전주지방법원 2026타경255. 전주시 완산구 효자동2가에 위치한 효자동1차엘드수목토아파트 102동 1704호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 84.9889㎡, 철근콘크리트구조 18층 건물의 17층에 있는 아파트입니다. 감정가는 418,000,000원이며 유찰 이력이 없는 신건이므로 최저매각가도 동일합니다.
등기상 소유자는 남궁인기입니다. 2016.10.11 매매계약을 통해 거래가액 275,000,000원에 취득한 이력이 있으며, 2016.12.15 소유권이전등기가 접수됐습니다. 이후 설정된 하나은행 근저당권을 기초로 임의경매가 진행되고 있습니다. 신청채권자는 하나은행, 청구금액은 176,936,258원입니다.
권리분석의 핵심은 2022.05.12 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액 110,000,000원인 이 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤 설정된 추가 근저당과 압류·가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 후순위 압류에 세금 관련 권리가 포함되어 있고 임대관계도 확인되지 않았기 때문에, 예상 인수액 0원과 모든 실무 위험의 부재를 동일하게 보아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경255 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동2가 70 효자동1차엘드수목토아파트 102동 17층 1704호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 완산구 세내로 241 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 |
| 전용면적 / 층수 | 84.9889㎡ · 18층 건물 중 17층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 사용승인일 | 2005.08.30 |
| 단지 규모 | 419세대 |
| 소유자 | 남궁인기 · 2016.10.11 매매 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 | 418,000,000원 |
| 최저매각가 | 418,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 청구금액 | 176,936,258원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 말소기준권리 | 2022.05.12 하나은행 근저당권 · 채권최고액 110,000,000원 |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 (명시된 인수권리 없음) |
| 점유·임대관계 | 임대관계 미상 · 현장 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
가장 먼저 볼 권리는 을구 16번 하나은행 근저당권입니다. 2022.05.12 설정됐으며 채권최고액은 110,000,000원입니다. 해당 근저당권이 말소기준이므로 그 이후의 담보권과 압류·가압류는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하나은행은 2023.02.09 추가로 103,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 2025.04.15에는 유한회사강민케미칼이 채권최고액 65,000,000원의 근저당권을 설정했고, 2026.01.29에는 제이비우리캐피탈의 청구금액 33,554,667원 가압류가 등기됐습니다. 이들 권리 모두 말소기준권리보다 후순위입니다.
압류는 국(전주세무서장)과 국민건강보험공단 명의로 존재합니다. 등기 자체는 후순위로 매각 시 소멸 대상으로 분류되지만, 세금과 공과금의 실제 배당순위는 등기 순서만으로 결정되지 않을 수 있습니다. 당해세·법정기일·체납액을 별도 확인해야 합니다.
과거에 존재했던 신한카드와 한국외환은행의 가압류, 국의 압류 및 신용보증기금 가압류는 이미 말소 처리된 이력이 있습니다. 따라서 현재의 후순위 권리와 구별해야 하며, 과거에 말소된 채권금액을 현재 배당채권에 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 110.3%
가격 판단에는 효자동1차엘드수목토의 전용 84.84~84.99㎡대 실거래 12건을 사용했습니다. 최근 12개월 거래 평균은 379,000,000원, 최저 거래가는 350,000,000원, 최고 거래가는 430,000,000원입니다.
특히 가장 최근인 2026.10 거래금액은 368,000,000원입니다. 신건 최저가 418,000,000원은 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돌기 때문에 가격이 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.84㎡ | 6층 | 368,000,000원 |
| 2026.09 | 84.99㎡ | 13층 | 400,000,000원 |
| 2026.09 | 84.99㎡ | 16층 | 380,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 12층 | 350,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 4층 | 372,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 15층 | 430,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 5층 | 375,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 6층 | 363,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 11층 | 400,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 2층 | 357,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 12층 | 388,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 4층 | 365,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84㎡대 | 12건 | 379,000,000원 |
최근 실거래는 350,000,000~430,000,000원으로 분포합니다. 상단의 고가 거래가 존재하지만 대부분의 거래가 감정가를 뒷받침하는 것은 아닙니다. 실제 최신 거래가도 평균보다 낮은 368,000,000원입니다.
