 중소기업은행 가압류는 일부만 배당받는 구조입니다.

신청채권자인 전주동부신용협동조합은 두 건의 근저당권 채권최고액 합계인 687,600,000원을 현재 매각가 가정에서 전액 배당받습니다. 중소기업은행은 159,935,453원의 가압류 청구액 중 55,470,000원만 배당받고, 104,465,453원이 미배당됩니다. 소상공인시장진흥공단과 신용보증기금은 각각 배당액이 0원입니다.

채권자 전체 청구액 874,937,793원 중 743,070,000원이 배당되고, 131,867,793원이 미배당으로 남습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 다만 근저당권 채권액은 채권최고액을 기준으로 한 추정치이며, 실제 원금·이자·체납세금 및 당해세 여부에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시 배당 변화 — 매각가 하락과 채권 회수 악화

신건에서는 신청채권자인 전주동부신용협동조합이 전액 배당받지만, 1회 유찰 시에는 신청채권자 배당액이 593,976,000원으로 줄어듭니다. 2회 유찰 시에는 474,700,800원까지 감소합니다. 반면 전체 채권자의 미배당액은 각각 280,961,793원과 400,236,993원으로 커집니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 및 토지 현황 기준)

• 입지. 전주화정중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 오피스텔, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 조사됐습니다. 주거시설과 상업시설이 함께 형성된 생활권입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 7층 건물 중 4층 401호입니다. 외벽은 강화유리 및 인조석 돌붙임, 내벽은 타일 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 제1종근린생활시설(미용원)이며 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다. 현재 임대수익이 확인되는 상태가 아니므로 임대 가능 업종과 임차수요, 예상 임대료를 먼저 확인해야 합니다.
• 설비. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 및 전기설비가 구비된 것으로 조사됐습니다.
• 토지. 토지 현황상 지목은 대이며, 기재된 토지면적은 502.8㎡입니다. 평지의 세로장방형 토지로 상업용 건부지에 해당합니다. 이 면적을 해당 401호의 전유 또는 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구 및 지구단위계획구역에 포함됩니다. 가축사육제한구역에도 해당하며, 중로2류(폭 15~20m)와 공공공지에 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
• 도로. 감정평가상 북서측으로 노폭 약 20m의 도로에 접합니다. 토지 현황상 도로 접면은 중로한면으로 조사됐습니다.
• 공시지가. 토지 현황에 기재된 공시지가는 2,807,000원/㎡입니다. 다만 토지 공시지가만으로 집합건물 내 4층 상가의 적정 매매가격을 산정할 수는 없습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사됐으며, 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 아파트와 달리 특정 업종의 영업 적합성, 임대수요, 층별 접근성 및 공실 기간에 따라 매수층이 달라지는 근린생활시설입니다. 현재 공실인 만큼 임대 가능성과 실제 매매사례 확인이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 검증부터. 감정가 753,000,000원을 그대로 적정 매입가로 보지 마세요. 동일 건물 및 인근 유사 근린생활시설의 최근 실거래, 층별 가격, 임대료와 공실률을 비교한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 공실과 임대차 확인. 감정평가상 현황은 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문을 통해 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 차임, 관리비 및 열쇠 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 업종 적합성. 현재 미용원으로 이용됐던 제1종근린생활시설입니다. 향후 다른 업종으로 활용하려면 건축물 용도, 해당 업종의 인허가 및 건물 관리규약을 확인해야 합니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건의 세목, 법정기일, 실제 체납액을 확인하세요. 당해세가 존재하면 예상배당표의 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 근저당권 실제 잔액. 전주동부신용협동조합의 근저당권 2건은 채권최고액 기준으로 총 687,600,000원입니다. 채권최고액과 실제 대출잔액은 다를 수 있으므로 배당 추정은 확정액이 아닙니다.
• 관리비 및 시설 점검. 공실 기간 중 관리비 체납, 공용부분 부담, 내부 시설의 노후화와 원상복구 필요 여부를 관리사무소 및 현장에서 확인하세요.
• 토지·건축물 규제. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역에 해당합니다. 매수 후 업종 변경이나 시설 변경을 계획한다면 관련 규제와 허용 용도를 사전에 확인해야 합니다.
• 입찰가 시나리오. 현재 최저가는 753,000,000원입니다. 1회 유찰 시 602,400,000원, 2회 유찰 시 481,920,000원으로 예상되지만, 낮아진 가격이 곧 수익성을 의미하지는 않습니다. 임대수익과 예상 매각가를 근거로 역산해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 원본을 대조하고, 매각기일 전 변경·추가 등기 여부도 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 위험 0원”

전주 2026타경228은 권리분석만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2021년 8월 23일 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후 설정된 근저당권과 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리가 없다고 기재되어 있으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 인수액이 0원이라고 해서 7억 5,300만원이 좋은 매입가격이라는 뜻은 아닙니다. 이 물건은 아파트가 아니라 공실인 제1종근린생활시설입니다. 임대관계는 미상이고, 비교 가능한 실거래 근거가 없으므로 현재 최저가의 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다. 특히 상가의 가치는 임대수요와 실제 수익성에 크게 좌우됩니다.

배당 측면에서는 신건 매각 시 전주동부신용협동조합이 근저당권 2건의 채권최고액 합계 687,600,000원을 배당받지만, 후순위 채권자는 131,867,793원을 배당받지 못합니다. 유찰이 진행되면 채권 미배당액은 더 증가합니다. 또한 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부가 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.