감정가이자 최저가인 418,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.3%입니다. 고층이라는 개별 특성이 있더라도, 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 별도로 확인하지 않고 신건 가격에 프리미엄을 부여하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 418,000,000원 가정)
배당 시뮬레이션은 매각대금 418,000,000원을 기준으로, 집행비용과 등기상 채권최고액·청구금액을 순서대로 반영한 추정치입니다. 실제 채권잔액이나 법정 배당우선순위가 확정된 결과는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,580,000원 |
| 1. 근저당 · 하나은행(을구 16번) | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 근저당 · 하나은행(을구 17번) | 103,400,000원 | 103,400,000원 |
| 3. 근저당 · 강민케미칼(을구 18번) | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈(갑구 16번) | 33,554,667원 | 33,554,667원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 99,465,333원 |
배당채권 합계 311,954,667원 · 예상 채권자 배당 311,954,667원 · 미배당 0원 · 소유자 잔여 99,465,333원. 집행비용은 6,580,000원 추정치이며, 당해세·체납 공과금·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 회차별 가격·배당 시뮬레이션
유찰이 발생한다는 가정 아래, 매각가격과 예상 배당 부족액이 어떻게 바뀌는지 비교한 결과입니다. 매수인 인수액은 각 회차에서 0원으로 가정되어 있습니다. 다만 실제 임차인과 점유관계가 확인되지 않았으므로 이 추정값을 무조건적인 인수액 확정으로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 418,000,000원 | 0원 | 99,465,333원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 334,400,000원 | 0원 | 16,963,733원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 267,520,000원 | 48,979,947원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동2가 소재 전북지방우정청 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 공공기관 및 각급학교가 혼재합니다.
- 교통. 아파트단지 내부까지 차량 진입이 가능하고, 인근 대중교통승강장과 간선도로 접근성을 고려한 교통상황은 무난한 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측의 약 15m 포장도로를 주출입도로로 이용하며, 동측 약 25m, 북측 및 서측 약 8m의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 사용승인일은 2005.08.30입니다. 철근콘크리트구조 건물이며 위생·급배수·난방·소화·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 지구단위계획구역 관련 지정이 있습니다. 토지는 부정형 평지로 아파트 및 부속건물의 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,262,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항이 확인되지 않았고, 공부와 실제 이용상태의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 총 419세대 규모이며, 동일 평형의 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다. 다만 실거래 최저 350,000,000원과 최고 430,000,000원 사이의 편차가 있어 개별 호수의 층·향·상태가 매도가격에 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 대비 응찰가 점검. 최저가 418,000,000원은 최근 12개월 평균 379,000,000원보다 높습니다. 신건 가격에 응찰할 경우 실제 개별 호수의 가치가 감정가를 뒷받침하는지 검토해야 합니다.
- 최신 거래 우선 비교. 가장 최근 거래는 2026.10의 368,000,000원입니다. 전체 평균과 함께 최신 거래금액을 반드시 비교해야 합니다.
- 점유자·임차관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 전입세대, 임차인의 대항력·확정일자 및 보증금 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 및 공과금 확인. 전주세무서장과 국민건강보험공단 명의 압류가 존재합니다. 체납세금의 법정기일과 우선배당 가능성 및 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 담보권 채권잔액 확인. 하나은행 근저당권 110,000,000원과 103,400,000원, 강민케미칼 근저당권 65,000,000원의 실제 채무잔액을 채권계산서와 대조해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 매각 이후 부담 가능성이 있는 공용부분 체납 관리비를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 현장 상태 점검. 17층 소재 아파트이므로 조망·향·누수·내부 수리 상태·승강기 접근성 등을 직접 확인하고, 인도 및 명도 비용도 별도로 검토해야 합니다.
- 유찰 시나리오 준비. 1회 유찰 가정가격은 334,400,000원, 2회 유찰 가정가격은 267,520,000원입니다. 실제 다음 매각조건은 법원 공고를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸, 가격은 보류”
전주 효자동1차엘드수목토 102동 1704호는 하나은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 비교적 명확한 권리구조를 갖고 있습니다. 명세서상 별도 인수권리와 법정지상권이 없으며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그렇지만 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유관계나 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 세금 관련 압류의 실제 배당 처리도 확인 대상입니다.
가격에서는 더욱 신중해야 합니다. 418,000,000원인 신건 최저가가 최근 12개월 평균 379,000,000원의 110.3%이고, 최신 거래인 368,000,000원보다도 높습니다. 단지 평균 유찰 횟수는 1.0회로, 유찰 후 가격을 다시 검토할 여지가 있습니다.
결론은 ‘권리구조는 비교적 양호하지만, 신건 가격은 보류’입니다. 권리상 부담이 적어 보인다는 이유만으로 시세보다 높은 가격을 감수할 필요는 없습니다. 실제 임차·점유관계와 세금 문제를 먼저 확인하고, 최근 거래가격에 비추어 합리적인 응찰 상한을 설정하는 것이 중요합니다.
